Государственное управление экономикой

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы  имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы  меньших размеров, расположенные  не в столь престижных районах, как  правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые  комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,  возле  крупной  магистрали.   В  США  МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим  успех, можно отнести: 
- правильно выбранное расположение; 
- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; 
- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
- четко проработанный подбор арендаторов; 
- верно выбранная управляющая компания.

Не следует  считать, что развитие многофункциональных  торговых центров — это изобретение  Запада. Общеизвестно, что рассмотренная  традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что  душе угодно, в соответствии с нуждами  и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических  условиях и развиваются по своим  сложным законам, поэтому в современной  России процесс появления новых  или модернизация старых торговых центров  неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного  благоприятствования .

Торговля, как  сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических  и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать  растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных  для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов  России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в  дореформенный период нежилого фонда:

- под доходное  предпринимательство отводится  малая доля нежилых помещений,  значительную часть которых занимают  различные организации;

- неудовлетворительная  локация многих объектов, функционально  пригодных для коммерческого  использования, не позволяет их  развивать;

- в крупных  индустриальных городах в структуре  нежилого фонда чрезмерно высока  доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует  значительных инвестиций и часто  затруднено из-за неясного правового  статуса;

- большая часть  нежилого фонда находится в  неудовлетворительном техническом  состоянии;

- в большинстве  городов инвестиционная активность  сосредоточена в основном в  центре города.

Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию — менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов  — витринные окна и наличие  парковки.

Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м — на подсобные помещения, 70 кв. м — на склады и 30 кв. м —  на кабинеты.

На выбор места  для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или  в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в  России находится  в начальной стадии  развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная  застройка 60 — 80 гг. не отвечает  требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших  капитальных вложений.

2. В настоящее  время основной потребитель промышленной  недвижимости — малые предприятия,  требующие для своего развития  объекты недвижимости определенной  специфики: высокие мощности, наличие  железнодорожных подъездных путей,  одноэтажные и желательно отдельно  стоящие здания, имеющие автономные  коммуникации.

3. Как правило,  требования потенциальных арендаторов  завышены и не соответствуют  предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники  промышленной недвижимости предлагают  на рынок объекты, находящиеся  в плачевном состоянии, и при  этом устанавливают завышенные  цены.

5. Более-менее  полная и точная информация  о промышленной недвижимости, ее  правовом статусе, размерах, состоянии  и т.д. отсутствует.

Все это придает  рынку промышленной недвижимости стихийный  и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации  объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного  бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

- неспециализированная  недвижимость - обыкновенные здания  -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.