Ипотечное кредитование в РФ

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[8]

По состоянию на 1 января 2010 года, из общего объема предоставленных физическим лицам  кредитов ( 5660,7 млн. руб.), на покупку жилья выдано 454,8 млн. руб., что составило 8,0%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средства выданные на указанные цели возросли в 5,4 раза. Из них, в виде ипотечных жилищных кредитов предоставлено 78,2% средств или 355,6 млн. руб., в том числе 159,2 млн. руб. в иностранной валюте.  Из общего числа банков  31 кредитных организаций  предоставляли ипотечные жилищные кредиты.

Средневзвешенные процентные ставки, предложенные кредитными организациями по ипотечным кредитам в рублях, находилась в диапазоне от 9,6% до 14,0% годовых, по ипотечным кредитам в иностранной валюте от 9,0% до 14,0% годовых.

Средневзвешенный срок предоставления ипотечных кредитов в банках в валюте РФ составил от 122 до 300 месяцев, в иностранной валюте – от 121,8 до 365,3 месяцев.

Объем ссудной задолженности предприятий и организаций ( задолженность по кредитам и начисленным процентам ) составил 11225,2 млн. руб. ( с учетом данных по Дагестанскому отделению Сбербанка ).   По сравнению с началом текущего года объем задолженности возрос на 44,9%.

В 2011 году по сравнению с концом предыдущего года индексы цен на первичном и вторичном рынке жилья в республике составили соответственно 129,1% и 110,9%.

Темпы роста цен в 2010 году увеличились на первичном рынке жилья на 14,2 процентного пункта по сравнению с предыдущим годом.Средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на первичном рынке жилья на конец года составила 21827,2 рубля, на вторичном рынке – 24576,1 рубля. Причем на первичном рынке стоимость квартир в престижных районах города на 11,6% выше, чем в других районах города.

СРЕДние цены на первичном и вторичном

рынках жилья в 2010 году 

(на конец года, в тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади)

Рост цен на первичном и вторичном рынках жилья в среднем по Южному федеральному округу за год составил соответственно 131,4% и 134,2%. Более всего подорожали квартиры на первичном рынке в Волгоградской области (в 1,6 раза) и на вторичном рынке - в Республике Адыгея (в 1,7 раза). При этом максимальное значение стоимости 1кв. метра общей площади квартир в конце года наблюдалось в Краснодарском крае (на первичном рынке - 40274,8 рубля, на вторичном рынке - 49398,5 рубля).

2.3. Практика представления ипотечного кредита в  Сбербанке РФ 

Сбербанк России  это лидер банковской системы России, основа ее стабильности и надежности. Присутствие Банка во всех секторах рынка банковских услуг делают его альтернативой любому другому банку России и обеспечивает функционирование банковской системы страны в любых условиях; это банк общенационального масштаба, лицо банковской системы России на международном рынке. Банк обеспечивает формирование экономической политики и оказывает влияние на макроэкономические процессы в стране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственных программ развития. Значительная филиальная сеть Банка и использование передовых технологий призваны обеспечить доступность Банка в любой точке страны.

Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам следующие виды услуг:

Для физических лиц:

       Операции по вкладам.

       Кредитование.

       Операции с ценными бумагами.

       Коммунальные платежи.

       Банковские карты.

       Валютно-обменные и неторговые операции.

       Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.

       Денежные переводы.

       Получение заработной платы и других доходов через Банк.

       Депозитарное обслуживание.

       Расчетные чеки Сбербанка России.

       Аренда сейфов.

       Лотереи.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации:

       квартира;

       жилой дом;

       часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

       дача;

       садовый дом;

       гараж;

       другие строения потребительского назначения;

       незавершенные строительством вышеуказанные объекты;

       земельный участок.

Сбербанк РФ использует следующие виды жилищного кредитования:

     Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

     Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

     Кредит «Ипотечный плюс» – кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Жилищные кредиты в Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Жилищные кредиты можно оформить в филиале Сбербанка России:

        по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,

        по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

        по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:

        доходы, получаемые им по другим местам работы;

        доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

        доходы супруги(а) заемщика;

        сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

По ипотечному кредиту:

        залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);

        другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

По кредиту «Ипотечный +»:

     залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

     на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:

        поручительство супруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

        залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:

        стандартный пакет документов;

Для получения кредита заемщик предоставляет в Банк:

        заявление-анкету;

        паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);