Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

      1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

      2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

      3) упадок – период социальной  нестабильности и уменьшения  спроса на недвижимость, спад  производства;

      4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

      Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в  процессе оценки.

      Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

      Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

      На  спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность  финансовых ресурсов, величина кредитной  ставки и др.

      Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

4. Правовые основы оценочной деятельности в РФ

     Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или  индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.

     Обязательная  оценка объекта требуется при  любых операциях с государственным  и муниципальным имуществом, в  том числе:

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества;
• при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• в случаях, когда имущество используется в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
• при переуступке долговых обязательств;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

     Оценка  по закону необходима также:

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при банкротстве предприятия;
• при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).

     Добровольная  оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения  оценочной стоимости, необходимой  для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

     Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические  лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых  регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

     Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

     Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

     Оценщик должен определять действительную стоимость  объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую  заказчика.

     Статья 16 Закона N 135-ФЗ исключает возможность  заключения договора, если оценщик  является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом  юридического лица либо заказчиком или  физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:

• оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

     Размер  оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.

     Страховым случаем является причинение убытков  третьим лицам в связи с  осуществлением оценщиком своей  деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

     Согласно  ст. 9 Закона N 135-ФЗ основанием для проведения оценки объекта оценки является договор  между оценщиком и заказчиком. Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

     В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком  с лицом, уполномоченным собственником  на совершение сделки с объектами  оценки, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.

     При заключении договора необходимо определение  точного перечня документов, предоставляемых  заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

     Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта  оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

     Цена  устанавливается соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта  оценки.

 

2. Общая характеристика объекта  оценки

 

Объект  недвижимости – склад.

Материал стен – крипич.

Местоположение  средней отдаленности

Состояние помещения - плохое

Цель определения  стоимости недвижимости  - для  залога

Величина арендной ставки – 130 руб/месс

Площадь объекта 300кв. м.

Дата оценки 26,02,2011

3. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

 

Таблица 1 – Исходные данные.

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

Таблица 2 –Данные.

 
 
 
 

Таблица 3 – Расчет физического износа.

 

Итоговая  рыночная стоимость-             4 432 876,50   руб.