Строительный рынок Екатеринбурга

Таблица 8. Основные организованные поселки вокруг Екатеринбурга

• Проект микрорайона «Зеленая долина» разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн.кв.м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании «Академ-град» и «СНГ». Проект микрорайона «Зеленая долина» разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн.кв.м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании «Академ-град» и «СНГ». Строительство начнется уже в 2008 г., а к 2016 г. планируетсявозвести 2,4 млн.кв.м на 750 га. Как объявили инвесторы, отличительной особенностью нового поселения будет создание нескольких поселков-кластеров, разделенных лесопарками. 73% территории застроят домами средней и малой этажности. Остальное займут усадьбы с участками площадью от 0,1 до 0,25 га.
• Проект компании «Ренова» «Академический», финансирование которого частично осуществляется в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Виктор Вексельберг, владелец «Реновы», уже представил «Академический» Владимиру Путину. На днях началась подготовка к строительству района на юго-западе города. Пока проводится инженерная подготовка площадки, создают необходимые коммуникации и новые энергетические мощности. В III квартале 2007 года начнется строительство первой очереди. Общая площадь района 2500 га: 1200 га – лесопарковые зоны, 1300 – застройка (более 9 млн кв. м жилья и более 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и иной недвижимости). Здесь будут проживать 325 тыс. горожан. Жилье поделится на пять классов: эконом-класс – 51%, средний класс – 33%, бизнес-класс – 11%, элитное жилье – 4%, жилье класса таунхаус – 1%. Первая очередь, строительство которой будет вестись до 2015 года, рассчитана на комфортное проживание 175 тыс. человек. Это 4,5 млн кв. м жилья и 2,3 млн кв. м нежилой застройки.
• Жилой район Кольцово вместе с поселками Исток и Мостовка образует планировочный район Кольцовский — один из перспективных для индивидуального малоэтажного строительства. район "Истокский", который планируется строить на базе существующих поселков "Исток" и "Мостовка". Там будет возведено порядка 2, 5 млн кв. м мало- и среднеэтажного жилья, но формировать облик района будут именно таунхаусы, которые построят в центральной его части

 
 

Цены  на малоэтажные дома 

             Интерес застройщиков к  загородной недвижимости, по данным экспертов, вызван увеличением инвестиционной привлекательности земли вокруг города в разы. По подсчетам АН «Титул», в зоне 2 км от города в коттеджных поселках сотка земли предлагается за от $2-$16 тыс., а стоимость 1 кв.м коттеджа составляет 28-36 тыс.руб. В зоне до 15 км от города земля стоит $1,5-2,5 тыс. за сотку, а 1 кв. м — от 19 до 26 тыс. руб. в зависимости от уровня отделки.

             Исследования компании «Активные Формы» показывают, что  в 2005 г. минимальная цена коттеджа в  поселке бизнес-класса с земельным  участком площадью 250 кв. м равнялась $140 тыс. (поселок Бобры), максимальная цена — $350 тыс. (поселок Палникс). Г-н Трапезников предполагает, что стоимость коттеджей может возрасти на 40% и выше, тогда как цена городской недвижимости будет увеличиваться на 18-20%. Такого же мнения придерживается и Андрей Озорнин. За последние три года, сообщил он, стоимость объектов недвижимости (коробка с подведенными сетями) в их поселке Зуброво выросла в три раза — от $60 тыс. до $200 тыс.

             Цены на новые объекты  загородной недвижимости с марта 2006 по март 2007 года выросли на 38%. Средний срок экспозиции объектов малоэтажного строительства составляет 4 месяца.

             Стоимость новых загородных домов значительно отличается в  зависимости от этапа строительства. Так полностью готовый дом  стоит в среднем 8,5 млн.руб., а недостроенный – 5,7 млн.руб. (График 29).

График 29. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от стадии строительства малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%) 

График 30. Средняя стоимость продажи малоэтажного индивидуального дома в зависимости от материала стен на начало 2007 года (млн.руб.) 

Рынок коммерческой  недвижимости 

             Объем коммерческих площадей в Екатеринбурге составляет 19 млн.кв.м. Из них 2,9 млн.кв.м – офисы. При  этом из них лишь 200 тыс.кв.м введено после 1998 года. 

Торговая  недвижимость

             Субъектов потребительского рынка по состоянию на 01 января 2008 года обеспечивают 194 объекта розничной  торговли, число которых увеличилось  за 3 года на 30 объектов (График 31).

             

График 31. Объём фонда торговой недвижимости (без рынков) в Екатеринбурге 2005-2007 г.г. (тыс.кв.м)

             Прирост сети обеспечивался  за счет строительства новых объектов, перевода жилых помещений в нежилые. На начало 2008 г. площади торговая недвижимость в городе, без учета рынков, превысила 950 тыс. кв. м (График 32).

             

График 32. Объёмы ввода торговой недвижимости в Екатеринбурге 2004-2007 г.г. (тыс.кв.м)

             К 2015 году планируется  довести обеспеченность торговыми  площадями до 1,5 тыс.кв.м на 1000 жителей (2007 г. – 701 кв.м) (График 33).

             

График 33. Количество торговой площади на одного жителя в Екатеринбурге в 2006 г. и по плану на 2009г. (кв.м\чел.) 

График 34. Количество торговой площади на одного жителя в Свердловской области и Екатеринбурге в 2006 г (кв.м\чел.)

