Доходный подход к оценке недвижимости

1 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

1.1 Экономическое содержание доходного подхода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода[1].

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчётов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис. 1):

              1) Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчётов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход. При этом определяются:

      потенциальный валовой  доход, т.е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовый доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

      действительный валовый доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Рисунок 1 - Алгоритм расчетов доходного подхода к оценке объектов недвижимости

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доход за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2) Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

              Операционные издержки принято делить на:

      условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

      условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.)

      резервы замещения – на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие издержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3) Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

              Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4) Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского зыка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл – это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса и добавленную к  стоимости оцениваемой недвижимости.

              Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен выполнить ряд операций (рис.2)

Рисунок 2 – Порядок определения стоимости гудвилл.

5) Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы :капитализации доходов (прямой капитализации); дисконтирования денежных потоков и техника остатка[2].

1.2  Функции сложного процента

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени[2].

Для анализа разновременных денежных потоков, обоснования инвестиционных вложений, определения стоимости недвижимости и бизнеса, а также выполнения ряда других операций применяют элементы финансовой математики.

При расчете нормы дохода на инвестируемый капитал должна учитываться текущая стоимость будущих доходов для сопоставимости с текущей стоимостью инвестиций, иначе будущие доходы в случае их преобразования в текущую стоимость могут оказаться равными капитальным вложениям.

При вложении средств инвестор отказывается от текущего потребления в надежде получить больший доход в будущем, однако существует риск неполучения ожидаемого дохода. Поэтому инвестор заслуживает премии, что является ключевым фактором необходимости учета стоимости денег во времени.

Основные причины изменения стоимости денег во времени:

1)инвестор отказывается от текущего потребления, за что заслуживает премии;

2)инвестор берет на себя риск неполучения ожидаемого дохода, что требует учета премии за риск, связанный с объектом инвестирования;

3)меняется покупательная способность денег.

Для анализа денежных потоков от недвижимости и бизнеса, для определения текущей стоимости инвестиций, обоснования величины платы за получение будущих потоков дохода, широко применяются функции сложных процентов.[3].

Сложный процент и дисконтирование – это расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций. Перед их использованием необходимо определить:

- суммы денежных средств, о которых может идти речь;

- время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены;

- осознанные риски, связанные с инвестициями;

- соответствующую ставку дохода (ставку процента иди дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска[4].

К функциям сложного процента относятся:

1) Будущая стоимость  единичного вложения – величина будущей стоимости денежной единицы объекта недвижимости через n периодов:

                                                        (1),

где

An – первоначальный вклад, руб.;

E – фактическая ставка сложного процента.

2) Текущая стоимость единичного вложения – сегодняшняя стоимость денежной единицы объекта недвижимости, получаемой через n периодов при заданных процентах годовых:

                                                         (2)

3) Текущая стоимость единичного вложения за период – настоящая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при ставке сложного процента:

                                                        (3),

где

P – известный поток равновеликих платежей в конце каждого периода, дисконтированный по данной ставке.

4) Будущая стоимость единичного вложения за период – будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при ставке сложного процента i:

                                                      (4)

5) Амортизация единичного вложения – показывает, каким должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

                                                   (5)

6) Фонд возмещения – величины равновеликих платежей, аккумулирующих на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу[2]:

                                                 (6)

1.3 Методы доходного подхода

1.3.1 Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации - один из методов доход­ного подхода при оценке недвижимо­сти, основанный на использовании текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в резу­льтате владения этим объектом. Стои­мостью объекта является капитализи­рованный поток доходов, т.е. теку­щая стоимость этого потока. Капи­тализация дохода - это метод оценки стоимости объекта недвижи­мости, заключающийся в рассмотре­нии дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента, измеряемого ве­личиной процентной ставки и вычис­лением стоимости объекта, равной ве­личине капитала с данным ссудным процентом. Метод прямой капитализации применим в случа­ях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку и, следователь­но, хорошо прогнозируемую величи­ну доходов и расходов. К его недо­статкам относят то, что во внимание принимается доход, получаемый за первый год, а не весь период владения объектом[5].

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rкап                                                          (7),

где С – стоимость объекта недвижимости;

Rкап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

В случае передачи объекта недвижимости в аренду формула приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

                       (8),

где

Аар.пл. – сумма годовой арендной платы[2].

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации[6]. Существуют различные методы расчета коэффициента капитализации.

1.3.1.1  Методы расчета коэффициента капитализации

а) Метод кумулятивного построения.

Суть метода заключается в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации[2].

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

          ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

          нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1) Безрисковой ставки дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.