3. Метод капитализации дохода

      Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные  этапы процедуры  оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

      Недвижимость  обладает свойством приносить доход  своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди  методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

     Под капитализацией дохода понимается получение  текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

     В рамках доходного подхода стоимость  недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

      Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники  рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые  инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь  о нем четкие представления.

      ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

      Последовательность  расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

     Для расчета ЧОД применяются следующие  формулы: 

ЧОД=ПВД  – потери – ОР,

где ПВД –  потенциальный валовый доход, доход  при 100% использовании;

   потери  – потери от недоиспользования;

   ОР  – операционные расходы.

      К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени  загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.

     К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

     Ниже  приведен неполный перечень операционных расходов:

• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

      Наиболее  сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R =

,

где - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам;

     - премия за риск вложения в доходную недвижимость;

     - премия за низкую ликвидность объекта;

     - премия за некачественный менеджмент.

     - норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

     Ограниченность  применимости этого метода для оценки рыночной стоимости недвижимости связана  с информационной недостаточностью двух типов: недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом, и почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок капитализации, из-за отсутствия сложившегося рынка.

     Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить  рыночную стоимость доходного здания, рассматриваемого для покупки, то в  сегодняшней реальности в большинстве  случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника здания. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневой экономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущим расходам по содержанию здания (эксплуатационные расходы, текущий ремонт). Часто это вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватного менеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному зданию. Но, неясности такого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены.

     Неустранимым  препятствием является отсутствие данных, необходимых для выбора ставок капитализации. Когда западный оценщик решает, какую  ставку капитализации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок капитализации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки капитализации рассчитываются на момент продажи доходной недвижимости, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации данных такого сорта как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов доходной недвижимости, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал «Real Estate Capital Markets Report» и приложение к нему «Institutional Real Estate Universe», имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости.

     Что можно отметить относительно российской ситуации?

1. Сделки продаж нежилых зданий и помещений не так уж единичны во многих городах, но "информационная непрозрачность" рынка и частое сокрытие реальных цен продажи и аренды делает оценку ставок капитализации в реальных сделках крайне ненадежной.
2. Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которым известны, допустим, надежные ставки капитализации, должен иметь оценщик, чтобы чувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости доходной недвижимости определенного типа?
3. Даже для самого массового из подрынков - жилищного, где квартиры во многих городах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставки капитализации, как правило, не могут быть оценены классическим способом, так как подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в аренду одни квартиры, а выставляются на продажу другие. Только оценщики, работающие в больших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может быть, подобрать выборки квартир, сначала сдававшихся в аренду, а потом проданных (или наоборот). Возможный нетрадиционный способ оценки ставки капитализации для квартир, используемых в качестве доходной недвижимости, очевиден: можно взять отношение среднего арендного дохода (на единицу площади квартиры) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и тому же классу квартир.
4. Огорчает несколько легковесное освещение метода капитализации дохода в российской профессиональной периодике по оценке. В популяризаторской форме пересказываются различные подходы к выбору ставок капитализации, без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.

     Каждый  из этих методов приводит к получению  ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

 

Глава III. Метод капитализации и его использование при оценке объектов недвижимости

     Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

     Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых  в будущем доходов в единовременно  получаемую в настоящее время  стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

     В случае оценки полных прав собственности  для расчета будущей выручки  от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

     В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=К_t/(1+n),

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

   К_t – доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

   n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

      Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

      Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

      При этом коэффициент капитализации (коэффициент  Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

      Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в  землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта  недвижимости, т.е. предприятия в  целом, составит: