История оценочной деятельности

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно  сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- полезность;

- замещение;

- ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- возрастающая и уменьшающаяся отдача;

- сбалансированность (пропорциональность);

- экономический размер;

- экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- зависимость;

- соответствие;

- предложение и спрос;

- конкуренция;

- изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное  использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

- наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном  использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

- Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

- Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

- Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

- Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение оценщиков в отношении  наилучшего использования собственности  исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2  Методические аспекты оценки объекта недвижимости

 

2.1  Последовательность определения  стоимости объекта оценки

 

В соответствии с п. 16 гл. IV Федерального стандарта оценки "Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" проведение оценки объекта включает в себя следующие последовательные этапы:

1.Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, которая включает: изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбор информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

- информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

- информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;

1.Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

2. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

3. Составление отчета об оценке.

Описание и  выбор методологических подходов к  оценке

При проведении оценки Объекта Оценщики обязаны использовать (или обосновать отказ от использования) следующие  подходы к оценке:

- сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);

- затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний);

- доходный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки.).

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Выбор подходов к оценке рыночной стоимости объекта

Затратный подход. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта  недвижимости (С_об) определяется как сумма слагаемых стоимости участка земли (С_уз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (С_вс) за минусом накопленного совокупного износа (С_из):

С_об = С_уз + С_вс - С_из

В рамках затратного подхода стоимость воспроизводства (замещения) рассчитывается умножением единичной расценки возведения аналогичного объекта на параметры (строительный объем или площадь) оцениваемого объекта.

Объект, представленный к оценке относится к объектам, незавершенным строительством. Оценщик располагает необходимой информацией для определения стоимости объекта оценки затратным подходом.

Сравнительный подход предполагает, что ценность объекта определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемой недвижимости может быть цена продажи сходной собственности, зафиксированная рынком.

При применении сравнительного подхода, представленного методом  сравнительного анализа продаж, стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Реализация сравнительного подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж состоит  из следующих последовательных шагов:

- изучение рынка и предложений на продажу и отбор объектов-аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по всем основным параметрам;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и особых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- анализ и сравнение объектов-аналогов с целью выявления репрезентативной выборки, требующейся для расчета;

- внесение окончательных корректировок;

- выведение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Жилые объекты, незавершенные строительством, к которым относится объект оценки, находящиеся в процессе строительства (предполагается, что после даты оценки процесс строительства продолжается согласно графику) редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке помимо продажи его в качестве части действующего предприятия - строительной компании. Рынок купли-продажи не предоставил Оценщику возможности подобрать репрезентативную выборку аналогичных по типу, физическим характеристикам и местоположению объектов сравнения для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Определение рыночной стоимости объекта  недвижимости на основе доходного подхода  основана на предположении, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые принесет данный объект. Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами  доходов и расходов дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Независимо от того, какой  из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости  недвижимости на основе доходного подхода имеет следующий вид:

- прогнозирование будущих денежных потоков;

- приведение будущих денежных потоков в текущую стоимость.

В рамках метода прямой капитализации  стоимость недвижимости (V) рассчитывается на основании выражения:

где:

NOI - чистый операционный  доход;

K - коэффициент капитализации.

Для определения доходности недвижимости наиболее общепринятой и  широко используемой базой является арендная плата от эксплуатации объекта, но иногда могут выступать и другие виды доходов, как в оцениваемом случае.

Объект оценки, возводимый как жилой  комплекс, в основном предназначенный  для реализации жилых площадей потенциальным  соинвесторам, приносит доход владельцу через продажи прав требования. Реализация доходного подхода возможна.

Вывод: В расчетном  случае оценка объекта произведена  на основе применения двух из трех имеющихся  в арсенале Оценщика подходов: затратного и доходного. Сравнительный подход в данном случае применить не представляется возможным

Расчет  стоимости объекта в рамках затратного подхода

Методологические  шаги при применении затратного подхода

Процедура оценки при  применении затратного подходя к  оценке объекта недвижимости включает следующие последовательные шаги:

- Определение рыночной стоимости приобретения свободной имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.

- Определение затрат на возведение нового (стоимость замещения) или аналогичного (стоимость восстановления) здания на дату оценки.

- Определение величины накопленного износа оцениваемого объекта.

- Уменьшение стоимости замещения (восстановления) на сумму износа оцениваемого здания для получения остаточной стоимости оцениваемого объекта, а также увеличение ее величины на сумму налога на добавленную стоимость и величину предпринимательской прибыли.

- Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Выбор метода определения рыночной стоимости  земельного участка

Существует три общепринятых подхода в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка  и состава сведений, содержащихся в представленной информации.