Содержание

Введение 3

Глава I. Технология процесса оценки объектов недвижимости 5

Глава II. Методы оценки недвижимости 14

1.1. Оценка по затратному подходу 14

1.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж 16

1.3. Метод капитализации дохода 16

Глава III. Метод капитализации и его использование при оценке объектов недвижимости 21

Заключение 23

Список используемой литературы 24

 

Введение

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

     «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     «Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть объекта собственности.

     Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

     В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может  оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

     

Глава I. Технология процесса оценки объектов недвижимости

     Прежде  чем излагать вопросы методологии  и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько  определений, связанных с недвижимостью.

     Недвижимость (недвижимое имущество) – это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

     Такое определение приведено в проекте  Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.

     Для того чтобы различить понятия  недвижимости как физического объекта  и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

     Таким образом, «недвижимость» относится  к материальным понятиям, а «право собственности» – к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

     Рассмотрим  состав элементов недвижимости, как  материального актива. Выше было сказано, что недвижимость – это земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

     Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами.

     Улучшения земельного участка – какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

     Здания  – строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

     Сооружения  – инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

     Многолетние насаждения – все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

     Незавершённое строительство – объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

     В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может  осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

     Оценка  стоимости недвижимости – сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

1. Постановка задачи (определение проблемы).
2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
3. Сбор и анализ данных.
4. Выбор методологии оценки.
5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

     Постановка задачи (определение проблемы) – весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

     Постановка  задачи включает следующие этапы:

• идентификация объекта недвижимости;
• выявление предмета оценки;
• определение даты оценки;
• установление цели и функции оценки;
• установление вида оценочной стоимости;
• составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

     Рассмотрим  содержание отдельных этапов.

     Идентификация объектов недвижимости – это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

     При оценке необходимо определить связанные  с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

     Установление  предмета оценки – это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).