Доходный подход к оценке недвижимости

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

2) Премии за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

3)Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

4) Премии за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы[7].

б) Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала[7].

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов[8].

1) Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

2) Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

3) Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке[7].

в) Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

                      (9)

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

                          (10)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

                                                (11),

где

M — доля заемных средств в стоимости;
Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re — коэффициент капитализации для собственного капитала[7].

г) Метод Эллвуда.

Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости [9].

Для расчета обще капитализации Эллвуд предложил формулу:

                                                      (12),

где

R0 – общий коэффициент капитализации;

Yc – норма отдачи собственного капитала;

M – доля заемного капитала;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда.

На практике используются расчетные таблицы, с помощью которых при заданной норме процента, норме отдачи собственного капитала и периоде владения определяется величина ипотечного коэффициента С[2].

д) Метод прямого сопоставления

Данный метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации[9].

1.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков

История появления метода DCF, или, как его называют у нас, метода ДДП, весьма интересна. Его основателем считается Джон Уильямс, который в 1938 году в работе "Теория инвестиционной стоимости" изложил основные принципы дисконтирования, то есть приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту. Следует отметить, что эти принципы оттачивались на протяжении девяти лет спустя знаменитого "черного четверга", биржевого краха на Нью-йоркской фондовой бирже 1929 года, положившего начало Великой депрессии. Одним из следствий ее явилось то, что инвесторы стали с большой осторожностью относиться к объявленной прибыли компаний (зачастую она просто "рисовалась"), а также ко всем стоимостным показателям, кроме фактических денежных потоков. И в данном случае метод DCF оказался как нельзя кстати, ибо приводил (соотносил) все потенциальные будущие денежные потоки к их текущей стоимости, в результате чего появлялась возможность оценки реальной стоимости компании.

Однако настоящую популярность метод DCF приобрел лишь в 80-90-е гг. прошлого века, когда ценность денежных средств и физических активов стала менее взаимосвязана с совокупной стоимостью компании. Он оказался очень полезен при оценке реальной справедливой стоимости компании, помогая предсказать не только рост рыночной стоимости (капитализации), но возможные банкротства[10].

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

        предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих;

        имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­токов денежных средств от недвижимости;

        потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

        оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

        объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости[11].

1.3.2.1  Необходимые данные для расчета стоимости объекта недвижимости методом  дисконтированных денежных потоков

1) Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3-5 лет.

2) Прогнозирования величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов, периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.

3) Определения ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для ее определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга.

- Метод построения. Основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена, как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риски рынка недвижимости, рынка капиталов, низкой ликвидности, инфляции, управления недвижимостью, финансовый, экологический, законодательный).

- Метод сравнения альтернативных инвестиций.  В его основе лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

- Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках.

- Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет прогнозировать изменения вероятной доходности объекта недвижимости, результаты которого официально публикуются[2].

1.3.2.2 Этапы расчета стоимости методом дисконтированных денежных потоков

1) Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

2) Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

а) потенциальный валовой доход;

б) действительный валовой доход;

в) чистый операционный доход;

г) денежный поток до уплаты налогов;

д) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- чистый операционный доход (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

- чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

- облагаемую налогом прибыль.

3) Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

а) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

б) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

в) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.