Формирование рынка земли в Республике Беларусь

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

Итак, нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается  - как объекта хозяйствования.

2.2 Опыт зарубежной практики государственного регулирования  

Анализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция усиления государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь - в установление порядка продажи, аренды земельных участков, их наследования.

 В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии и ФРГ, например, для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

Государственным вмешательством в отношении аренды сельскохозяйственных земель также является: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли сторон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также преимущественное право покупки земельного участка арендатором.

Регулируется  государством и наследование сельскохозяйственных земель. В отличие от гражданского законодательства, отдающего приоритет наследованию по завещанию и предусматривающего возможность дробления наследства, здесь действуют иные принципы. Законодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматривает право собственности на землю лишь одного лица и при условии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией. [12, с. 259]

Рассмотрим  теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в стране с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германия не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или непродуктивно; гарантирует защиту интересов арендаторов; предусматривает государственный контроль за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; поощряет улучшение качества земельных угодий. В частной собственности находится свыше 95% земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства и т.д.

Зарубежный  опыт развития аграрной сферы нам, безусловно, необходимо использовать в деле государственной поддержки сельскохозяйственного производства. Факторами повышения эффективности фермерских хозяйств в Западной Европе считаются также поддержка со стороны государства цен на их продукцию на уровне, обеспечивающем нормальную доходность: прямые выплаты из государственного бюджета при изъятии земель фермерских хозяйств и их консервации возмещение убытков при сокращении посевных площадей в целях снижения перепроизводства продукции; организация государственного кредитного обслуживания фермеров: введение льготного кредитования. Чем сложнее и суровее климат в стране, тем большая часть ВВП используется на Западе на аграрные нужды. Об этом убедительно свидетельствуют следующие данные. Во Франции такие субсидии составляют 7,1%, в Германии - 13,7. в Великобритании - 27,2, в Норвегии - 32,5%. В США доля государственных субсидий в прибыли фермеров и производственных кооперативов составляет 30%, странах ЕС - 49, Швеции -59, Финляндии - 71, Японии - 75%. В России такая доля не превышает 6,5% от затрат на сельскохозяйственное производство. [4, с. 261]

Россия взяла курс на переход к эффективному в экономическом, социальном и экологическом планах многообразию форм собственности на природные ресурсы. Решение этой крайне сложной задачи затрудняется тем, что оно ведется в условиях не сформировавшихся окончательно основ федеральной государственности, происшедшего в последние годы значительного снижения производственного и эколого-экономического потенциала, обострения криминогенной обстановки, незадействования многих принятых законодательных актов в сфере природопользования. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле, которые ввели пожизненное наследуемое владение землей, что закрепило важное правомочие собственника: передачу земельного участка по наследству, а также установили еще одну форму права на землю - право аренды земли.

В настоящее  время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах - государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 1991 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.).

В результате проведения нового земельного курса в России резко изменилась структура землепользователей: около 50% земли находится в собственности акционерных обществ, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов и других коллективных хозяйств с долевой земельной собственностью; на 9% сельхозугодий ведется индивидуальное хозяйство; неизмеримо увеличилось число участников земельных отношений. В проекте нового Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Новый кодекс предполагается утвердить базовым, рамочным, чтобы на местах его можно было конкретизировать соответственно региональным возможностям и желаниям. Госдума приняла в январе 2001 г. в первом чтении законопроект о введении в действие 17-й главы Гражданского кодекса РФ о праве собственности на землю со всеми вытекающими отсюда последствиями. [4, с. 261]

Таким образом, земельные отношения в любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое положение людей и уровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики постсоветских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмысления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, а также необходимости их реформирования.

3. Формирование рынка земли в Республике Беларусь

3.1 Развитие земельной собственности в Республике Беларусь

   Под рынком  земли следует понимать не  только куплю-продажу земли, но  и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной  продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

В Советском  Союзе, в состав которого входила  Беларусь, все земли были национализированы  и стали исключительно собственностью государства. Обретение республиканской  независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусловили необходимость подготовки законодательных основ для становления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. – Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало к созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.[2, с. 277]

Общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20,76 млн. га, в том числе 8,93 млн. га сельскохозяйственных земель, из них пахотных – 3,32 млн. га. В общей площади доля земли, находящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохозяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сектор страны (хозяйства населения и фермерские), располагая 17% посевных площадей, производит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

Кроме совершенствования  правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

• определение роли государства и создание экономических условий          для изъятия в его пользу земельной ренты;
• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей;
• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,
• формирование рынка земли (недвижимости);
• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.[8, с. 268]

Для  Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных  является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции. Государство должно создавать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.).

Следует отметить, что при реформировании земельных отношений следует использовать все положительные моменты зарубежных моделей права собственности на землю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-правовой базы земельной собственности в современных условиях перехода к рыночным формам хозяйствования. Стране нужна частная собственность на землю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствующая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедливость. Это может быть обеспечено при условии приватизации земли на основе социализации земельной ренты в интересах гражданского общества.

Перед Беларусью  стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, созданию условий для устойчивого будущего страны.[13, с. 16]

Поскольку земли  сельскохозяйственного назначения в Республике Беларусь находятся  только в собственности государства, целесообразно говорить о развитие рынка услуг земли. Согласно ст. 43 и 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица, граждане других государств, международные организации, а срок аренды не должен превышать 99 лет. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты.

Предоставление  доступного и долгосрочного кредита  является одним из важнейших экономических  условий реализации права собственности  на землю для аграрного сектора. Так  как  выдача  банковского  кредита для такого рода операций  является  весьма рискованной,  то  можно поставить вопрос  о  долгосрочных  займах   сельским товаропроизводителям  под  залог их земли.  В  этой  связи  необходимо   создание  специализированных      земельных    банков.

         Земельные  банки в Беларуси при сложившейся  экономической ситуации  должны  создаваться по строго разработанной  программе с учетом всевозможных  экономических факторов.

        Можно выделить  три важных правила их работы: 

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться  заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря  кредит  под обеспечение земли, может не представлять  себе  последствия  тех обязательств, которые  на него возлагались.    В  этой  связи сельскохозяйственному   товаропроизводителю   самостоятельно, без   помощи   профессионалов будет   очень    трудно    обеспечить эффективное  использование  взятого  кредита,   своевременные выплаты   платежей   и   избежать   разорения.    Как следствие этого -  у банка будет очень низкий  возврат долгов по кредиту.   
2. Деятельность  земельных  банков  не должна строится  на принципе стремления изъятия  и  продажи  с  торгов  земли   в   случае непогашения    ссуды, поскольку накопление объектов залога – земель у ссудозаемщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с  торгов  идет  очень  тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во- вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате   земельный  банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним  земель.  Банки также  будут нести убытки  от  платежей  по наложению ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.
3. Управление операциями земельных  банков  не должно носить централизованный   характер.   Отделения    банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест  проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно  решать  вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от   разрешения о выдаче  ссуды советом банка и от  этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести  к отказу  потенциальных клиентов от услуг банков.  Следует также помнить, что выдача ссуд должна  соответствовать   реальной стоимости земли. [18, с.125]