Цели и принципы оценки недвижимости

- процентные  ставки;

- платежеспособность  источников финансирования;

- сроки  кредитования;

- условия  выделения финансовых средств.

     5. Уровень преступности:

- продажа  объектов недвижимости «под нажимом»;

- вынужденная  продажа;

- принудительная  покупка объекта недвижимости;

- искажение  факторов при продаже недвижимости;

- необычное  финансирование.

     6. История объекта недвижимости:

- наличие  статуса «дом - памятник архитектуры»;

- исторические  события, связанные с объектом  недвижимости.

     Четвертый  уровень  - уровень влияния локальных факторов,

непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:

     1. Физические характеристики:

- качественные  и количественные параметры (состояние  недвижимости, функциональная пригодность,  наличие коммунальных услуг и  т. д.)

     2. Архитектурно-строительные факторы:

- система  объемных показателей;

- система  планировочных показателей.

     3. Финансово-эксплуатационные факторы:

- эксплуатационные  расходы;

- доходы  от эксплуатации;

- стоимость  строительства, реконструкции.

     Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости. 
 

3.4. Принципы оценки  недвижимости

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

     Принципы  оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

     В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рисунок 22).

     1-я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

     1. Принцип полезности - чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

     2. Принцип замещения - при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

     3. Принцип ожидания - определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

     2-я  группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

     1. Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

     2. Остаточная продуктивность - определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.

     3. Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

     4. Принцип разделения - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости. 

     3-я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:

     1. Принцип спроса и предложения - цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.

     2. Принцип конкуренции - цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

     3. Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются     разумный     уровень      архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

     4. Принцип изменения внешней среды - предполагает при оценке объекта недвижимости учет возможных изменений экологических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. 
 

     4-я  группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

     НЭИ - означает, что из возможных вариантов использовния объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

     Принцип наиболее эффективного использования  является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип наиболее эффективного использования  основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую  готов заплатить покупатель определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества.

     Таким образом, как незастроенные, так  и застроенные земельные участки  должны были бы эксплуатироваться в  соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Однако указываемое в отчете об оценке наиболее эффективное использование, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.

     При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- рыночные  условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие  нормы зонирования;

- ожидаемые  изменения на рынке недвижимости;

- существующее  использование имущества.

     В отчете об оценке наиболее эффективным  может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.

     Наиболее  эффективное использование  - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

     Наиболее  эффективное использование может  быть установлено, во-первых, для участка  земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в  целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

     Наиболее  эффективное использование конкретного  участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся  на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

     Мнение  оценщика о наиболее эффективном  использовании вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик  рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой наиболее эффективное использование.

     Наиболее  эффективное использование  участка как свободного

     Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д.

     Заключение  о наиболее эффективном использовании  должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее  эффективным использованием участка  будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

     Если  имеется достаточная вероятность  изменения варианта наиболее эффективного использования в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить, использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной  целью исследования наиболее эффективного использования участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость  участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

     Наиболее  эффективное использование земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке  улучшений. В этом случае задачей  является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.

     Улучшения, соответствующие наиболее эффективному использованию участка как свободного сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения  в их характеристиках указывают  на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа

     Поскольку набор вариантов использования  земельного участка может быть ограничен  имеющимися на нем улучшениями, определение  наиболее эффективного использования  проводится в два этапа:

1. Для   участка   как   свободного   и   готового   для   застройки   в соответствии с наиболее эффективным использованием.

2. Для  участка с уже имеющимися улучшениями.

     В случае если существующее использование  не является наиболее эффективным, оно  может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений.

     Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наиболее эффективному использованию участка земли, на котором они находятся. Однако если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то, вполне возможно, что в соответствие с принципом наиболее эффективного использования, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.

     Вариант, отвечающий наиболее эффективному использованию, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях, наиболее эффективным использованием участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.

     Наиболее  эффективное использование  объекта недвижимости (участка  с имеющимися улучшениями)

     В этом случае, наиболее эффективным  использованием участка является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

     Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом  в 30 лет, то среди вариантов наиболее эффективного использования могут быть: