Ипотечное кредитование в РФ

Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных средств с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

Привлекательным является ипотечное кредитование и для увеличивающейся прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

                  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

                  «Закон об акционерных обществах».

                  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

                  «Гражданский кодекс РФ».

                  «Налоговый кодекс РФ».

                  «Жилищный кодекс РФ».

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг. В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем. Эксперты выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:[7]

Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

       кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;

       сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;

       процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 % (определяется индивидуально);

       предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

       оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

       погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;

       при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;

       предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).

Большинство кредитных организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000 долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется от 200 000 долларов до 500 000 долларов.

Большинство кредитных организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупки недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.

Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.

Процентная ставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерность достаточно простая – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например, банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рублях и 12 % годовых в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредит краткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может опускаться до 7 % годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.

В целях сокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие требования к заемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющих выявить базовые свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так, например, большинство неплатежеспособных лиц не предоставляют первый взнос, являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определенной планки, маленьким трудовым стажем и так далее. Требования банков зачастую зависят от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чем меньше требований, тем выше процент ипотечного кредита (так как риск у банка выше).

Основное требование, выдвигаемое банком к заемщику, это его доход. Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в его собственности жилье.

Это характеризует значительный потенциал роста рынка ипотечного кредитования. По оценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2015 году может составить порядка 700-900 млрд. рублей, по оценкам российских экспертов  до 1,3 трлн. рублей. Сейчас на ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.

Но каждый банк старается выдержать конкуренцию разными методами в силу своей специфики. Самым доступным методом для многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, при этом ставка должна делаться на увеличение скорости предоставления кредитов особенно в сложившейся ситуации резкого роста цен на жилье.

Некоторым банкам удается конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть ниже ставок по вкладам. Наиболее новым и популярным методом конкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначального взноса. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.

В последние годы проводится совершенствование механизма государственной поддержки строительства социального жилья и финансирование жилищного строительства, что в некоторой степени нивелирует недостатки дотационности республиканского и местного бюджетов.

Наличие федеральных целевых программ по РД, повышающих инвестиционный спрос на капиталообразующую строительную продукцию; наличие пакета нормативно-правовых актов на федеральном уровне, направленных на создание условий развития строительства в современных экономических условиях – также внешние возможности к развитию отрасли.

При этом на сегодня финансирование федеральных целевых программ развития по РД является крайне непостоянным, а бюджетное законодательство РФ по привлечению администрациями МО средств кредитных организаций в высокодотационных регионах, имеет значительные  ограничения (Бюджетный кодекс РФ, ст. 92, п. 3).

Ипотеку в Махачкале и Республике Дагестан представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 42 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.Ставки по ипотеке в Махачкале и Республике Дагестан находятся в диапазоне 8.80 – 15.00 % годовых по рублевым кредитам и 8.80 – 13.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Махачкале составляет 0 %. Срок ипотечного может достигать 30 лет.Ипотека в Махачкале – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Глава 2. Методология предоставления ипотечных кредитов

2.1 Виды ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм — клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6. По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 2.1).

Таблица 2.1.  Классификация кредитов по срокам