Экономика недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

1. СТОИМОСТЬ  В ОБМЕНЕ……………………………………………………3

2. СТОИМОСТЬ  В ИСПОЛЬЗОВАНИИ……………………………………….4

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  «РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ», ЕЁ 

ХАРАКТЕРИСТИКИ  ……………………………………………………………8

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ………......12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. СТОИМОСТЬ  В ОБМЕНЕ

         Стоимость в обмене (value in exchange), в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО 2003), - это "стоимость, признанная рынком, на котором предположительно имеет место обмен актива". Иными словами - это та цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке на дату оценки.

          Именно определение рыночной стоимости в обмене необходимо при оценке для целей залога активов. Банк, принимая оцениваемое имущество в залог, исходит из предположения о том, что в будущем возможно возникнет необходимость реализации объекта залога (в случае дефолта по выданному кредиту). В этом случае заложенное имущество должно быть в достаточной короткий срок реализовано на открытом рынке.

        Формы проявления стоимости в обмене:

- рыночная;

- ликвидационная (стоимость при вынужденной продаже);

- залоговая;

- ипотечного кредитования;

- страховая;

- утилизационная (за исключением земельных участков).  
 
 
 
 

2. СТОИМОСТЬ  В ИСПОЛЬЗОВАНИИ

          Рыночная стоимость в использовании (value in use) - "стоимость, которую конкретное имущество имеет для конкретного использования конкретным пользователем" (МСО 2003). Величина рыночной стоимости в использовании может быть отождествлена с затратами, которые понес собственник на приобретение или создание объекта, или величиной денежного потока, который данный актив приносит в составе действующего имущественного комплекса.

        Причиной возникновения недопонимания между заказчиком и оценщиком наиболее часто становится отождествление заказчиком рыночной стоимости в использовании и рыночной стоимости в обмене. Как правило, рассуждения сводятся к следующей схеме: "Я вложил в объект 50 миллионов рублей, значит он столько и стоит", или "Объект приносит мне 10 миллионов в месяц, значит стоит он как минимум 80 или 90 миллионов".

        Такие рассуждения могут быть верны или недалеки от истины, но с одной оговоркой: речь идет о рыночной стоимости в использовании. Тем временем, определение рыночной стоимости в использовании в большинстве случаев не позволяет решить задачи по кредитованию под залог прав на оцениваемое имущество. Как уже отмечалось, банк интересует рыночная стоимость в обмене - та цена, по которой объект можно достаточно быстро реализовать.

      Так, например, стоимость в использовании уникального или узкоспециализированного оборудования скорее всего приближается к тем затратам, которые были понесены для его приобретения, доставки, монтажа и наладки (с учетом износа). Приобретение дорогостоящего уникального оборудования, если оно является высокозначимым для предприятия, является нормальной практикой. Однако рыночная стоимость в обмене, определение которой требуется для залога оборудования, может быть минимальной, поскольку уникальное и узкоспециализированное оборудование редко является предметом интереса покупателей и реализация такого оборудования на открытом рынке затруднена (иными словами, оборудование характеризуется низкой ликвидностью).

         Другой пример: здание склада, на основе которого осуществляется функционирование оптовой базы, по мнению собственника обладает значительной рыночной стоимостью. Вывод о рыночной стоимости сделан собственником на основании величины прибыли, которую он ежемесячно получает от сдачи здания в аренду, осуществления собственной торговой деятельности. В данном случае речь идет об ошибочном отождествлении доходов, генерируемых непосредственно зданием, и доходов, генерируемых бизнесом. Доходы, создаваемые бизнесом, генерируются отнюдь не только зданием склада, а множеством иных факторов - налаженной системой закупки, доставки и сбыта товаров, установленными отношениями с арендаторами и покупателями, репутацией предприятия, созданными условиями для ведения бизнеса (установленными кондиционерами, морозильными камерами и т.п.) и, наконец, предпринимательскими способностями собственника и навыками персонала.

