Кредитование населения коммерческими банками

    С 1.06.2007 г. коммерческие банки обязаны  указывать в кредитном договоре с заёмщиком эффективную процентную ставку с учетом всех дополнительных платежей и любых комиссий, связанных с получением и пользованием кредитом. По данным Банка России, эффективная ставка по потребительским кредитам варьируется от 90 до 124% годовых при заявленных 29%, по кредитным картам соответственно составляет почти 60% при заявленных 28% годовых. Эффективная ставка при автокредитовании составляет в среднем 25% при заявленных 13%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2 «Современная система кредитования в Российской Федерации»

2.1. Порядок выдачи кредита и его законодательное регулирование

    Рассмотрим  этапы выдачи кредита на примере  ипотечного жилищного кредитования

    Ипотечное жилищное кредитование – это кредитование населения под залог недвижимости, т.е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости.

    Ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели:

- приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания;

-  приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья;

-  реконструкцию, ремонт жилой недвижимости;

-  приобретение земельного участка под индивидуальную застройку.

    Особенности ипотечного жилищного кредита:

- обязательность  обеспечения кредита залогом,  в том числе и той недвижимостью,  для покупки которой берётся  ипотечный кредит;

- длительность  срока предоставления кредита  (ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 5 до 20-25 лет);

-  относительно низкий уровень кредитного риска.

    Обязательным  условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заёмщиком  договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несёт залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

    Согласно  ГК РФ, кредитный договор является разновидностью договора займа. В соответствии со ст. 819 ГК РФ, «по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё». Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК РФ). Разделы кредитного договора  должны быть составлены в соответствии с положениями о ЦБ РФ. Например, третий раздел кредитного договора, в котором находит свое отражение принцип платности кредита, составляется банком в соответствии с Положением ЦБ РФ № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» от 26.06.1998 г. и Методическими рекомендациями к нему.  В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  Если в договоре об ипотеке или кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т.е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

    Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

    В РФ ипотечное кредитование применяется  как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки.

    Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    В РФ существует три основные схемы  предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При  полном погашении кредита договор залога прекращает своё действие, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путём продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жильё через риэлторскую фирму по цене, сложившейся на рынке.

    Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трёхстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдаёт кредит риэлторской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлторская фирма за счёт этого кредита приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё. Риэлторская фирма за счёт средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем – договор купли-продажи, и клиент становится собственником жилья. Если клиент не возвратит кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и за счёт этих средств и возвращает кредит банку. По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдаёт кредит не риэлторской фирме, а непосредственно клиенту – физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заёмщика становится собственником жилья.

    В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо – заёмщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д. Заёмщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию её нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка – эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передаётся в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо её собственнику при полном погашении облигаций.

    В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной  структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологию ипотечного кредитования.

    При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита.

    Первый  этап – предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заёмщиком. На этом этапе банк разъясняет заёмщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заёмщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть предоставлены заёмщиком следующие документы:

• заявление-анкета;
• паспорт заёмщика (созаёмщиков), поручителей;
• документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заёмщика (ссудозаёмщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;
• специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т.п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации). Один из документов, необходимых для получения кредита представлен в Приложении 1 на примере банка «ВТБ24».

    Второй  этап – определение потенциальной  возможности заёмщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

    На  третьем этапе принимается решение  о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заёмщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

    На  четвертом этапе банк заключает  с заёмщиком договор для получения  ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

    При определении суммы кредита, подлежащего  выдаче, банки используют различные  методики. Как правило, сумма кредита  зависит от платёжеспособности заёмщика (созаёмщиков), но одна должна составлять 70-90% стоимости объекта недвижимости.

      Пятый этап – выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов. Только при чётком взаимодействии структурных подразделений банка и при качественном выполнении поставленных перед каждым подразделением задач возможны более тщательная оценка кредитоспособности потенциального заёмщика и мониторинг после выдачи кредита, что позволит банку снизить кредитные риски.

    На  российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк») стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданами другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заёмщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.

    Рефинансирование  ипотечного кредита позволяет заёмщику снизить объем платежей по возврату кредита. Например, при сумме долга  в $50 тыс. и разнице в процентной ставке в 3% экономия заёмщика за 10 лет может составить до $10 тыс. По данным Ассоциации банков Северо-Западного региона, основными клиентами на рынке ипотечного кредитования являются лица с высшим образованием, в возрасте от 25 до 37 лет, имеющие ежемесячный доход от $1500 до $2500 и совокупный семейный доход на уровне $2100 - $4000. Это свидетельствует о том, что клиентами ипотечного кредитования, как правило, являются, обеспеченные люди, имеющие не одну квартиру в собственности.

2.2. Виды потребительских  кредитов

    Товарные  кредиты. Покупка товаров с рассрочкой платежа является самым популярным видом потребительского кредита. Товарные кредиты предоставляются гражданам РФ – покупателям товаров, реализуемых розничными торговыми организациями. Это кредиты на покупку товаров длительного пользования, отличающихся по цене, доступности и степени риска для банка. Система выдачи таких кредитов привязана к сетям розничной торговли бытовой техникой, компьютерами, мебелью. Отличительная черта этих кредитов – зависимость получаемых банками финансовых результатов от связей с торговыми организациями – партнёрами. чем с большим числом торговых сетей заключены партнёрские соглашения, тем выше доходность банковского бизнеса по потребительскому товарному кредиту. Другими условиями успешного продвижения таких программ кредитования являются наличие большого числа пунктов приёма платежей по кредиту (от почтовых отделений до филиалов и дополнительных офисов различных банков, с которыми банк-кредитор заключает соответствующие соглашения) и быстрота анализа кредитных заявок (7-10 минут). С целью привлечения к кредитованию граждан с невысоким доходом банки снижают процентные ставки за кредит, сумму первоначального взноса (в зависимости от стоимости товара, спроса на него и других факторов) или совсем не требуют первоначального взноса.