Экономическая оценка инвестиций

 

Таблица 3

Расчет  налогообложения

 

     Баланс  денежных расходов и  поступлений (табл. 4) позволит оценить, сколько денег необходимо вложить в бизнес в разбивке по времени, проверить синхронность поступления и расходования денежных средств, а значит, - проверить будущую ликвидность (ликвидность в данном случае - это способность своевременно погашать обязательства перед кредиторами за счет средств, поступающих на расчетный счет).

     Таблица 4 

     Баланс  денежных расходов и поступлений

 

     Прогнозный  баланс активов и  пассивов предприятия (табл. 5) составляется на начало и конец каждого года планируемого периода и имеет чрезвычайно важное значение для потенциальных инвесторов и кредиторов, поскольку он позволяет оценить, какие именно активы наращиваются в динамике и за счет каких средств.

     На  основе составленного баланса производится прогноз финансового

состояния предприятия по годам планируемого периода (табл. 6).

     Анализ  безубыточности проводится в целях определения объема продаж, при котором предприятие покрывает свои расходы, не имея прибыли, но и не неся убытков (точка безубыточности, или порог рентабельности). Для расчета точки безубыточности составляется табл. 7 на основе сметы затрат на производство.

     Точка безубыточности определяется расчетом по следующей формуле:

     

     Где Т_б/у – точка безубыточности;

     Р_пост – условно- постоянные затраты;

     К_пер – удельный вес условно-переменных затрат в объеме продаж.

     Запас финансовой прочности рассчитывается как разность объема продаж анализируемого года и объема точки безубыточности.

     Таблица 5

     Прогнозный  баланс активов и пассивов

 

     Таблица 6

     Показатели  финансовой деятельности

 

Таблица 7

Расчет  безубыточности и запаса финансовой прочности

 
 
 

 

Практическое  задание  №12

     Задание 12. Произведена покупка коттеджа стоимостью в 32 млн.руб. При этом, собственный капитал инвестора (покупателя) составлял 12 млн.руб., а заемный капитал, за счет взятого ипотечного кредита, 20 млн.руб. Годовая сумма платежей по погашению долга составляет 40 млн.руб.

      Определите  коэффициент ипотечной задолженности  и ипотечную постоянную величину выплаты кредита.

Решение

     В процессе ипотечного кредитования важно  анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ производится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

     При этом ведущую роль играют:

     - коэффициент ипотечной  задолженности

     - ипотечная постоянная

1. Ипотечная постоянная (Кредитная постоянная) – коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к основной сумме ипотечного кредита.

     

Где  Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга;

И - основная сумма ипотечного кредита.

     Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен Пи должен быть выше номинальной ставки за кредит.

     Если  Пи больше % ставки, то это обеспечивает выплату основной суммы кредита.

     Если  Пи меньше % ставки, то выплаты по кредиту  не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов должна будет накапливаться вместе с основной частью долга.

2. Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга, т.е. заемных средств в общей стоимости недвижимости.

     

Где  J - сумма ипотечного кредитования.

К - общая стоимость недвижимости.

     Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств (и  меньше доля собственных средств) инвестора  финансирования сделки с недвижимостью.

     С позиции залогодержателя  (кредитора-банка) более высокий Кз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишение его права выкупа заложенной недвижимости.

Ответ: Пи=200%, Кз=62,5%

 

Список литературы

1. Бочаров В.В. Инвестиции. – Спб.: Питер, 2002. – 288 с.: ил. – (Серия «Учебники для вузов»).
2. Бизнес-план. Методические материалы. – 3-е изд., доп./Под. ред. Н.А. Колесниковой, А.Д. Миронова. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 256 с.
3. Любимова Т.П., Мясоедова Л.В., Грамотенко ТА., Олейникова Ю.А. Бизнес-план: Учебно-практическое пособие. - М.: "Книга сервис", 2004. - 96 с.
4. Финансовый бизнес-план: Учеб. пособие / Под ред, действ. члена Акад. инвестиций РФ, д-ра экон. наук, проф. В.М. Попова. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 480 с.