Экономика недвижимости

План:

1. Введение
2. Основная часть:   

1. Рынок недвижимости:

- Основные  понятия рынка недвижимости

- Сущность  недвижимости

- Функции и особенности рынка недвижимости 

2. Организации, осуществляющие свою деятельность на рынке недвижимости.
3. Анализ деятельности профессиональных и общественных организаций на рынке недвижимости РФ.

3. Заключение.
4. Список используемой литературы.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение: 

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует  отнести рынок недвижимости. Его  развитие в нашей стране связывают  с осуществлением приватизации государственных  и муниципальных предприятий  и жилого фонда, реализацией принципа хозяйственной самостоятельности  в производственной и социальной сфере, а также с усовершенствованием  законодательства в отношении прав на землю. Поэтому очень важным в  настоящее время будет научно-теоретическое  осмысление рынка недвижимости как  непременной составной части  рыночной системы хозяйствования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Рынок недвижимости. 

Основные  понятия рынка  недвижимости.

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад  в Советском Союзе их практически  не использовали. Годы реформ вызвали  существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что  для мирового сообщества эти понятия  имеют богатые исторические традиции.

Согласно историческим сведениям, понятие «недвижимое  имущество», или «недвижимость», впервые  было сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов.

В дореволюционной  России это понятие было впервые  применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота  недвижимости и ее наследования.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (приблизительно в XVII в.) из трех слов: НЕпоДВИЖный — ИМущество (ИМение) — собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), на праве собственности. Отсюда становится ясно, почему с 1917 г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В советский  период, после отмены частной собственности  на недвижимость и на землю, деление  вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных  фондов, а земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР  «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением  статуса частной собственности  на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. Затем этот термин был подтвержден в Указе  Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1797 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 г.

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

В связи с  развитием рыночных отношений в  нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке  недвижимости. Термин «рынок недвижимости»  не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость  создается трудом человека и вложением  капитала, поэтому в рыночной экономике  она является активом, операции с  которым осуществляются на рынке  недвижимости. В настоящее время  благодаря развитию законодательной  базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как  сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости (в России — 70–80%), из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Определение рынка недвижимости

Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х  гг. ХХ в.

Как известно, любой  рынок представляет собой сферу  экономических отношений между  производителями и потребителями  товаров и отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей  системе рынков можно выделить рынок  недвижимости, на котором рыночными  товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сущность  недвижимости.   

Виды  рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу  совершения сделок, функциональному  назначению и т. д. Классификация  РН может быть выполнена и по другим признакам (табл. 1).

Чаще всего  встречается классификация рынка  недвижимости в зависимости от способа  совершения сделки:

• первичный и вторичный РН;
• организованный и неорганизованный РН;
• биржевой и внебиржевой РН.

Первичный РН —  это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в  качестве товара на рынке или находятся  в стадии строительства. В России первичный рынок формируется  за счет приватизации муниципальных  и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы — за счет нового строительства.

Вторичный РН —  это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т. е. операции на вторичном  рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т. е. с изменением прав собственности  на эти объекты недвижимости.

Часто РН делят  на организованный и неорганизованный. Организованный РН представляет собой  рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом  соответствии с действующим законодательством  с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует  юридическую чистоту сделок и  защиту прав их участников. Неорганизованный РН представляет собой ту часть РН, на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций и, как следствие, может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке.

Биржевой рынок  — это купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой  рынок предполагает совершение сделок за пределами бирж и аукционов. Он может быть как организованным, так  и неорганизованным.

По основному  признаку — виду объектов недвижимости — выделяют не менее 8 специфических  рынков (см. табл. 1), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых помещений и коммерческой недвижимости. Каждый из этих рынков имеет в настоящее время определенную специфику, связанную как с особенностями самих объектов недвижимости, так и с уровнем развития нормативно-правовой базы.

Механизм  функционирования рынка  недвижимости

Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма  и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования  обеспечивается выполнение функций  рынка недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Спрос — это  количество земельных участков, имущественных  комплексов и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос  на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение —  это количество земли и другого  недвижимого имущества, которое  собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена — это  количество денег, уплаченное за единицу  недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена — это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

Стоимость —  наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта  недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

Взаимодействие  спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя или  группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание  потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.