Автор работы: Пользователь скрыл имя, 20 Марта 2012 в 14:37, дипломная работа
В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурга.
Введение стр.2
Глава 1 теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 инструменты ипотечного кредитования стр.4
1.2 становление и развитие рынка ипотечного кредитования в РФ и зарубежном стр.11
1.3 нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ стр23
глава 2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ за 2003-2006года.
2.1 общая характеристика СБЕРБАНКА РФ стр.30
2.2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ стр.32
2.3 порядок предоставления ипотечного кредитования СБЕРБАНКА РФ
стр54
Глава 3
3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр.58
3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр. 62
Заключение стр.77
Список литературы стр.79
Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.
Схема 1.
Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.
1. Лицензирование.
На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.
2. Принцип покрытия.
Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
3. Предел покрытия.
Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.
4. Регистр покрытия.
Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога.
5. Преимущественное право держателей закладных листов.
При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.
6. «Защитный вал».
Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.
7. Надзор.
В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.
Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.
Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.
3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования.
ипотечный кредит
Кредит предоставляется гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение, строительство (в т.ч. на участие в долевом строительстве), реконструкцию под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). | |
Варианты выдачи кредита | Единовременно (приобретение объекта недвижимости) Единовременно или частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта недвижимости) |
Срок кредитования | До 20 лет |
Процентная ставка | До оформления ипотеки: до 5-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR до 10-и лет - 14% годовых в рублях; 14,5% годовых в USD и EUR до 20-и лет - 15% годовых в рублях; 15,5% годовых в USD и EUR После оформления ипотеки: до 5-и лет - 12% годовых в рублях; 12,5% годовых в USD и EUR до 10-и лет - 12,5% годовых в рублях; 13% годовых в USD и EUR до 20-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR Указанные процентные ставки действуют с 14.08.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются |
Тариф за обслуживание ссудного счета | по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. |
Досрочное погашение: | В любое время без штрафных санкций |
Объект недвижимости | земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дача, гараж, расположенные на территории РФ |
Предоставление кредита | по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору; по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости |
Максимальная сумма кредита | Зависит от платежеспособности Заемщика (Созаемщиков), но не более 90% стоимости объекта недвижимости. |
Обеспечение возврата кредита | залог приобретаемого объекта недвижимости; залог имеющегося объекта недвижимости; поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода; поручительства юридических лиц; залог транспортных средств и иного имущества; залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке; залог ценных бумаг, эмитированных Сбербанком России |
Варианты выдачи кредита: | - Единовременно (приобретение объекта недвижимости) |
Дополнительные услуги | Организация ипотечной сделки (в случае Государственной регистрации без нотариального удостоверения) – 2 000 руб. |
Погашение кредита | Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) |
Список предоставляемых заемщиком документов | 1. Заявление- анкета; 2. Паспорт Заемщика, Поручителей. доходы, получаемые по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше 1 года; доходы, получаемые от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством; доходы супруги(а) Заемщика; пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста. |
| 4. Документы на Приобретение Объекта недвижимости документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли–продажи; договор купли – продажи и т.п.); свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации); договор субсидии и др. |
| Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п. документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика (Созаемщиков) в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор уступки права требования и т.п.). Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после 01.04.2005г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и т.п.) - копии, заверенные Застройщиком; документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости – копии, заверенные Инвестором. |
| Индивидуальное строительство Объекта недвижимости согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; разрешение на строительство; иные разрешения, предусмотренные законодательством; документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения; договор о проведении строительных работ либо другой договор, заключенный со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство. |
| Реконструкция Объекта недвижимости проектно-сметная документация; договор о проведении работ по реконструкции с указанием их стоимости (предъявляется при наличии); документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) реконструкция жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются); разрешение на проведение реконструкции (предъявляется при наличии); |
| 5. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 10% от стоимости объекта недвижимости |
Срок рассмотрения кредитной заявки | Не более 18 рабочих дней |
Внимание! Внесение изменений в кредитные договоры и договоры поручительств по кредитам физических лиц при изменении вида обеспечения 500 руб. | |
Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива |
ипотечный кредит с учетом суммарного актива (долгосрочное кредитование)
Кредит предоставляется гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение Объектов недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). | |||||||
