Экономика недвижимости

Главными лицензионными  требованиями к претендентам на осуществление  риэлтерской деятельности являются:

- сведения о  помещениях, предназначенных для  осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

- сведения, характеризующие  профессиональную квалификацию  лица, которое намерено осуществлять  лицензируемую деятельность;

- сведения о  платежеспособности (наличии достаточных  финансовых ресурсов) для возмещения  возможных убытков, причиненных  по вине лицензиата заказчиком  его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

- по истечении  срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о  продлении срока ее действия;

- в случае  ликвидации юридического лица  или прекращения действия свидетельства  о государственной регистрации  физического лица в качестве  индивидуального предпринимателя  — владельца лицензии;

- в случае  аннулирования лицензии по решению  лицензионного органа.

Стандартная процедура  получения риэлтерской лицензии:

- фирма предоставляет  в Лицензионную палату пакет  документов;

- сотрудники  палаты проводят экспертную проверку  документации и выезжают на  место, чтобы выяснить, может ли  лицензиат заниматься данным  видом предпринимательской деятельности;

- эксперт, проводивший  проверку, принимает решение о  выдаче лицензии или отказе.

Право принимать  решения о приостановке действия лицензии или ее аннулировании дано Экспертному совету по лицензированию риэлтерской деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и риэлтерской фирмой.             

Поводом для  инспектирования риэлтерской фирмы  служит, как правило, жалоба заказчика  о неправомерных действиях фирмы. Лицензионная палата также практикует и плановые рейды. За различные нарушения  у семи агентств недвижимости приостановлены лицензии.

По закону фирме  дается полгода "на устранение выявленных недостатков. В случае невыполнения следует аннулирование лицензии через суд.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов. 

3.Анализ  деятельности профессиональных  и общественных  организаций на  рынке недвижимости. 
 

Особенности российского рынка  недвижимости

Российский рынок  недвижимости, несмотря на свою относительную  молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется  экономическим законам. Однако специфика  нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Формирование  РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли  под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством  законодательной базы, недостаточным  государственным регулированием отношений  на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.  
 

Рынок недвижимости в системе  рынков и его взаимосвязь  с системой экономического кругооборота

Некоторые исследователи  стараются представить рынок  недвижимости как часть какого-либо рынка, например рынка товаров, рынка  услуг или рынка инвестиций. Действительно, рынок недвижимости обладает рядом  признаков, которые позволяют его  отнести к тому или иному виду рынка, но в то же время он имеет и ряд особенностей, характерных только для этой сферы экономической деятельности.

Наиболее распространенная точка зрения заключается в том, что рынок недвижимости — одна из разновидностей инвестиционного  рынка. Можно выделить несколько  общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной  зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использовать инструменты согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обладающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынку  недвижимости свойственны и свои «инвестиционные» особенности. Первая особенность — высокий «пороговый»  уровень инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в  таком количестве, как хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств.

Вторая особенность  рынка недвижимости как части  инвестиционного рынка заключается  в особенностях управления недвижимостью. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается  в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:

1.для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

2.для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Следующая особенность  — неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности, что обусловлено  такими фундаментальными свойствами недвижимости, как редкость и ограниченность.

При инвестировании средств в недвижимость доходы от такого вложения, как правило, надежно  защищены от инфляции (и в большей  степени, чем финансовые активы), так  как через арендную плату или  цену инфляция переносится в доход  и доход растет вместе с инфляцией. Кроме того, недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля  — неуничтожима (если не учитывать  возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

В отличие от обычных инвестиций сделки с недвижимостью  требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать 10% от цены.

Особенности ценообразования  на РН также накладывают свой отпечаток. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на РН — результат  последней продажи и переговоров  между участниками совершающейся  сделки. Отсюда — ценообразование  на рынке ценных бумаг более динамично, чем на РН, а колебания цен более  частые.

Обладая рядом  отличительных особенностей по сравнению  с другими финансовыми активами, недвижимость может быть рассмотрена  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяющая снизить общий  риск, и как самостоятельный актив. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью.

Такая позиция  заслуживает внимания, однако она  не учитывает того факта, что объект недвижимости — это не ценная бумага, и помимо инвестиционной полезности (способности приносить доход) он функционально предназначен для  удовлетворения определенных потребностей людей. Недвижимость может приобретаться  как товар, необходимый для производства или для личного потребления (например, большинство сделок в сфере жилой  недвижимости производится именно для  этих целей). Таким образом, сами объекты  недвижимости могут рассматриваться  как товар особого рода. С этой точки зрения можно считать, что  рынок недвижимости — часть рынка  товаров.

Товар на РН —  это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящиеся на нем  здания и сооружения.

Сущность недвижимости как товара состоит из трех аспектов:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);
• юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.).

Кроме вышеперечисленных  аспектов отдельно можно выделить дополнительные аспекты:

• затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.);
• доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

К специфическим  характеристикам недвижимости как  товара, обращающегося на данном рынке, относится в первую очередь его  стационарность (неподвижность). Объекты  недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и  покупатель недвижимости приобретает  с ней весь спектр характеристик  местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу отличительных признаков  недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам  и отделке.

Еще одна характерная  черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности  по проведению ремонтов (капитальных  и косметических) и контролю над  темпами физического износа. Объекты  недвижимости характеризуются еще  и длительностью создания. Средняя  продолжительность цикла строительства  или реконструкции составляет 3–3,5 года.

Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя  и потребителя.

Недвижимость  — дорогой товар, и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог  или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью  отличны от прав владения другими  товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается  низкий уровень ее ликвидности как  товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий  спектр информации, необходимой для  представления этого товара на рынке.

Наличие характерных  черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между  рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого  рынка страны.

Существует еще  один подход к изучению социально-экономической  сущности РН, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением  рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты  недвижимости предназначены для  обслуживания вполне конкретных процессов:

• рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
• рынок коммерческой недвижимости — для обеспечения торгово-технологических и управленческих процессов;
• рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
• рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.