Строительный рынок Екатеринбурга

Таблица 4. Классификация многоэтажного жилья по сегментам.

             Эконом-класс – это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем  от 35 до 75 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Такие здания расположены в районах 1-3 пояса (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш)»

             Бизнес-класс – это  кирпичные или монолитные дома с  современной фасадной облицовкой, с  потолком высотой от 2,7 до 3 метров и  квартирами свободной планировки, которые обычно сдаются «под чистовую отделку».

             Бизнес-класс характеризуется  определенным уровнем инженерного  оснащения, в которое входят системы  контроля доступа, очистки воды, вентиляции и (или) кондиционирования. Для этого класса обязательно наличие подземной парковки и, возможно, закрытого двора. «Бизнес-дома» расположены в центре города или в районах первого ценового пояса

             Элит-класс - это кирпичные  или монолитные дома малой этажности, с дорогостоящей отделкой фасада, квартирами свободной планировки, сдающимися под отделку. Высота потолков – не менее 3 метров. В данном случае обязательно наличие охраны, подземной парковки и закрытого двора. Первые этажи дома занимают бутики, спортивные центры, салоны красоты, кафе или рестораны, причем соотношение жилой и общественной площадей составляет примерно 60% к 40% соответственно. Обязательным признаком элитного жилья является месторасположение в центре города.

             Сегмент элитного жилья  в его привычном понимании  в Екатеринбурге практически отсутствует (График 9).

График 9. Соотношение объёмов ввода строительства жилья по сегментам в Екатеринбурге 2002-2004 г.г. (тыс.кв.м)

             В 2007 г. наиболее востребованным было жилье эконом класса и элитное.

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга

             Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) вторичного жилья составляет 90 дней. В январе 2008 г. этот показатель снижался до 86 дней, после чего стабилизировался на отметке в 90 дней. В 2007 г. средний по городу срок экспозиции не опускался ниже 83 дней.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 6. Динамика изменения доли продаж и обмена квартир в марте 2006 г. и марте 2007 г. (%) 

             С точки зрения категорий  качества крепнет спрос на типовое  жилье и жилье улучшенной планировки, т.к. оно наиболее дешевое из-за невысокого качества и географии застройки (в основном на окраинах города). Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир показан на Графике 10, с наименованиями районов по карте (Рисунок 1). 

График 10. Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир в ноябре 2007 г. (шт./мес.) 
 

Цены  на многоэтажное жильё  в Екатеринбурге  и ипотека 

             В 2007 г. на рынке жилья  среди городов-миллионников Екатеринбург демонстрировал наименьший рост цен. Темпы роста цен на недвижимость в Екатеринбурге в 2007 году мало чем отличались от московских. Объем возводимых в городе площадей – как жилых, так и коммерческих – стремительно растет. При этом эксперты утверждают, что доходность недвижимости Екатеринбурга составляет от 14% до 30% годовых.

             В 2007 г. увеличившееся предложение  не было поддержано адекватным спросом. Платежеспособных покупателей больше не стало, и застройщики вынуждены  были снижать цены к концу года. Причём с весны до осени 2007 г. на первичном  рынке «шла ценовая коррекция»: активнее всего дешевели квартиры в домах на нулевой стадии строительства, особенно в удаленных от центра районах, а жилье в готовых новостройках дорожало.

             Стоимость «вторички» выше стоимости «первички» (График 12) 

График 11. Сроки экспозиции в листинге продаваемого среднестатистического жилья в Екатеринбурге в 2002-2007 г.г (дней) 

График 12. Среднегодовые цены на первичное и вторичное жильё в Екатеринбурге в 2004-2008 г.г. на конец каждого года (руб./кв.м)

             Стоимость жилья, на рынке  Екатеринбурга выделяет сегменты:

• «Эконом-класс» – от 25 до 33 тыс. руб. за 1 кв.м.
• «Бизнес-класс» – от 34 до 40 тыс. за 1 кв.м
• «Elite» - св. 45 тыс. за 1 кв.м.

             Срок реализации для  сегментов «эконом» и «бизнес»  составляет на май 2008 г. 1-1,5 года, для  «Elite» - 1,5-2 года. Наряду со сроками реализации, при расчете емкости рынка, необходимо учитывать долю нереализованных площадей в каждом сегменте (Таблица 5). 

Таблица 5. Доля нереализованных квартир к моменту сдачи дома в зависимости от их класса в Екатеринбурге (%) 

             В 2007 г., с переходом  на 2008 г., сформировался неудовлетворенный  спрос в «бизнес-классе», который  даже с учетом планового увеличения ввода объектов, будет оставаться значимым до 2010г. и превышать существующий объем предложения на вторичном рынке.

График 13. Динамика изменения цен на 1-но, 2-ух, 3-ёх, 4-ёх –комнатные квартиры в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)

             Если в 2006 году наибольшим спросом ещё пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас лидерами по этому показателю оказываются объекты с числом комнат от четырех и более. Именно они до недавнего времени показывали исключительно положительную динамику изменения стоимости. Тем не менее, такие объекты предлагаются сегодня по цене, которая на 12% выше, чем в начале года, тогда как «2-ух комнатные» оказались на уровне прошлого года, а «однокомнатные» опустились на 2% ниже него (График 13).