Суммарный актив – принадлежащие на праве собственности Заемщику, Заемщику и его(ее) супруге(гу), Созаемщикам (общей оценочной стоимостью не менее 30 000 000 рублей): квартиры и индивидуальные жилые дома, в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги) – оценочной стоимостью каждой (ого) не менее 1 000 000 рублей; автомобили и иные транспортные средства – оценочной стоимостью каждого не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги, эмитированные Сбербанком России. | |||||||
Срок кредитования | До 20 лет | ||||||
Процентная ставка |
Указанные процентные ставки действуют с 10.02.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются | ||||||
Комиссия за ведение счета | Единовременная комиссия: по кредитам в рублях и Евро: 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 20 000 руб. по кредитам в USD: 4,0% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. | ||||||
Досрочное погашение: | В любое время без штрафных санкций | ||||||
Объект недвижимости | квартира, земельный участок, индивидуальный жилой дом | ||||||
Предоставление кредита | - по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); | ||||||
Максимальная сумма кредита | Определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должна превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости. | ||||||
Обеспечение возврата кредита | - залог приобретаемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости | ||||||
Варианты выдачи кредита: | Единовременно | ||||||
Погашение кредита | Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным | ||||||
Список предоставляемых заемщиком документов | 1. Заявление- анкета; | ||||||
| 4. Свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется); | ||||||
| 8. Документы в зависимости от цели кредита: | ||||||
Срок рассмотрения кредитной заявки | Не более 18 рабочих дней со дня предоставления полного пакеты документов |
кредит молодая семья
Кредит предоставляется физическим лицам – гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет состоящим в браке, при условии, что один из супругов не достиг 30 ти летнего возраста, а также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30 ти летнего возраста. | |
Срок кредитования: | До 20 лет |
Условия предоставления кредита | Кредит предоставляется на условиях кредитных программ: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+». |
Тариф за обслуживание ссудного счета | по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. |
Санкции за досрочное погашение | НЕТ |
Варианты выдачи кредита: | - Единовременно (кредитный договор) |
Назначение | Приобретение, строительство (в том числе долевое участие в строительстве) |
Погашение | Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга), |
Максимальная сумма кредита | Зависит от платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не может превышать: 95% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи с ребенком (детьми). 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи без детей. |
Обеспечение возврата кредита | В соответствии с выбранной кредитной программой: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+». |
Список предоставляемых заемщиком документов | 1. Заявление-анкета 2. Паспорт Заемщика (Созаемщиков), Поручителей 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) 4. Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей); 5. Свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия) 6. Документы в зависимости от цели кредита: |
| Приобретение Объекта недвижимости документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли–продажи; договор купли – продажи и т.п.); свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется); документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации). |
| Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п. документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика (Созаемщиков) в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор уступки права требования и т.п.). Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после 01.04.2005г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и т.п.) - копии, заверенные Застройщиком; документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости – копии, заверенные Инвестором. |
| 5. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 10 (5 для семей с детьми)% от стоимости объекта недвижимости |
Срок рассмотрения кредитной заявки | Не более 18 дней |
Расчет платежей делается по формуле:
1. общая сумма кредита делим на срок кредитования и получаем основную сумму долга на каждый месяц.
2. берется остаток умножается на % ставку умножается на кол-во дней в месяце и делится на 365 дней. И так по каждому месяцу.
Таблица 1 расчет платежей
долгосрочное кредитование |
|
| молодая сеиья (ипотека) |
|
| ||
Дата | Сумма остатка | тело кредита | % на дату платежа остаток + комиссия за ведение счетом 1,5% | Дата | Сумма остатка | тело кредита | % на дату платежа остаток |
01.01.2006 | 2 000 000.00 | 8 333. 34 | 21713,6 | 01.01.2006 | 2 000 000.00 | 8 333. 34 | 21 369. 86 |
01.02.2006 | 1978286,4 | 8 333, 34 | 21713,6 | 01.02.2006 | 1978630,14 | 8 333, 34 | 21 369. 86 |
01.03.2006 | 1970293,8 | 8 333. 34 | 21713,6 | 01.03.2006 | 1957260,28 | 8 333. 34 | 21 369. 86 |
01.04.2006 | 1948583,2 | 8 333. 34 | 21713,6 | 01.04.2006 | 1935890,42 | 8 333. 34 | 21 369. 86 |
01.05.2006 | 1926869,6 | 8 333. 34 | 21713,6 | 01.05.2006 | 1914520,56
| 8 333. 34 | 21 369. 86 |
01,06,2006 | 1905156 | 8333,34 | 21713,6 | 01,06,2006 | 1893150,7 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,07,2006 | 1883442,4 | 8333,34 | 21713,6 | 01,07,2006 | 1871780,84 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,08,2006 | 1861728,8 | 8333,34 | 21713,6 | 01,08,2006 | 1850410,98 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,09,2006 | 1840015,2 | 8333,34 | 21713,6 | 01,09,2006 | 1829041,12 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,10,2006 | 1818301,6 | 8333,34 | 21713,6 | 01,10,2006 | 1807671,26 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,11,2006 | 1796588 | 8333,34 | 21713,6 | 01,11,2006 | 1786301,4 | 8333,34 | 21 369. 86 |
01,12,2006 | 1774874,4 | 8333,34 | 21713,6 | 01,12,2006 | 1764931,54 | 8333,34 | 21 369. 86 |
Остаток суммы на 01,01,07 | 1774874,4 |
| Выплачено За год 225125,6 | Остаток суммы на 01,01,07 | 1764931,54 |
| Выплачено За год 235068,46 |