Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Декабря 2011 в 13:34, контрольная работа

Описание

Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Содержание

Содержание
Введение……………………………………………………………………….3
Метод дисконтированных денежных потоков…………………………...4
Практическая часть…………

Скачать (40.31 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Работа состоит из 1 файл

Экономика недвижимости(1).doc

— 152.50 Кб (Скачать документ)

ПОКАЗАТЕЛИ	УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ	ЗНАЧЕНИЕ, РУБ.
1.Прямые затраты на строительство объекта: - строит. матер. с учетом доставки; - з/п строителей; - соц. отчисления; - содерж. и эксплуатация машин и мех-ов; - амортизация; - з/п машинистов и механиков; - соц.отчисления; - прочие;	А+в% *В6 мес 34% от з/п 10% от Г/2 Д6 мес* 34% *Е6мес**	*417 500 1,15 = 480 125 75 000 * 6 = 450 000 450 000 * 0,34 = 153 000 (1 000 000 * 0,1) / 2 = 50 000 40 000 * 6 = 240 000 240 000 * 0,34 = 81 600 55 000 * 6 = 330 000**
ИТОГО ПРЯМЫХ ЗАТРАТ		1 784 725
2.Накладные расходы связанные с орг. обслуж. и упр.в строительстве	120% от з/п	*(450 000 + 240 000) 1,2 = 828 000**
3.ИТОГО ЗАТРАТ	∑1+∑2	1 784 725 + 828 000 = 2 612 725
4.Плановые накопления	12% от с3	*2 612 725 0,12 = 313 527**
5.Сметная ст-ть монтажных работ	с3+с4	2 612 725 + 313 527 = 2 926 252
6.НДС	18% от с5	*2 926 252 0,18 = 526 725**
7.Договорная цена	с5+с6	2 926 252 + 526 725 = 3 452 977

Расчет доходов, затрат и чистой прибыли от сдачи помещений в аренду под офисы.

ДОХОДЫ	РАСХОДЫ
1.Арендный доход (без НДС) *17 1500 * 12 * 32 / 1,18 = 8 298 305**	2.Эксплуатационные расходы *5,0 1500 * 12 * 32 / 1,18 = 2 440 678**
5.Налог на прибыль 8 298 305 - (2 440 678 + 43 894 + 64 378) = 5 749 355	3.Амортизация объекта *2 926 252 1,5% = 43 894**
7.Чистая прибыль 5 749 355 - 1 149 871 = 4 599 484	4.Налог на имущество *2 926 252 2,2% = 64 378**
7.Чистая прибыль 5 749 355 - 1 149 871 = 4 599 484	6.Налог на прибыль *5 749 355 0,2 = 1 149 871**

Срок окупаемости:

Ток=

2 926 252 / 4 599 484 + 43 894 = 0,63 лет = 6 месяцев

Задача № 2. Расчет стоимости объекта жилой недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Оценить четырехквартирный жилой дом (со встроенными гаражами). Имеются данные о трех сопоставимых продажах:

Исходная информация

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Количество квартир	4	6	4
Продажная цена, $	А	В	С

а) Информация о первом объекте:

- экологическое состояние района лучше, чем у оцениваемого объекта на «а» $;

- продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц;

- престижность района у оцениваемого объекта несколько ниже, чем у оцениваемого, что составляет «в» $ ;

- встроен гараж, как и у оцениваемого объекта;

- у дома благоустроенный сад стоимостью «с» $.

б) Информация о втором объекте:

- экологическое состояние объекта хуже, чем у оцениваемого объекта на «а*» $;

- гаражи отсутствуют, что снижает стоимость на «d» $;

- продан три месяца назад, при темпе роста цен 0,3 % в месяц;

- престижность района аналогична оцениваемому;

- сад отсутствует, как и у оцениваемого объекта;

- плохие подъездные дороги, что снижает стоимость на «е» $ (у остальных объектов аналогичные условия).

Оценочные факторы	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Оценочные факторы	Оцениваемый объект	1	2	3
Продажная цена		150 000	140 000	130 000
Время продажи		*150 000 0,3% * 1,5мес / 100% = 6,75**	*140 000 0,3% * 3мес / 100% = 12,6**	-
Срочность продажи		-	-	+ 12 000
Экологическое состояние объекта		- 5 000	+3 000	Аналог.
Престижность района		+6 000	Аналог.	- 3 500
Наличие встроенных гаражей	Аналог.	Аналог.	+ 13 600	Аналог.
Садовый участок		- 3 100	Отсутст.	- 1 500
Подъездные пути	Аналог.	Аналог.	+ 3 800	Аналог.
Откорректированная цена		147 906,75	160 412,6	137 000
Количество квартир	4	4	6	4
Откорректированная цена 1 квартиры		36 976,69	26 735,43	34 250

Средняя цена 1 квартиры = (36 976,69 + 26 735,43 + 34250) / 3 = 32 654,04

Стоимость 4-х квартир = 32 654,04 * 4 = 130 616,16

Задача №3. Расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости с применением метода прямой капитализации дохода.