             Такая ситуация выглядит вполне закономерной, ведь именно одно- и двухкомнатные квартиры за последние 1,5 года выставлялись на продажу наиболее активно, а значит «конкуренция» в этих сегментах сейчас наиболее высокая.

График 14. Сроки экспозиции в листинге продаваемого жилья в зависимости от количества комнат в Екатеринбурге (дней)

График 15. Средние цены на первичное жильё в многоэтажных домах в начале 2008 г. и рейтинг городских районов Екатеринбурга по стоимости жилья (руб./кв.м) 

График 16. Динамика годового изменения цен в зависимости от формата дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м) 

Таблица 6. Динамика годового изменения цены продажи в зависимости от стадии строительства дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)

             По экспертным оценкам  в 2007 году рынок первичной недвижимости испытывал влияние трех глобальных тенденций: инфляции на рынке металла  и строительных материалов; развития ипотечного кредитования; падения курса доллара на фоне нестабильности в банковском секторе и поиска альтернативных инструментов сбережения средств населением.

             За 2007 год в Свердловской области выдано 5,3 млрд.руб. ипотечных  кредитов (+30,3% к 2006 году), где лидером является САИЖК, выдавший 1,193 тыс. займов на сумму 1,245 млрд.руб. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки составляет 15-16%.

             Средняя стоимость 1 кв.м в январе 2008 г. на вторичном рынке Екатеринбурга ~63-65 тыс.руб. В 2008 году прогнозируется рост цен на первичное жильё в пределах 20-25%. 
 

Операторы строительного рынка  Екатеринбурга 

             На рынке строительства  многоквартирных домов Екатеринбурга  работает порядка 100 компаний-застройщиков. Наиболее крупные компании на рынке – МУП УКС, АСК и «Наш дом» (График 17)

 

График 17. Основные компании-застройщики многоэтажного жилья и их доля в строительстве в Екатеринбурге в 2005 г. (%)

             В настоящий момент в  Екатеринбурге ведут строительство более 60 застройщиков. Большая часть из них имеет в своем распоряжении один-два земельных участка. В то же время можно выделить ряд крупнейших застройщиков, которые имеют выраженное лидерство по количеству объектов застройки (График 18)

График 18. Лидеры по количеству объектов строительства и количество объектов в 2007 г. (шт.)

              «Атомстройкомплекс»,  «Нова-строй», «Наш-дом» и ряд  других более мелких компаний позиционируются в сегменте «Бизнес». Предприятием «Атомстройкомплекс», как генпродчиком в 2006 году было введено больше 150 тыс.кв.м. жилья, в 2007 году введено более 200 тыс.кв.м. жилья Холдинг

              «Нова-Групп», в том  числе компания «Нова-Строй в 2006 году сдала порядка 70 тыс.кв.м жилья, в 2007 году введено 80 тыс.кв.м. МУП «Управление капитального строительства» на 2007 год ввод в эксплуатацию порядка 100 тыс.кв. метров жилья (График 19).

График 19. Лидеры по объёмам строительства в 2004-2005 г.г г. (тыс.кв.м)

             Кроме того главный застройщик и инвестор ЗАО «Ренова - Строй-Груп»  планирует приступить к застройке  «Академического» в 2008 году и за 7 лет  построить на территории в 1,3 тыс. га не менее 4 млн кв. метров жилья. 
 

Основные  планы и программы развития жилого домостроения Екатеринбурга 

1. Национальный  проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Согласно принятой в конце 2005 года в Свердловской области Программы по увеличению объемов строительства доступного жилья, рассчитанной на 2006–2010 годы, планируется увеличение площади новостроек к концу указанного периода до 2 млн 100 тысяч квадратных метров в год
2. Стратегический проект «Хозяин дома (территории)» (2004 г. Администрация города Екатеринбурга);
3. Стратегический план по торговой недвижимости «Торговые узлы Екатеринбурга»ю Цель увеличение к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 900 кв.м на 1000 жителей.
4. «Генеральный план развития Екатеринбурга». Планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности: малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%); среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %); многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).
5. В 2001 году в Свердловской области была принята Программа структурной перестройки производственной базы строительных организаций, которая предусматривала 4 миллиарда 900 миллионов рублей инвестиций
6. Постановление Правительства Свердловской области от 15.02.2006г. №133-ПП «О выделении земельных участков для строительства доступного жилья» определены 50 площадок в 15 муниципальных образованиях, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, для строительства не менее 400 тыс. кв.м. доступного жилья в  2008-2010 годы.
7. По Программе государственной поддержки сельских застройщиков с 1997 года за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40 % стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1 % в год за пользование бюджетными средствами.
8. «Обеспечении жильем молодых специалистов» – было утверждено правительством Свердловской области в 2002 году. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации и организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья, подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% – двух детей, на 100% – трех и более детей.
9. С 2001 года в Екатеринбурге Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ. Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3–10 лет; одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества; наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов; создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность; минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.