Ипотечное кредитование в РФ

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[13]

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.[14]

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.[15] Половина граждан России волнует проблема приобретения собственного жилья или улучшения жилищных условий. Для людей имеющих  среднестатистические доходы действует национальная правительственная  программа: «Комфортное и доступное жильё». Попробуем выяснить насколько просто взять ипотечный кредит в банке, и какие «подводные камни» могут ожидать при заключении договора по ипотечному кредиту.  Приобретение своего жилья в ипотеку не простая и самое главное трудоемкая задача для рядового гражданина России. Принимая решение об ипотеке, у любого человека возникает множество вопросов: где, и какое жилье можно приобрести на рынке недвижимости, на каких условиях должна быть заключена сделка купли-продажи, где можно получить ипотечный кредит, какие ипотечные программы банков являются оптимальными для каждого конкретного случая. Если Вы, впервые столкнулись со всеми этими проблемами, естественно можно растеряется и потратит немало времени на выяснение каждого конкретного вопроса и сбор документов. Препятствиями для получения  ипотеки являются: - Обязательный первоначальный взнос, который в большинстве банков составляет от 5 до 20% от стоимости приобретаемого жилья.  Некоторые   банки, имеют в своем кредитном портфеле ипотечные программы без обязательного первоначального взноса. Однако, по факту взятие у банка кредита на таких условиях может обойтись гражданину очень дорого. Годовая процентная ставка по договору, в этом случае,  составит от 20% до 40 %  годовых.   Кроме того, сроки выдачи  таковой ссуды, даже по уже одобренным заявкам  на порядок дольше, нежели при получении кредитов с обязательным первоначальным взносом. - Финансовое состояние заемщика (доход получаемый гражданином до заключения договора). Почти все банки требуют у заемщика предоставить справку о доходах в форме 2-НДФЛ. При получении белой зарплаты это не проблема, в остальных случаях есть большая вероятность отказа банка в выдаче кредита. - Обременения заемщика на момент оформления ипотеки. Наличие иждивенцев (дети, не работающая жена или муж, родители в возрасте), не погашенные задолженности по кредитам, штрафам и прочим выплатам. Любой негатив в данном вопросе будет служить причиной отказа. - Кредитная история. Плохая кредитная история, причем во многих случаях не предумышленно просроченный платеж по выплате любого кредита, может стать поводом для отказа в выдаче ипотеки. Если банк одобрил выдачу кредита, следующая стадия - ипотечный договор. Необходимо самым внимательным образом ознакомиться с условиями ипотечного договора: условия выдачи кредита, вариантами его  погашения, особые условия, штрафные санкции, проценты по кредиту, переход права собственности. Если получить ипотечный кредит для кого-то совершенно не проблема, то с условиями его погашения необходимо ознакомится  более внимательно. Не упуская  сноски в конце страниц  договора, оформленные мелким кеглем. Банки практикуют  использование  мелкого шрифта в конце  страниц   для указания щепетильных для заказчика (но - выгодных для банка)  моментов.  Например, повышение  процентной ставки  в одностороннем порядке, невозможность досрочного погашения  ссуды, скрытые платежи  и т.д.Необходимо обратить  внимание на комиссионный процент, который берёт банк за рассмотрение вашей заявки.  Как правило,   люди стремятся быстрее взять кредит, а  вопросы  разовых платежей оставляют  «на потом»,  а зря.  Комиссионный процент банка способен пробить существенную брешь в  вашем бюджете.  Он составляет, как правило – от 0.5% до 1.5% от  суммы кредита. Таким образом, ипотечный кредит  в  коммерческих банках вполне    может  стать  «ловушкой» для  рассеянных граждан. Напомним, что банк  потребует от вас  застраховать приобретённое жильё и  вашу  жизнь.  Ведь, если с  вами что-то случиться – страховая компания возместит банку все убытки.  Спокойствие банка в данном случае обойдется от 0,7% до 2,0% от  стоимости  жилья.   Банк  страхует  три варианта риска:  утрату жизни  или трудоспособности заёмщика,  физическую утрату самого жилья и  потерю права на владение жильём, т.е.  –   юридическую «чистоту сделки». Внимательное отношение к подбору документов и изучению кредитного договора, реальный путь к получению кредита и его возврату. Нужно помнить, что взять кредит  легко, а вот вернуть его бывает, довольно проблематично. Было время, когда мировые СМИ в голос кричали, что последний всемирный экономический хаос породила ипотека США. В принципе, отголоски мирового финансового кризиса чувствуются и теперь. Некоторые оракулы предвещают его перманентное развитие. Поживем, увидим. А на данном этапе попробуем, фигурально выражаясь, на зуб, что это за такая коварная ипотека, которая поставила на грань катастрофы мировое производство.
Коротко, то ипотека равнозначна залогу. Взял в банке ссуду для строительства дома под определенный процент, а взамен заклал банковскому учреждению будущий личный коттедж. Если что-то случится и заемщик перестанет платить по ипотеке, то в качестве компенсации убытков, банк по закону залога отбирает коттедж и реализует его на рынке недвижимости. То есть, если в сделке существует залог — это ипотека. Нет залога это кредит, а кредит, который выдан под залог, приобрел термин ипотечного кредита.
Ипотека это греческое слово. В общем смысле, оно обозначает публичность сделки. В Греции в древние времена на приобретенном поле по ипотеке ставили специальный каменный знак, который объяснял всем интересующимся, что земля под залогом. И заемщик уже не мог получить еще один кредит на этот участок у другого кредитодателя.
Естественно, при такой постановке, неизбежно возникнет вопрос, чем ипотека отличается от залога. А разница в том (мы немного пояснили выше), что ипотека обладает свойствами максимальной публичности. Например, соответствующие ведомства, осуществляя регистрацию ипотеки, указывают, что имущество под залогом. Поскольку каждый гражданин Российской Федерации вправе затребовать информацию из Госреестра прав на недвижимость, то он увидит, что под залогом, что нет.
Обычный залог какой-то вещи, пусть даже очень ценной, не носит публичного характера. Наоборот. Если человеку пришлось по нужде отдать в залог на определенное время кредитору дорогой алмаз, то ни он, тем более, кредитор, не станут трубить об этой сделке на каждом городском углу и каждой газетенке. В общем, вот такое отличие. В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек. Ситуация выправляется с общим оздоровлением экономики, надеемся что в ближайшие годы количество предложений на рынке ипотечных кредитов резко возрастет, а их привлекательность для потребителя будет улучшаться. Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. 

                               Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.