        Однако, оценка недвижимости для целей кредитования (определение рыночной стоимости в обмене) осуществляется исходя из следующей предпосылки - бизнес прекращен, все имущество вывезено. Именно в такой ситуации окажется банк в случае дефолта по выданному кредиту - банку перейдет пустое здание без каких-либо отделимых улучшений, права на которые не были заложены (например, те же морозильные камеры), возможно отрезанное от коммуникаций (если электрические трансформаторы и отопительные котлы принадлежали собственнику здания и также на были заложены) и со смутными перспективами использования (доходы, создаваемые объектом при данном направлении эксплуатации и конкретном собственнике не обязательно будут достигнуты новым собственником).

 Это  типичные примеры того, что называют "эффектом синергии" - рыночная  стоимость совокупности объектов  значительно превосходит величины  их рыночной стоимости при  отдельном рассмотрении друг  от друга.

 При  залоге прав на оцениваемое  имущество или купле-продаже объектов, когда необходимо определение  рыночной стоимости в обмене, величина которой значительно  ниже рыночной стоимости в  использовании, возможны следующие  варианты действий:

1. Передача  в залог или продажа объекта  в составе полноценного имущественного  комплекса или его части, способной  генерировать доходы, сопоставимые  с теми доходами, которые объект  приносит в составе действующего  предприятия. В случае с уникальным  или специализированным оборудованием  (см. примеры выше) - производственного  участка, в составе которого  оборудование эксплуатируется (вместе  со зданиями, сетями коммуникаций  и пр.); в случае со зданием  склада - залог или продажа здания  вместе с установленным в здании  значимым для ведения бизнеса  оборудованием, зданиями трансформаторной  и котельной (также вместе с  оборудованием).

2. Определение  рыночной стоимости в использовании  при согласии банка выдать  кредит, оперируя стоимостью в  использовании (при продаже объекта  получить согласие покупателя  маловероятно). Иногда банки идут  на рассмотрение в качестве  объекта залога имущества, рыночная  стоимость в использовании которого  превышает рыночную стоимость  в обмене. При этом передаваемое  в залог имущество должно отвечать  следующему требованию - быть высокозначимым  для залогодателя. Гарантии банка  в данном случае обеспечиваются  высокой значимостью объекта,  риском финансовых потерь для  собственника и его бизнеса  в случае изъятия объекта банком. Иными словами банк руководствуется  логикой "легче вернуть кредит, чем потерять объект". Данная практика залога не является стандартной и соответствующее решение принимается банком индивидуально в каждом конкретном случае.

 Таким  образом, при проведении оценки  в целях кредитования под залог  прав на объект оценки или  совершения сделки купли-продажи  в отношении оцениваемого имущества,  необходимо определение рыночной  стоимости в обмене - наиболее  вероятной цены, по которой объект  может быть продан на открытом  рынке, отдельно от имущественного  комплекса или бизнеса, в составе  которого он используется.

        Приведем случаи, когда обоснованно необходимо определение рыночной стоимости в использовании:

1. При  оценке с целью принятия управленческих  решений в отношении оцениваемого  имущества, страховании объектов, определении налога на имущество  и иных случаях, когда передача  прав на объекты оценки не  предполагается.

2. При  оценке активов в составе бизнеса  или имущественного комплекса,  как с целью эффективного управления, так и с целью залога или  купли-продажи и др. В случае, если  объектом залога или купли-продажи  выступает бизнес или имущественный  комплекс в целом, в рамках  затратного подхода к определению  его рыночной стоимости (стоимости  в обмене), осуществляется определение  стоимости в использовании всех  составляющих компонентов бизнеса  или имущественного комплекса. 
 
 
 
 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  «РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ», ЕЁ ХАРАКТЕРИСТИКИ

         Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами. Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд "Богатство народов", в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

         Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

        Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

• Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

• Спрос; Стоимость зависит от спроса и  предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости  не реализуется;

• Передаваемость; Условием возникновения стоимости  является юридическая возможность  передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа  этих факторов следует, что стоимость  является оценкой ценности товара или  услуги в конкретный момент времени  и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия - цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

        Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

        Цена - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе. Эта разница, именуемая "поправка на сделку", зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

          Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 - 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

        Затраты - это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.

         В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

На современном  рынке недвижимости существует много  видов стоимости, соответствующих  конкретным ситуациям и задачам  субъектов рыночных отношений. Одним  из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно  увязанным профессиональными стандартами  с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного  конкретной ситуации вида определяемой стоимости.