Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков

     Федеральное государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

     «Калининградский  Государственный Технический Университет» 

     Кафедра управления производством 
 
 
 

     КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

     По  дисциплине: «Экономика недвижимости»

На  тему: Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков. 
 
 
 

                                                                    Работу выполнила студентка

                                                                             Группы 09 ВЭУ-2 шифр 040

     __________________

                                                                                                             (подпись) 
 

                                                                        Руководитель работы

                                                                           Доцент, к.э.н. Щерба Т.А. 
 
 
 
 
 

     Калининград

     2011

Содержание

   Введение……………………………………………………………………….3

1. Метод дисконтированных денежных потоков…………………………...4

   Практическая  часть…………………………………………………………....8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   ВВЕДЕНИЕ 

   Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости

   В основе доходного подхода лежит принцип  ожидания, который утверждает, что  стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

   Доходный  подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

   При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость не движимости преобразуется  доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.  
 
 
 
 
 
 
 

   1. Метод дисконтированных  денежных потоков  

   Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

   Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:

   1. Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет,  для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

   2. Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует: 

   а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном  периоде;

   б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

   в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

   При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей последовательности:

   • потенциальный  валовой доход;

   • действительный валовой доход;

   • чистый операционный доход;

   • денежный поток до уплаты налогов;

   • денежный поток после уплаты налогов.

   Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

   3. Расчет  стоимости реверсии.

   Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.28

   Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

   1) назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта; 

   2) принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период владения;

   3) капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации. 

   4. Определение  ставки дисконтирования. 

   Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами.

   Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

   Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

   Ставка  дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без  выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

   Расчет  ставки дисконтирования по методу выделения  осуществляется в следующей последовательности:

   • моделируются потоки доходов и расходов для  каждого объекта аналога в  течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования;

   • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

   • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик  анализа к оцениваемому объекту.

   Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

   Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения.

   Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

   

   где РV текущая стоимость;

   С t –  денежный поток периода t;

   i –  ставка дисконтирования денежного  потока периода t ;

   R –  стоимость реверсии.

   Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

   Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости  прогнозируемых денежных потоков и  текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

Задача  № 1. Расчет стоимости  объекта недвижимости с применением  затратного подхода.

     Компания заключила договор подряда  со строительной организацией  на строительство здания под  офисные помещения с целью  последующей сдачи их в аренду.

     Сметная  стоимость строительства  рассчитывается исходя из следующих  данных:

• стоимость стройматериалов – А руб.;
• затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов;
• средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц;
• соц. отчисления - 34% к заработной плате;
• расходы на содержание и эксплуатацию  машин и механизмов включают:

• амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб.
• средняя заработная плата машинистов и механиков – Д руб. в месяц;
• прочие – Е руб. в месяц;

• накладные расходы - 120 % от заработной платы;

• плановые накопления –12% от суммы полных затрат;

        Планируемый срок строительства - 6 мес.

        По окончании строительства  объект поставлен на учет, норма  амортизации – 1,5% в год.

        Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м.

        Арендная плата -  З $ за 1 кв.  м. в месяц.

        Эксплуатационные  расходы на содержание помещений  – И $

  за 1 кв. м. в месяц.

Рассчитать:

        1) Сметную стоимость   и договорную цену объекта.

        2) Доходы, затраты  и чистую прибыль от сдачи  помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 32 руб.

( арендная  плата и эксплуатационные расходы  включают НДС )

        3) Срок окупаемости.

        Общие данные:

• ставка НДС - 18 %
• ставка налога на прибыль - 20 %.