Государственное управление экономикой

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты  (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения. 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; 
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: 
- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ; 
- при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут  быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его  можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки  с разрешением  целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: 
- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); 
- для личного подсобного хозяйства; 
- для коллективного садоводства и огородничества; 
- для подсобных сельскохозяйственных производств; 
- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов  и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи,  телевидения, информатики  и космического  обеспечения, энергетики, обороны и иного  назначения. Имеют  особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного  фонда полностью  определяются правовым  режимом лесов,  произрастающих на  них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного  фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных  участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Так, например, в  Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже. К ним относятся: 
а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности: 
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.); 
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ; 
- земельные участки лесного и водного фондов; 
- земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения; 
- земельные участки крематориев и кладбищ; 
б) незастроенные земельные участки: 
- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; 
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; 
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования); 
- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; 
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений; 
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости; 
- иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории  текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок в обороте  используется для  получения дохода, в том числе  и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение  залога и пр.

Земельный налог  платят: 
- граждане и компании, имеющие участки в собственности; 
- предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование; 
- физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.

Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.

Для тех, кто  разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены  специальные ставки.

Продавцом вышеназванных  земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного  предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия.

Объектом продажи  является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится  в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий —  участок в границах территории предприятия-землепользователя.

Покупатели земельных  участков под приватизированным  предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие  документы: 
- для юридических лиц — нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник; 
- для физических лиц — копия паспорта или документа, его заменяющего; 
- договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке; 
- три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА); 
- три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных  выше, к заявке прилагается решение  органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана  площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;

- выписка из  реестра акционеров (учредительного  договора), подтверждающая, что не  менее семидесяти процентов уставного  капитала юридического лица находится  в частной собственности;

- справка об  источниках денежных средств,  направляемых на оплату по  договору купли-продажи (для юридических  лиц), либо справка о доходах  (для физических лиц), зарегистрированная  в территориальном налоговом  органе.

Продавец (Фонд имущества) после поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию  и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.

При выкупе земельного участка по частям в качестве такой  части может быть:

- земельный участок  под территориально обособленным  подразделением или иной частью  предприятия;

- земельный участок  предприятия, на котором расположено  одно или несколько зданий, строений, сооружений.

При продаже земельного участка важно  понять, что необходимо также определять и судьбу связанных  с ним других объектов недвижимости, ибо, когда  продается лишь земельный  участок, то к покупателю переходит только право собственности  на землю, а продавец сохраняет права  на принадлежащие  ему здания, сооружения и иные объекты  и право пользоваться той частью земельного участка, которая  занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

Оформление и  выдачу свидетельств о праве собственности  и праве пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества; оформление и выдачу свидетельств о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю юридическим лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ. Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией.

В материальных активах  коммерческой организации  учитываются участки, находящиеся в  ее собственности, а  в нематериальных — предоставленные  или приобретенные  вещные и обязательственные  права на них.

К этим правам в  соответствии с действующим законодательством  относится право: 
• пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности; 
• постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности; 
• аренды земельного участка; 
• ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить  доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.