Доходный подход к оценке недвижимости

4) Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

      компенсацию за риск;

      компенсацию за низкую ликвидность;

      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается фор-

мулами Фишера.

                                                           (13)

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

5) Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                                (14),

где

ДП – денежный поток периода t;

М – остаточная стоимость реверсии[6].

1.3.2.3 Особенности расчета денежного потока при использовании метода дисконтированных денежных потоков

- Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

- Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

- Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

- Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

- Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового .дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы+ Прочие доходы                                                                                                                      (15)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью                                                                                     (16)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения –Обслуживание кредита + Прирост кредитов.                                                        (17)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов == Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости[6].                                                                                                        (18)

1.3.3 Техника остатка

Способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, получаемый от эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок. Коэффициент, используемый для капитализации дохода от зданий, сооружений, учитывает как доход на капитал, так и возраст капитала. Доход, приписываемый земельному участку, капитализируется по коэффициенту, учитывающему только доход на капитал[12].

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости  рассматривается в такой последовательности:

1) Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2) Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющуюся, из общей величины дохода.

3) Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода соответствующую ставку капитализации.

4) Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей[2].

1.4 Преимущества и недостатки доходного подхода

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

-арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

Если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (например, гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (стоимость реверсии).

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:

1) в основе лежит прогнозирование, а не фактическая информация;

2) подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

3) в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

Однако наряду с этими недостатками у доходного подхода есть и преимущества:

1) при этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов;

2) учитывается рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;

3)доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта[13].