Кредитование физических лиц

Таким образом если взять сумм уплаченную за год и умножить на количество лет кредитования в нашем случае это 20 лет мы получим разницу переплаты.

Долгосрочное кредитование :

225125,6*19=4277386,4 руб

Молодая семья (ипотека) :

235068,46*19=4466300,74

Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные условия.  В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.

Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и контроля за их операциями.  На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями.  Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.

Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т.д.  Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%).  А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне.  Пока это не произойдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.

При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит.  Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно.  Иными словами, когда будет, наконец, решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков.  Пока это не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.

Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения.  Это означает не только то, что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции.  В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита.

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с дру­гими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с нема­лыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1)  обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строи­тельства и покупки жилья;

2)  предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефи­нансирование);

3)  осуществлять функцию инвестора.

заключение

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения эти программы  вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом.  С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресур­сах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче­ние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Воз­никающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирова­ния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расши­ряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Литература

1.        Проценты по займам и кредитам: налоговый учет
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 21

2.        О некоторых проблемах законодательства о страховании вкладов
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 2
 

3.        Раскрытие информации о связанных сторонах
"Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 3
 

4.        Как региональному банку средних размеров создать преуспевающую лизинговую компанию
"Банковское кредитование", 2006, N 2
 

5.        Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 2
"Управление в кредитной организации", 2006, N 2
 

6.        Репутация банков и возможность ее оценки
"Банковское кредитование", 2006, N 1
 

7.        Правовое регулирование открытия банковского счета
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 1
 

8.        Формирование системы кредитных историй. Комментарий к ряду положений Федерального закона от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях"
"Регламентация банковских операций в нормативных документах с комментариями", 2006, N 2
 

9.        Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 1
 

10.    Особенности начисления и уплаты процентов по кредитному договору
"Финансовая газета", 2006, N 4
 

11.    Бухгалтерский учет операций РЕПО в кредитных организациях Продолжение
"Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2006, N 1
 

12.    Финансовые инструменты в отчетности по МСФО
"Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 1
 

13.    Маркетинговые методы стратегической концентрации информации о заемщиках
"Банковское кредитование", 2005, N 4
 

14.    Кредитная политика как инструмент стратегии фирмы
"Консультант", 2005, N 23
 

15.Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар», 2005

16.Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования.  Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2004

17.Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом», 2004

18.Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости), 2005

19. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г

20. Жилищный кодекс РСФСР

21Гражданский кодекс РФ

22Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ

23.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. « 122-ФЗ

24.Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ

25.Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г.

26.Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. № 1541-1

27.Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА, 2005

29

[1] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 44-45

[2] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 59

[3] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 46

[4] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 60-61

[5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 56-58

[6] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 66

[7] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 108-115

[8] http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml

[9] http://www.ovk.ru/refs.

[10] http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml

[11] http://www.mia.ru/wrabus.htm

[12] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с.174-175

[13] http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

[14] Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

[15] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. с.  377-380