История оценочной деятельности

Преимущество доходного подхода  по сравнению с затратным и  рыночным подходами заключается  в том, что он в большей степени  отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:

 

ПВД = S * Са,

          где

S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са – арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2:

 

ДВД = ПВД * Кз * Кс,

где

ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой  доход;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному  вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих  на дату проведения оценки больших  по длительности капиталовложений в  ремонт или реконструкцию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Перспективы  и направления развития оценочной  деятельности 

 

Можно сформулировать  основные направления,  которые  стоят  перед  Национальным советом  и СРО  на  ближайшие 2  года (до 2015 года). Наряду  с  задачами  по  совершенствованию  своей  деятельности  в  целях  лучшего  удовлетворения  потребностей  заказчиков,  в  эти  три  года будет необходимо  завершить процесс  создания правового и регуляционного режима для работы  СРО  и  устранить  выявившиеся  на  сегодняшний  день  недостатки  и  неполноту процедур взаимодействия СРО с государственными органами и заказчиками.

Сегодня  появление  принципиально  нового  института  в  вопросах  регулирования,  т.  е. саморегулируемых организаций и Национального  совета, к сожалению пока не привело  к соответствующим и адекватным изменениям налогового законодательства:

1.  В Налоговом кодексе еще  не появились рядом с профессиями  нотариуса и адвоката профессии  оценщика, что приводит к неоднозначности  толкования вознаграждения  оценщика  как предпринимательского дохода.

2.  Начисления  в  пенсионную  систему  также  отличается  у  предпринимателей  без образования  юридического лица и у профессий,  таких как нотариус и адвокат.  Те же отличия должны действовать  в случае оценщиков 

3.  У некоторых налоговых инспекций возникают проблемы со списанием расходов на управляющие компании специального депозитария.

4.  Не  ясна природа налогообложения  имущества компенсационного фонда.  С одной стороны,  налоговая   инспекция  трактует  его   как  имущество  СРО,  а   с  другой стороны  компенсационный  фонд  является  механизмом  гарантирования  перед потребителем.  Т.  е.  компенсационный  фонд  является  почти  полным  аналогом средств АСВ и т. д.

5.  Необходимо  исключить   из  налоговой  базы  затраты   на  содержание  СРО  и имущества, поскольку это затраты идут на защиту общественных интересов.

Необходимо  ликвидировать  и  еще  одно  законодательное  несовершенство,  а  именно расширить  понятие  видов  стоимостей,  упоминаемых  в  Законе  об  оценочной деятельности: рыночная, кадастровая, инвестиционная и иные. 

Сегодня по закону об образовании  единственным заказчиком стандартов образования  фактически  являются  государственные  органы. 

Вместе  с  тем,  в  связи  с  появлением такого  института,  концентрирующего  профессиональный  и  публичный  интерес,  как система СРО, очевидно, что  заказчиком на образовательный продукт в итоге должен

стать Национальный совет.  

Есть еще проблема неурегулированности  взаимоотношений СРО и страховых  компаний,  недовольство  СРО  теми  типами  страховых  договоров,  которые  им предлагают.  Поэтому  для  решения  этой  проблемы  не  нужно  даже  привлекать государство.  Сами  СРО  или  Национальный  совет  могут  достичь  соглашения  со страховыми  компаниями  о  типовой  форме  договора. Нужно точно назвать, что является страховым случаем, и тогда расчет тарифа будет всего лишь технической проблемой.

Кроме  этого,  необходимо  быстрее  принять  закон  о  том,  что  кадастровая  стоимость реально  стала  частью  оценочной  деятельности, и чтобы появился  объективный механизм оспаривания результатов оценочной деятельности по принципу отчет против отчета в суде.

Самому оценочному сообществу и, прежде всего, Национальному Совету необходимо активизировать  работу  по  совершенствованию  стандартов  оценочной  деятельности. Рамочные  требования  должны  быть  изложены  в  Законе.  Работая  над  общей  частью стандартов, нельзя забывать об особенностях применения стандартов в случае оценки объектов интеллектуальной собственности, памятников культуры и иных специальных

случаях.

В ближайшее время необходимо выработать этические требования и дисциплинарный кодекс,  т.  е.  порядок  реализации  надзорных  и  контрольных  функций  СРО.  Первые шаги уже сделаны: разработаны  ориентиры стоимости работ для целей планирования как механизм борьбы с демпингом и занижением качества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В России история развития оценочной  деятельности распадается на два  периода: дореволюционный и современный. Уже в 1992-1993 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

Экономика России находится  на стадии развития. Это связано, прежде всего, с переходом от централизованной экономики времен СССР к рыночной экономике. Ввиду этого большинство объектов жилой недвижимости не были оценены на рыночных условиях, а оценивались исключительно по государственной инвентаризационной стоимости. Однако, для эффективного проведения купли-продажи и прочих операций, связанных с недвижимым имуществом, государственная стоимость не подходит. Это и послужило своеобразным катализатором развития оценочной деятельности. Первоначально российские эксперты-оценщики использовали исключительно опыт своих зарубежных коллег, однако, на современной стадии в России разработаны собственные положения, стандарты и методики проведения оценочной деятельности.

В становлении и развитии оценочной  деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

В настоящее время  в России действует система сертификации оценщиков недвижимости.

Как и в зарубежной практике, в России наибольшее распространение среди оценщиков получил затратный подход к оценке.

Эффективность данного  метода обусловлена отсутствием  необходимости в анализе рыночной ситуации, как в сравнительном  подходе. Для данного подхода принципиальна отдельная оценка стоимости земли и строений, что делает его более эффективным улучшениями или без них, а также высчитать сумму износа. Для всех перечисленных пунктов необходима только информация о дате ввода здания в эксплуатацию.

В отличие от доходного подхода, в затратном подходе не требуется прогнозирование возможного потока дохода, не требуется анализ развития рынка недвижимости.

Всё это заметно упрощает процесс оценки и вынесения окончательной  величины стоимости объекта.

 

 

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ ч. 3 от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 29.11.2007 N 281-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ);
3. Федеральный Закон от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых

организациях» (в редакции закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ), другими нормами  действующего законодательства РФ и  Устава Партнерства.

4. Федеральный Закон от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ  (в редакции закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ);
5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 22 октября 2010 г. № 508;
6. ФСО-5: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
7. «Государственные требования к программам профессиональной подготовки оценщиков в РФ», утвержден Министерством образования РФ 12 мая 2001г. по согласованию с Министерством имущественных отношений РФ;
8. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для студ. вузов / С.В.Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 720 с. 
9. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: Учебник / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2002. – 415 с.
10. Кацман В.Е., «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы», Книга 1, Учебное пособие, Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшен», М.-2008.-155с.
11. Кузнецов О.В.,Федотов В.Е. Саморегулируемые организации: научно-практическое пособие/Под общ. ред. Кузнецова О.В. – М.: Финакадемия, 2009. -246с.
12. Пузыня Н.Ю., Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов, серия «учебное пособие» – СПб.: Питер, 2005.ст.198
13. Сафронова Н. А., Учебно-практическое пособие по курсу «Основы оценочной деятельности», г.Рязань 2007.- 485с.
14. Сычева Г.И., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия Ростов-на-Дону, Феникс, 2007. - 384 с.
15. Федотова М.А., Ряховская А.Н., Проблемы саморегулирования в России, - СПб.: Эффективное антикризисное управление, №4, 2010 г.-354с.