Государственное управление экономикой

В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных  участков в активах коммерческих организаций, в том числе с  иностранными инвестициями», разработанным  Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты  предлагается следующая классификация  земельных участков в зависимости  от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений  и пр.

Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в  настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются  следующие основные требования:

§     размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии  проведенного капитального ремонта  и реконструкции) или к «сталинскому»  фонду;

• кирпичные  стены;

• общая площадь  квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных  комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого  подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных  домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

§     размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные  стены;

• застройка  в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность  размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое  снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным  в пригородной зоне, основными  характеристиками является высокая  прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в  любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и  правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

Для малоэтажной  пригородной застройки наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий  потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому  типу жилья весьма невелики:

• размещение в  непрестижных районах;

• удаленность  от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

• размещение в  первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья  и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую  недвижимость можно распределить и  на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке  жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:

• дома «старого»  фонда, построенные в дореволюционный  период;

• дома, построенные  за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х  гг., знаменующие собой возрождение  классических архитектурно-градостроительных  позиций и расположенные преимущественно  в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого  поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго  поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда  в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы  и стандарты;

• современные  жилые дома, отличающиеся большим  разнообразием характеристик.

Существует и  классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и  предложение в этом секторе рынка  влияют многие факторы. Кроме обычных  приоритетов при покупке жилой  недвижимости, большое значение имеют  личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально  полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или  дерева. В качестве обязательного  атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации  жилой недвижимости, послужившие  основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая  недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая  недвижимость может  быть подразделена на приносящую доход  — собственно коммерческую недвижимость и создающую  условия для его  извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной  практике используется следующая классификация:

Класс А1: 
1. Международный девелопер. 
2. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
3. Полностью заново отстроенное здание. 
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха. 
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»: 
- фальш-полы и подвесные потолки, 
- высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, 
- рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м. 
6. Подземная парковка и удобный доступ. 
7.Система бесперебойного электропитания. 
8. Современные системы безопасности здания. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Международная управляющая компания.

Класс А2: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание. 
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях. 
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге». 
5. Достаточная парковка и удобный доступ. 
6. Система бесперебойного электропитания. 
7. Современные системы безопасности здания. 
8. Профессиональный арендодатель. 
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
10. Международная управляющая компания.

Класс В1: 
1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 
2. Реконструированное здание. 
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. 
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
5. Качественный ремонт «евростандарт». 
6. Достаточная парковка и удобный доступ. 
7. Современные лифты. 
8. 24-часовая охрана. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
11. Профессиональная управляющая компания.

Класс В2: 
1. Центральное месторасположение. 
2. Отремонтированное здание. 
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
4. Качественный ремонт «евростандарт». 
5. Возможен не очень удобный доступ. 
6. 24-часовая охрана. 
7. Профессиональный арендодатель. 
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
9. Профессиональная управляющая компания.

Класс С1: 
1. Центральное месторасположение. 
2. Косметически отремонтированное здание. 
3. Эффективная планировка этажей. 
4. Качественный ремонт. 
5. 24-часовая охрана. 
6. Опытный арендодатель. 
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
8. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс С2: 
1. Различное месторасположение. 
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера. 
4. 24-часовая охрана. 
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
6. Наличие в здании управляющей структуры.

Класс D: 
1. Различное месторасположение. 
2. Не очень удобный доступ. 
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 
4. Дешевый ремонт. 
5. Охрана. 
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.