Оценка износа имущественных активов

 

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки были предприняты следующие шаги:

-  изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

-  собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки);

-  проведен анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

-  осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

-  согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, схожих с оцениваемым. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались и на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Признак сопоставимости основан, прежде всего, на совпадении функционального использования сравниваемых объектов. Сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование которых заключается в доходе от получения арендной платы за жилье.

Объекты-аналоги

Сопоставимый объект № 1. Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ул. Полесская. Общая площадь – 54,8 кв. м, обеспечена всей необходимой инженерной инфраструктурой, телефон, оформлено право частной собственности. Дата продажи - 16 мая 2009 г, цена – 14,3 тыс. руб. за кв. м.

Сопоставимый объект № 2. Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ул. Октябрьская. Общая площадь – 48,0 кв. м, обеспечена всей необходимой инженерной инфраструктурой, телефон, оформлено право частной собственности. Дата продажи - 16 мая 2009 г, цена – 15,7 тыс. руб. за кв. м.

Сопоставимый объект № 3. Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ул. Тургенева. Общая площадь – 57,0 кв. м, обеспечена всей необходимой инженерной инфраструктурой, телефон, оформлено право частной собственности. Дата продажи - 19 мая 2009 г, цена – 14,5 тыс. руб. за кв. м.

 

Корректировка цен объектов-аналогов

Таблица 2

Корректировка объекта-аналога № 1

	Местопо- ложение	Площадь, кв.м	Цена 1 кв. м, тыс. руб.	Наличие телефона	Внутренняя отделка	Форма собственности	Дата продажи	Инженерное обеспечение
Оцениваемый объект	ул. Гуртьева	59,5	-	+	Обычная, отечествен.	Частная собственность	-	+
Объект- аналог №1	ул. Полесская	54,8	14,3	+	Обычная, отечествен.	Частная собственность	16.05.05.	+
Поправки	+3%			-	-	-	-1,5%	-
Скорректированная цена 1 кв. м                тыс. руб.

 

Таблица 3

Корректировка объекта-аналога № 2

	Местопо- ложение	Площадь, кв.м	Цена 1 кв. м, тыс. руб.	Наличие телефона	Внутренняя отделка	Форма собственности	Дата продажи	Инженерное обеспечение
Оцениваемый объект	ул. Гуртьева	59,5	-	+	Обычная, отечествен.	Частная собственность	-	+
Объект- аналог №1	ул. Октябрьская	48,0	15,7	-	Обычная, отечествен.	Частная собственность	16.05.05.	+
Поправки	+1%			+1,5%	-	-	-1,5%	-
Скорректированная цена 1 кв. м                 тыс. руб.

 

Таблица 4

Корректировка объекта-аналога № 3

	Местопо- ложение	Площадь, кв.м	Цена 1 кв. м, тыс. руб.	Наличие телефона	Внутренняя отделка	Форма собственности	Дата продажи	Инженерное обеспечение
Оцениваемый объект	ул. Гуртьева	59,5	-	+	Обычная, отечествен.	Частная собственность	-	+
Объект- аналог №1	ул. Тургенева	57,0	14,5	-	Обычная, отечествен.	Частная собственность	19.05.05.	+
Поправки	-			+1,5%	-	-	-	-
Скорректированная цена 1 кв. м                 тыс. руб.

 

Обоснование корректировок 

1. Поправка на местоположение  определена в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным местоположением.

2. Поправка на внутреннюю  отделку не определяется, так  как аналоги имеют отделку,  схожую с оцениваемым объектом.

3. Поправка на дату  продажи определена на основании  динамики цен продаж аналогичных объектов за май. Первые три недели их снижение, в результате отсутствия спроса, составляло до 1,0-1,5% в неделю.

4.  Поправка на наличие  телефона определяется исходя  из разницы в ценах квартир с телефоном и без телефона.

5. Поправка на инженерное  обеспечение не определяется, так  как аналоги имеют инженерное обеспечение, схожее с оцениваемым объектом.

Таблица 5

Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м объектов-аналогов

	Объект -аналог № 1	Объект -аналог № 2	Объект -аналог № 3
Скорректированная цена, тыс. руб./кв. м
Удельный вес аналога	0,1	0,1	0,8
Значения весовых частей, тыс. руб./кв. м
Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв. м =

 

Стоимость 1 кв. м объекта  оценки принимается равной средневзвешенной цене 1 кв. м объектов-аналогов и составляет с учетом округления __________ тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта, полученная с использованием сравнительного подхода, составляет:

_______ х ________= ________ руб. 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  4

 

Тема: Использование  доходного подхода к оценке имущественных активов

 

Задание

1. Изучить сущность доходного подхода к оценке имущественных активов.
2. Определить этапы применения доходного подхода.
3. Оценить с использованием доходного подхода объект недвижимого имущества (таблица 1) и дать заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

 

Использование доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI / R,

где: PV - текущая стоимость  объекта оценки;

NOI - чистый операционный  доход; 

R - коэффициент капитализации. 

Таким образом, настоящий  подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Основные шаги при  применении данного подхода к определению стоимости:

* анализ рынка аренды  и продажи с целью определения  коэффициента капитализации;

* определение чистого  операционного дохода;

* расчет стоимости  объекта оценки.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

Функциональное назначение помещения для аренды мы берем  исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов  и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем отчете использовались не прогнозные, а фактические данные.

Выбор коэффициента капитализации  является одним из ключевых моментов в рамках доходного подхода. В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается как среднестатистическая величина, полученная как отношение размера чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов (R=NOI/PV) для нежилых торговых помещений.

Был произведен статистический анализ данного сегмента рынка по состоянию на 01-20 мая 2005 г., в результате которого было установлено, что коэффициент капитализации для жилых помещений лежит в интервале от 0,10 до 0,16 в зависимости от местоположения и оснащенности площадей. К расчету был принят коэффициент капитализации равный 0,12, полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой  доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

 

Таблица 6

Анализ ставок аренды

№ п/п	Описание объекта	Ставка аренды в год, руб./кв.м	Источник информации
1.	Квартира, ул. Приборостроительная, пл.- 44 кв. м, телефон	1285,7	Газета бесплатных объявлений «Моя реклама»
2.	Квартира, ул. Октябрьская, пл.- 48 кв. м, телефон	1333,3	Газета бесплатных объявлений «Моя реклама»
3.	Квартира, ул. Наугорское шоссе, пл.- 50 кв. м, телефон	1309,1	Газета бесплатных объявлений «Моя реклама»
	Среднее значение (Сарен.)

 

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Операционные расходы  приняты в размере 5% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.