             Аналитики УПН насчитали 35 площадок в городе, на которых сейчас ведутся работы по строительству крупных торговых объектов. Общий объем заявленных площадей составляет более 375 000 кв.м. Рынок торговой недвижимости близится к насыщению, что ведет к увеличению сроков окупаемости проектов: с 5-6 до 7-8 лет. В C&W/S&R отмечают, что сейчас ставка доходности екатеринбургских торговых проектов находится на уровне 9,5%-10,5%. Согласно исследованию DTZ, екатеринбургские ТЦ среди регионов России (не считая двух столиц) находятся сейчас на третьем месте по уровню инвестиционного потенциала (после самарских и ростовских). Однако уже к 2010 г. местные проекты опустятся на четвертое место, уступив позиции еще и Новосибирску. По данным C&W/S&R, в 2007 г. средняя ставка арендной платы в торговых центрах Екатеринбурга составляла $626 за 1 кв.м в год, включая НДС. В наиболее востребованных объектах она достигала $1500-3000 за 1 кв.м в год. Что касается продаж торговой недвижимости, то объем предложения сокращается: по данным УПН, из 35 заявленных объектов лишь шесть предлагают торговые помещения на продажу. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв.м) помещения компаниям, способным стать в дальнейшем якорными арендаторами. Стоимость 1 кв.м торговых площадей на конец 2007 г. составляла в среднем по городу 104 909 руб. (График 35). В центре и приближенных к нему районах этот показатель равнялся 126 746 руб. за 1 кв.м и 120 761 руб. за 1 кв.м соответственно. В течение 2007 г. цены выросли на 22% и, по прогнозам аналитиков УПН, в 2008 г. увеличатся еще на 20%

             

График 35. Стоимость торговых площадей в Екатеринбурге 2006-2007 г.г. ((руб./кв.м (вкл.НДС)))

             Средняя ставка арендной платы в торговых центрах, без  учета эксплуатационных расходов, составляла на декабрь 2007 г. 2124 руб./кв.м/мес. 

Офисная недвижимость

             

График 36. Объём фонда офисной недвижимости класс «В» в Екатеринбурге 1999-2008 г.г. (тыс.кв.м)

             На стадии строительства  в начале 2008 года находилось еще 682 тыс. кв. м офисных площадей. в 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. офисных площадей/ В 2007 году рост цен здесь составил около 16% (График 37).

             

График 37. Объёмы ввода офисной недвижимости в Екатеринбурге 2004-2007 г.г. (тыс.кв.м)

             Самые высокие темпы  роста цен наблюдались в 2006 году: за этот период средняя цена офисного «квадрата» выросла на 60% — с 46 тыс.руб. до 73,5 тыс.руб (График 38). Такое увеличение стоимости связано с сохраняющимся дефицитом предложения на рынке, особенно это характерно для офисов в новых зданиях.

             

График 38. Стоимость офисных площадей в Екатеринбурге 2004-2008 г.г. ((руб./кв.м (вкл.НДС)))

             Арендные ставки на офисные  площади в Екатеринбурге ростут медленнее. В среднем рост составлял  около 10%-15% в год. Ставки аренды для  тех офисов класса «А» составляют 1,7-2 тыс.руб./кв.м, класса «В» в зависимости  от месторасположения) – 0,8-1,2 тыс.руб./кв.м, класс «С» - ~600 руб.кв. м 
 

Производители стройматериалов  региона и их мощности

• Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций,
• Каменск-Уральский завод ЖБИ
• Завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге
• ОАО «Завод керамических изделий»
• ОАО «Ревдинский кирпичный завод» (г. Ревда. Цветной керамический лицевой пустотелый кирпич. Мощность - 10 млн.шт.усл.кирпича);
• ОАО «Стройпластполимер»
• ОАО Завод ЖБИ «Бетфор» (Екатеринбург. 80% продукции – остается в Екатеринбурге. Производит комплекты домов общей площадью 47 тыс.кв.м. Мощности больше на порядок)
• Сухоложский завод (Мощности - ~10 млн.т цемента. Дополнительные мощности с вводом в 2008 г. - на 2 млн.т цемента (владелец – немецкая компания))
• «Евроцемент» (планирует строительство нового цементного завода, дополнительно на 2 млн тонн в Невьянске, с вводом в 2008 году).
• «Атомстройкомплекс» (Мощности - ~10 млн.т цемента. Строит цементный завод в Сысердском районе на 1,3 млн тонн.)
• ЗАО «Пиастрелла» (г. Полевской. Производство напольных плиток из керамогранита. Мощность - 1,5 млн.кв.м)
• ООО «Уральские строительные смеси» (г. Невьянск. Сухие строительные смеси. Мощность 70 тыс.т);
• «Атомстройкомплекс» (г. Березовский. Изготовление арматурных заготовок мощностью 25 тыс.т и изготовление бетонных труб и элементов колодцев мощностью 50,6 тыс.куб.м)
• НП «УС «Атомстройкомплекс» (г. Екатеринбург. Ж/бетонная опалубка для плит перекрытия и ограждающих панелей. Мощность - 60 тыс.куб.м)
• ООО «Завод сухих строительных смесей «Брозекс» (г. Берёзовский. 50 кв.м в смену)
• ООО «Бетам» (г. Новоуральск. Дробильно – сортировочный комплекс производительностью 300 т/час)
• ООО «Торгмаш» (г. Екатеринбург):

 
 

Продукция (стройматериалы) 

             В Свердловской области  готовятся ввести совершенно новые  предприятия стройиндустрии. В ближайших планах – наладить выпуск стекловаты и утеплителя на основе базальта, которые пока закупаются за границей.

             В обозримом будущем  начнется строительство первого  в Свердловской области завода по выпуску деревянных клееных несущих конструкций.

             Производство стройматериалов  ориентировано на те строительные системы, которые используются в Екатеринбурге  и Свердловской области. В желании  строить качественное и более  интересное жилье строители предпочитают мелкоштучные стеновые материалы