Цели и принципы оценки недвижимости

Цели  и принципы оценки недвижимости

3.1. Цели оценки недвижимости

     Потребность в оценке возникает в случае, когда  объект гражданских прав (вещь, имущество, имущественные права и т. д.) вступает в хозяйственный оборот или с  ним совершаются те или иные хозяйственные операции.

     Целями  оценки объекта недвижимости являются:

1. Купля  - продажа.

2. Купля  - продажа акций, доли (вклада) в  Уставном капитале предприятий.

3. Передача  в аренду.

4. Реорганизация  (разделение, слияние, поглощение).

5. Реструктуризация  имущественного комплекса.

6. Осуществление  инвестиционного проекта.

7. Получения  кредита под залог имущества.

8. Страхование  имущества.

9. Переоценка  основных фондов.

10.Определение  налогооблагаемой базы.

11.Организация  лизинга машин и оборудования.

12. Банкротство.

13.Принудительная  ликвидация. 14. Другие.

     3.2. Стоимость недвижимости  и ее особенности

     Стоимость  -  это деньги  или денежный  эквивалент,  который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект. Стоимость недвижимости имеет две формы проявления:

     1. Потребительная стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

     2. Меновая стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

     Исследование  экономического содержания стоимости  невозможно без таких понятий  как:

     1. Цена - это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате.

     2. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

     Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рисунке 19. [(10), с. 3]

Рис. 20. Группа стоимости недвижимости

     Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предположения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

     Стоимость в пользовании  - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

     Основными видами стоимости являются:

     1. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     2. Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

     3. Ликвидационная стоимость - это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной, принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени.

     4. Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

     5. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствиие методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

     6. Утилизационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

     7. Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

     8. Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

     9. Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

     - восстановительная стоимости - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, расчитанные в ценах на дату оценки;

     - стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования проектов, технологий и стандартов;

     - стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

     10.Налогооблагаемая стоимость - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. 

     3.3. Факторы, влияющие  на стоимость недвижимости

     На  стоимость недвижимости оказывают  влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией   «эластичность»   (объекты   недвижимости   имеют   низкую эластичность, что объясняется длительностью создания объектов недвижимости). ([8], с. 125)

     Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем  уровням (рисунок 21).

     Первый  уровень - интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются основной частью ее правовой системы.

     При оценке недвижимости часто бывает необходимо рассмотреть различные аспекты  экономики и права на международном  уровне. Например, необходимо произвести оценку целлюлозно-бумажного комбината, расположенного на северо-западе Ленинградской области.

     Предприятия подобного профиля, как правило, является экспортно-ориентированными, поэтому наличие сырьевых ресурсов и местных рынков сбыта, не является условием его высокой оценки. Необходимо знание экономической конъектуры, прежде всего, в скандинавских странах, общее состояние мировой экономики, правил налогообложения и сертификации продукции, таможенных тарифов, международного права. Эти и другие факторы могут повлиять на заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части его акций.

     Второй  уровень - национальный, рассматривается как результат взаимного влияния четырех основных факторов:

     1. Экономические факторы представлены:

существующей  экономической политикой страны; различными этапами экономического развития страны; развитием структуры экономики;

сочетанием  факторов производства, обеспечивающих его рост;

предложением  на рынке недвижимости;

спросом на рынке недвижимости;

развитостью рынка недвижимости в стране;

состоянием  смежных рынков;

налогами  на недвижимость;

стоимостью  строительства объектов недвижимости; рисками на рынке недвижимости; уровнем  арендной платы.

     2. Социальные факторы представлены:

- уровнем  образования и культуры населения;

- уровнем  социального развития страны;

- наличием  свободного времени;

- структурой  населения;

- плотностью  населения;

Рис. 21. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

- уровнем  и тенденциями преступности.

     3. Административно-правовые факторы представлены:

- законодательством  в области рынка недвижимости (закон об ипотеке, налоговый кодекс, закон о разграничении государственной собственности на землю, закон о залоге, законы в области кредитной политики, законы в области лесного, земельного и экологического права и т. д.);

- процедурой  получения прав на застройку или реконструкцию объектов недвижимости;

- соотношение  императивного и диапозитивного  методов государственного регулирования  рынка недвижимости;

- контрольными  функциями со стороны специально  уполномоченных органов за состоянием, использованием и воспроизводством объектов недвижимости.

     4. Физические факторы представлены:

- природными  факторами (почвенно-грунтовые, климатические,  сейсмические условия);

- факторами,  созданными человеком (категория  земель исходя из их целевого  назначения, наличие и состояние дорог, формы земельных и лесных участков, здания, сооружения, коммунальные объекты и т. д.)

     На  данном уровне анализу подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости. Эти факторы косвенно влияют на оцениваемый объект, но определяют общее направление развитие рынка недвижимости в стране.

     Третий  уровень - уровень влияния региональных факторов в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с объектами недвижимости. К ним относятся:

     1. Местоположение объекта недвижимости:

- размещение  объектов недвижимости по градостроительному  регламенту;

- фактическое  нахождение объекта недвижимости;

- транспортная  и пешеходная доступность;

- положение  объекта относительно, коммуникаций;^

- положение  недвижимости относительно объектов социально-культурного назначения;

- примыкающее  окружение.

     2. Условия продаж:

- плата  за государственную регистрацию  перехода права собственности  на недвижимость;

- сроки  осуществления процедуры купли-продажи;

- залог;

- особые  условия сделок.

     3. Временные факторы:

- дата  определения стоимости объекта  оценки;

- время,  в течении которого определяется  стоимость недвижимости.

     4. Условия финансирования: