Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Декабря 2011 в 13:20, контрольная работа
Потребность в оценке возникает в случае, когда объект гражданских прав (вещь, имущество, имущественные права и т. д.) вступает в хозяйственный оборот или с ним совершаются те или иные хозяйственные операции.
Целями оценки объекта недвижимости являются:
1. Купля - продажа.
2. Купля - продажа акций, доли (вклада) в Уставном капитале предприятий.
3. Передача в аренду.
4. Реорганизация (разделение, слияние, поглощение).
5. Реструктуризация имущественного комплекса.
6. Осуществление инвестиционного проекта.
7. Получения кредита под залог имущества.
8. Страхование имущества.
9. Переоценка основных фондов.
10.Определение налогооблагаемой базы.
11.Организация лизинга машин и оборудования.
12. Банкротство.
13.Принудительная ликвидация. 14. Другие.
- дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;
- реновация
здания с целью повышения
- увеличение
общей площади (путем
- перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье). Использование, при котором стоимость имущества достигает
максимума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является наиболее эффективным использованием участка земли с имеющимися на нем улучшениями.
Если потенциальные варианты использования не требуют дополнительных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов, которые они способны обеспечить. Если потенциальные варианты использования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи. Затем все результаты сравниваются между собой.
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.
Заключение
о наилучшем использовании
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1. Правомочность - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
2. Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
3. Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
4. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.