Формирование рынка земли в Республике Беларусь

      

       Pz

 

 

 

 

 

 

 

 

                     D_сх      D_несх             D

0                                                         Q(га)

 

Рисунок 1.2 –  Спрос на землю [17, с.331]

Продукты питания удовлетворяют  первичные потребности человека, поэтому спрос на них неэластичен  по цене. К тому же люди консервативны  в привычках и редко существенно  меняют структуру своего рациона даже при значительном изменении цен на продовольствие. В условиях инфляции колебания покупок продовольствия имеют меньшую амплитуду по сравнению с непродовольственными товарами и товарами длительного пользования. Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Спрос на сельхозпродукты  неэластичен и по доходу. Это ведет  к постепенному сокращению доли потребления  продовольственных товаров в  доходах потребителей, а в долгосрочной перспективе – к соответствующему сокращению удельного веса сельского хозяйства в национальном доходе.

Несельскохозяйственный  спрос на землю индифферентен (безразличен) к плодородию, но весьма чувствителен к местоположению земельного участка. Кривая несельскохозяйственного спроса D_несх, так же как и кривая сельскохозяйственного спроса, имеет отрицательный наклон (рисунок 1.2) вследствие закона убывающей отдачи и необходимости использования земли не только в центре города, но и на его окраинах. Однако она более эластична, чем кривая сельскохозяйственного спроса на землю, так как даже незначительное снижение цены вызывает существенный рост спроса на землю под промышленное строительство, жилье и т.п.

Структура несельскохозяйственного  спроса на землю представлена спросом  на земельные участки для строительства  жилья, возведения объектов инфраструктуры, промышленных предприятий. При этом близость к центру имеет весьма существенное значение, так как именно местоположение участка определяет наиболее доходный способ его использования.

Спрос на участки под  возведение инфраструктуры в большинстве случаев предъявляется государством, поскольку наиболее прибыльное использование участка не всегда оптимально с точки зрения интересов города и комфортабельности проживания в нем. Это накладывает отпечаток на формирование несельскохозяйственного спроса на землю.

Следует также отметить, что земля как вечный фактор производства является объектом спроса в условиях инфляции, когда индивиды, желая  обезопасить от обесценения свое денежное состояние, предъявляют повышенный спрос на земельные участки и недвижимость, выступая в этих условиях определенной гарантией сохранения их портфелей. Земельные участки, особенно в городах и пригородных зонах, могут стать объектом спекуляции. Их скупают по относительно невысоким ценам в перспективных зонах и не застраивают до тех пор, пока развитие инфраструктуры соседних участков (проведение газа, воды, электричества) не поднимет цену на них до максимума, а затем продают по новой высокой цене.[2, с. 267-269]

 Как уже отмечалось  в разделе 1.1, спрос на землю  выступает определяющим фактором формирования ренты. Если повышается спрос на землю, то повышается и рента. Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на количество имеющейся земли, так как предложение земли просто не может быть увеличено. Иными словами, на изменение спроса на землю значительное влияние оказывает динамика цен, количество же предложенной земли практически не влияет на спрос. [11, с.637]

1.2 Механизм ценообразования

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли- продажи. Она продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу. Земля может многократно менять своего владельца. После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене.

Цена в этом случае должна быть такой, чтобы землевладелец не только отказался от пользования своей земельной рентой, но и уступил право собственности на участок. Потенциальные покупатели тоже ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получить после покупки земельного участка. Чем выше рента, тем, при прочих равных условиях, больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец земельного участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте. Отсюда можно заключить, что цена земли – это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход. Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок, равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

 

       (1.2)

                              

где    P_z – цена земельного участка;

         R_t – годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

         i – текущая рыночная ставка  ссудного процента.

 

Необходимо также учитывать, что срок службы земли бесконечен. С увеличением числа лет t величина  (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна:

 

                                 (1.3)

 

На практике цена земли  зависит от многих факторов, которые  обусловливают тот или иной уровень  спроса и предложения на земельные  участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценения. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли. [11, с. 275-276]

В определении цены на земли, большое значение имеют спрос  и предложение. Спрос на землю  предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и  несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию  или куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер – она прямо зависит  от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного  ресурса. [17, с. 318]

 

2. Земельный  рынок зарубежных стран

2.1 Развитие земельной собственности в западноевропейских странах

Земля в жизни  людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которое характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводимо и в качественном отношении не однородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

В мировой практике имеет  место развитие нескольких экономических систем. Основополагающими принципами рыночной экономической системы применительно к исследуемой теме можно назвать следующие: частная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразования и ограниченное вмешательство государства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе государственной монополии на средства производства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность  как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наиболее совершенный институт собственности, оказывающий большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений. [5, с. 115]

Для стран с переходной к рыночным отношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи характерным является пересмотр земельных отношений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообразных форм собственности (личной, коллективной и других наряду с государственной), введения платного пользования землей и установления рынка земли.

Опыт развития земельной собственности во всем мире не прост, а изобилие продуктов в наиболее развитых странах объясняется не только наличием у них частного землевладения и единоличным способом хозяйствования, но и иными причинами. Анализ зарубежной земельной практики позволяет сделать следующие выводы. Первый сводится к тому, что в этих странах хорошо понимают различие последствий, когда земля выступает как объект собственности, а когда как объект хозяйствования. Второй заключается  в понимании преимуществ крупного аграрного производства, требующего и соответствующих земельных площадей. Третий состоит в том, что главным является вопрос не формы земельной собственности, а прав и обязанностей землевладельцев и землепользователей.

Не случайно восточноевропейские страны, бывшие члены СЭВ, раньше России и Беларуси приступившие к приватизации, пришли к выводу о необходимости корректив земельных реформ. Бурная вначале деколлективизация земельных угодий быстро сменилась здесь более осторожным подходом к трансформации форм собственности. И для этого были веские причины.

В Румынии, например, массовая приватизация земельных участков привела к уничтожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизируемых землях хозяйственных построек, сокращению поголовья скота. Половиной новых землевладельцев оказались горожане, не умеющие вести хозяйство или не желающие участвовать в производстве сельскохозяйственной продукции.

В Болгарии остановились на варианте сосуществования трех форм земельной собственности: государства, общин и граждан.

Характеризуя  положение восточноевропейских, бывших социалистических стран, можно заключить, что единоличная собственность на землю там частично восстановлена, однако развитого рынка земли пока нет. Сохранены значительные ограничения на использование полученной в частную собственность земли, лимитированы максимальные и минимальные размеры арендуемых участков.

Даже в Германии, где есть большая возможность государственной поддержки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объединились в кооперативы, так как в мелкотоварном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

Целью аграрной политики правительства Германии в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация общественной собственности, а формирование высокопроизводительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных — 90 га, а сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по равнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель. [18, с.119-120]

В США, которые принято считать оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для семейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 3 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными частыми акционерными фермами. [4, с.261-262]