ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

___________________________________

Социально-экономический  факультет  
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант №15 
 
 
 
 

                         Выполнил: ________________.

                         Группа: ЭКУс-41

                         Проверил: Цечеев Т.М. 
 
 
 
 

________ 2011

Оглавление

Введение 3

1.Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности 4

2.Общая характеристика объекта оценки 13

3. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами 13

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 13

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. 14

3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. 15

4. Согласование результатов оценки 16

Заключение 16 

 

Введение

 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления

( земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности  и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В  России происходит активное формирование  и развитие рынка недвижимости  и все большее число граждан,  предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Целью данной контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков  в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  и нормативных актов, специальной  экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости  недвижимости. 

 

1. Правовые  основы недвижимости и оценочной деятельности

 

   1. Определение недвижимого  имущества как  объекта права  и как объекта  оценки

      Под понятием «недвижимость» традиционно  понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

   Правовое  значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением  различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей  по следующим базисным критериям:

   Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно  в режиме гласности, ассоциируемой  с необходимостью государственной  регистрации сделок с недвижимыми  вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса  РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная  регистрация сделок с движимыми  вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе.

   Во-вторых, предусматривается различный порядок  приобретения права собственности  на недвижимые и движимые бесхозяйные  вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых  собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

   В-третьих, ипотека может быть установлена  только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

   В-четвертых, наследование недвижимых вещей и  их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

   В-пятых, споры о праве собственности  и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального  кодекса РФ), споры об аналогичных  правах на движимые вещи - в месте  нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

   В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право  является безусловным и не зависит  от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

   Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям. Необходимость определения  рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;
• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
• переуступке долговых обязательств;
• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

   Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидации объектов недвижимости;
• сдаче недвижимости в аренду;
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

2.  Определение оценочной  деятельности

     В соответствии с федеральным законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности».

     Рыночная  стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Оценка  рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь  на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки. 
 

3. Принципы оценки недвижимости

     Выделяют  следующие принципы оценки недвижимости:

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

     Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

     Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

     Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

      Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

      Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

      Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

      Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

      Основные  внешние факторы, влияющие на стоимость  недвижимости:

      – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

      – политические: состояние и тенденции  изменения законодательства;

      – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

      – административные: ставки налогов и  зональные ограничения;

      – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.