В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи в аренду офисных помещений площадью "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет:

сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц;
платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц;
платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц;
платы за услуги связи - "е" $ в месяц.

Потери от недоиспользования производственных площадей планируется в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки.

Фирма будет нести следующие затраты:

а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $;

- амортизация - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $

б) эксплуатационные:

- заработная плата персонала - "h" $ в месяц;

- коммунальные услуги - "i" $ в месяц;

- прочие расходы - "j" $ в год .

в) - на замену сантехники планируется - "к" $;

- на замену мебели - "l" $.

При расчете чистого дохода учесть налог на имущество, а также налог на прибыль.

В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.

Общие сведения:

НДС – 18%, налог на прибыль – 20%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества.

Задание 1

Рассчитать чистый доход по сдаваемому в аренду офисному зданию на предстоящий год.

Показатели	Значение, $
1. Доходы - арендная плата - пользование гаражом - пользование мебель - услуги связи	*14 1300 * 12 = 218 400 280 * 12 = 3360 200 * 12 = 2400 340 * 12 = 4080**
2. Потенциальная валовая выручка - без НДС Потери от недоиспользования площадей	228 240 228 240 / 1,18 = 193 423.72 *193 423,72 10% = 19 342,37**
3. Действительная валовая выручка	193 423,72 - 19 342,37 = 174 081, 35
4. Расходы 4.1. Постоянные затраты - страхование имущества - амортизация объекта 4.2. Эксплуатационные расходы - з/п - соц. отчисления - коммунальные услуги - прочие расходы 4.3. Резервы - сантехника - мебель	51 511, 15 7050 *310 000 1,5% = 4650 200 000 * 1,2% = 2400 38 613, 7 1400 * 12 = 16 800 16 800 * 34% = 5712 500 * 12 / 1,18 = 5084, 75 13 000 / 1,18 = 11 016,95 5847,45 3200 / 1,18 = 2711,86 3700 / 1,18 = 3135,59**
5. Налог на имущество	*310 000 2,2% = 6820**
6. Налогооблагаемая прибыль	174 081, 35 – 51 511,15 – 6820 = 115 750,2
7. Налог на прибыль	*115 750, 2 20% = 23 150,04**
8. Чистая прибыль	115 750,2 – 23 150,04 = 92 600,16

Коэф. капит. доходов = Чистая прибыль / Ст-ть объекта недвижимости =

Задание 2

Рассчитать рыночную стоимость офисного здания методом прямой

капитализации, если имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Информация о сопоставимых объектах

Сопоставимые объекты	Продажная цена	Прибыль	Коэф. капитализации
Офисное здание №1	400 000	48 800	0,12
Офисное здание №2	378 600	40 140	0,11
Офисное здание №3	600 000	59 100	0,10

Ср. капит. = 0,12 + 0,11 + 0,10 / 3 = 0,11

Ст-ть ОН = ЧП / 0,11 = 92 600,16 / 0,11 = 841 819, 63

Коэф. Капит. Доходов = 92 600,16 / 841 819, 63 = 0,11

Задача № 4. Расчет рыночной ликвидационной стоимости предприятия.

1. Анализ дебиторской задолженности показал, что 4 % - задолженность, срок исковой давности которой истек;

3,2 % - долг предприятий, прекративших свою деятельность.

2. Запасы готовой продукции предполагается реализовать :

30 % со скидкой 10 %

70 % со скидкой 15 %

Запасы сырья со скидкой 8 %

3. Незавершенное производство будет утилизировано

4. Рыночные эксперты оценили восстановительную стоимость ОФ в 1,5 раза ниже балансовой, реализованы ОФ будут по рыночной остаточной стоимости.. Физический износ оборудования – 20%, моральный износ – 15 %.

5. Незавершенное строительство будет продано с 5 % рентабельностью.

6. Акции будут реализованы по рыночному курсу - 80% от номинала.

Информация о работе Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков