Оценка износа имущественных активов

 

При расчете аукционной и залоговой стоимости земли размер земельной ренты определялся исходя из кадастровой стоимости земли и ссудного процента, равного 3% годовых.

Рост земельной ренты  был принят исходя из официального уровня инфляции, который в настоящее  время составляет 10% годовых. Налог на прибыль был принят в размере 24 %.Затраты на оформление сделок или транзакционные издержки (transaction costs) были приняты в размере 10 %.

Ставка  ссудного процента была принята на уровне 20% годовых.

Налог на земли сельскохозяйственного  назначения был принят в расчетах  на уровне 0,3 % от рыночной стоимости земли.

Соотношение залоговой  и аукционной цены составляет 70%.

Расчет аукционной цены осуществляется по формуле:

V_a=[Ro(1+g)(1-t)]/{[K(1-at)-g](1+c)+p(1-t)}                     (1),

где:

V_a- рыночная аукционная цена, руб./га;

V_m- залоговая стоимость земли, руб./га;

R₀- земельная рента, руб./га;

R₀ (1+g) – рост земельной ренты, руб./га;

t – налог на прибыль, %;

p – земельный налог, %;

K₀- процентная ставка коммерческих банков по кредитам, %;

c – транзакционные  издержки;

R₁= R_{0_}-t;

K= K₁+ K₂;

K₁ - процентная ставка коммерческих банков по кредитам, %, скорректированная с учетом налога на прибыль, инфляции, транзакционных издержек и земельного налога;

K_{2 –} рентабельность коммерческих банков, 30 %.

a- коэффициент поправки  на налогообложение, рассчитываемый как:

a=R₀ (1+g)/ [R₀(1+g) +V₁-V₀)]                                     

 

 

Таблица 11

Расчет стартовых аукционных и залоговых  цен   на земли  сельскохозяйственного назначения

по районам Орловской области в 2009 г.

№  п/п	Районы области	Кадастро- вая стоимость земли при 3% годовых (Vк), руб/га	Рента, руб/ га (Ro)	Коэф-т роста ренты в связи с инфляцией, (g)	Коэф-т налога на прибыль, (t)	Рыночная ставка ссудного процента, %% (Kр)	Коэф-т затрат на оформление сделок (c)	Коэф-т налога на землю (p)
1.	Болховский	5948
2.	Знаменский	9688
3.	Хотынецкий	7887
4.	Шаблыкинский	7960
5.	Сосковский	5341
6.	Урицкий	8318
7.	Дмитровский	5121
8.	Троснянский	9086
9.	Кромской	11497
10.	Орловский	13369
11.	Мценский	8925
12.	Корсаковский	18441
13.	Новосильский	14089
14.	Залегощенский	15606
15.	Свердловский	20932
16.	Глазуновский	17357
17.	Малоархангельский	18899
18.	Покровский	21681
19.	Верховский	19157
20.	Новодеревеньковский	18260
21.	Краснозоренский	22299
22.	Ливенский	23558
23.	Колпнянский	23222
24.	Должанский	24511
	По области	15448

 

Продолжение таблицы 11

№  п/п	Районы области	Ro (1+g), руб/га	V1, руб /га	V1- Vк, руб/ га	Чистая рента R1, руб/га,	Чистый ссудный процент K1, %	Чистый ссудный процент K2,%	Аукционная  цена, руб/га	Соотношение залоговой и аукционной цены, %	Залоговая цена, руб/га
1.	Болховский
2.	Знаменский
3.	Хотынецкий
4.	Шаблыкинский
5.	Сосковский
6.	Урицкий
7.	Дмитровский
8.	Троснянский
9.	Кромской
10.	Орловский
11.	Мценский
12.	Корсаковский
13.	Новосильский
14.	Залегощенский
15.	Свердловский
16.	Глазуновский
17.	Малоархангельский
18.	Покровский
19.	Верховский
20.	Новодеревеньковский
21.	Краснозоренский
22.	Ливенский
23.	Колпнянский
24.	Должанский
	По области

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ  ЗАНЯТИЕ 7

 

Тема: Использование функций сложного процента при оценке земельно-имущественных комплексов

 

Задание

1. Дать понятие «сложный процент».
2. Изучить шесть функций начисления сложного процента.
3. Решить задачи, используя функции сложного процента.

 

При оценочной экспертизе устанавливается денежный эквивалент рыночной стоимости имущества на дату оценки. В процессе оценки деньги выполняют роль универсальной меры стоимости товаров, работ и услуг. Деньги - особого рода актив, используемый в рыночной экономике как средство платежа, измерения стоимости и накопления, в свою очередь, как товар, они обладают стоимостью, которая изменяется во времени. Поэтому оценка имущества, по существу, требует измерения на конкретную дату стоимости не только объекта оценки, но и самих денег.

Стоимость приносящих доход  инвестиций определяется текущей стоимостью денег, которые прогнозируется получить в будущем от использования объекта оценки. Расчет инвестиционной стоимости будущих денежных поступлений производится на основе ставки дохода на инвестиции с использованием техники начисления сложного процента. Сложный процент означает, что уже полученный в результате делового оборота процент присоединяется к первоначальным инвестициям и становится частью основной суммы, принося в следующий период новый процент.

Сложный процент является важнейшим расчетным инструментом, который применяется для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций. Для упрощения и ускорения расчетов, учитывая, что вычислительные алгоритмы со сложным процентом легко математически формализуются, в практике получили широкое распространение финансовые калькуляторы со специальными программами и стандартные шестифакторные таблицы.

Таблицы содержат предварительно рассчитанные факторы для шести  функций сложного процента, применяемых  при анализе и оценке инвестиций с учетом стоимости денег во времени. В таблицах факторы рассчитаны для денежной суммы равной 1 (например, 1 долл., 1 руб.) и т.д. Поэтому при анализе денежных потоков необходимо сумму инвестиций умножить на соответствующий по времени, ставке дохода и периодичности начислений процентов табличный фактор. В таблицах для факторов каждой из шести функций сложного процента выделена отдельная колонка.

- Колонка 1: накопленная сумма единицы.

При помощи факторов данной колонки определяется рост с учетом накопленных процентов 1 денежной единицы (долл., руб.), положенной на определенный срок на депозит.

- Колонка 2: накопление единицы за период.

При помощи факторов данной колонки определяется рост с учетом накопленных процентов депозита, на который в конце каждого  периода вносится 1 денежная единица (долл., руб.).

- Колонка 3: фактор фонда возмещения.

При помощи факторов данной колонки рассчитывается сумма равновеликого  периодического взноса, который вместе с начисленными процентами необходим для накопления к концу определенного числа периодов 1 денежной единицы (долл., руб.).

- Колонка 4: текущая стоимость единицы.

При использовании факторов данной колонки определяется текущая  стоимость 1 денежной единицы (долл., руб.), прогнозируемой быть полученной в будущем.

- Колонка 5: текущая стоимость единичного  аннуитета.

При использовании факторов данной колонки рассчитывается текущая стоимость равномерного потока доходов в конце каждого периода в размере 1 денежной единицы (долл., руб.).

- Колонка 6: взнос на амортизацию единицы.

При использовании факторов данной колонки рассчитывается равновеликий периодический платеж, необходимый для погашения (амортизации) основной суммы долга (принципала) в размере 1 денежной единицы (долл., руб.) и начисленных процентов по кредиту.

Рассмотрим более подробно шесть функций сложного процента, на базе которых разработаны вычислительные алгоритмы оценки стоимости инвестиций.

 

Основные  обозначения

PV (present value) - текущая стоимость суммы денежных средств, которые будут инвестированы или получены от инвестиций;

FV (future value) - будущая стоимость суммы денежных средств, которые будут инвестированы или получены от инвестиций;

i (interest rate) - периодическая ставка процента (ставка дохода) при приведении текущей стоимости (PV) к будущей стоимости (FV) или ставка дисконта (discount rate) при приведении будущих сумм (FV) к текущей стоимости(PV);

n - количество периодов  начисления процентов; 

PMT (payment) - периодический  платеж;

S - суммы денежных средств,  которые будут инвестированы  или получены от инвестиций.

 

Накопленная сумма денежной единицы (колонка 1)

Выбрав в таблице  сложного процента соответствующий  фактор, можно рассчитать эквивалентную будущую стоимость (FV) известной текущей стоимости инвестиций (PV) по формуле:

 

 

Накопление  денежной единицы за период (колонка 2)

Выбрав в таблице  сложного процента соответствующий  фактор, можно рассчитывать будущую стоимость (FV) серии равномерных по времени и равновеликих по номинальной стоимости платежей(PMT) по формуле:

 

 

Фактор фонда  возмещения (колонка 3)

Выбрав в таблице  соответствующий фактор, можно рассчитать стоимость аннуитетного платежа (PMT), серия которых позволит накопить вместе с процентами известную будущую сумму (FV). Расчет производится по формуле:

 

 

Текущая стоимость  денежной единицы (колонка 4)

Выбрав в таблице  сложного процента соответствующий  фактор, можно рассчитать текущую стоимость денежной суммы (PV) известной или прогнозируемой суммы будущего единовременного поступления (FV). Расчет производится на основе дисконтирования по ставке сложного процента с использованием формулы:

 

 

Текущая стоимость  единичного аннуитета (колонка 5)

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, производимых через одинаковые промежутки времени. Выбрав в таблице соответствующий фактор, можно рассчитать текущую стоимость (PV) известных или прогнозируемых в будущем аннуитетных платежей (PMT). Расчет производится на основе дисконтирования по ставке сложного процента с использованием формулы:

 

 

Взнос на амортизацию  единицы (колонка 6)

С помощью данного  табличного фактора можно рассчитать серию равновеликих платежей (PMT), необходимых  для полного погашения в заданный срок основной суммы кредита (PV) с  учетом начисленных процентов. Указанные платежи включают две составляющие: возврат основной суммы кредита (принципала) - of (return of investment) и сумму начисленных процентов за пользование кредитом - on (return on investment). Расчет суммы платежа производится по формуле:

 

 

Задача 1

Господин Васютин В.В. собирается взять кредит в банке  на 10 лет на покупку квартиры, стоимость  квартиры 750000 ден. ед. Какую сумму  он должен будет возвращать в банк ежемесячно, если кредит взят под 19% годовых.

Задача 2

Коммерческая фирма планирует приобрести офисное помещение в центре города площадью 25 кв. м. Предполагается, что данное помещение будет сдаваться в аренду в течение 5 лет по 1700 ден. ед. за кв. м. По истечение 5 лет помещение предполагается продать за 120000 ден. ед. Определить, какую цену коммерческая фирма может заплатить за офисное помещение сегодня, чтобы получить отдачу в размере 12% годовых.

Задача 3

Стоимость последнего ремонта  жилого помещения составила 2500 ден. ед., при это она возрастает ежегодно на 7%. Сколько нужно ежегодно откладывать средств на счет в банке под 15% годовых, чтобы произвести ремонт через 5 лет?

Задача 4

Планируется провести ремонт здания через пол года, затраты на ремонт планируются в размере 4000 ден. ед. Чтобы накопить данную сумму открыт депозит в банке под 11% годовых. Рассчитать, сколь нужно откладывать денежных средств на счет в начале каждого месяца?

Задача 5

Фирма собирается купить здание, которое через 3 года планирует продать за 50000 ден. ед. Определить сумму, которую фирме целесообразно заплатить за недвижимость, чтобы обеспечить ежегодный доход в 17%.

Задача 6

Определите стоимость  квартиры с закладной за 3 года до окончания срока ипотечного кредита. Рыночная стоимость квартиры без обременения составляет 1200 тыс. ден. ед. Сумма ипотечного кредита составляет 900 тыс. ден. ед., срок – 12 лет, ставка процента – 14 с ежемесячными платежами по обслуживанию долга.

Задача 7

Инвесторы предполагают, что покупаемый ими объект недвижимости будет приносить доход в течение 10 лет по 5000 ден. ед. В конце десятого года объект недвижимости планируется продать за 70000 ден. ед. Ставка дисконта составляет 10%. Какова стоимость объекта недвижимости сегодня?

Задача 8

Ипотечный кредит на покупку  недвижимости выдан под 18% годовых при ежемесячном начислении процентов. Определить годовую эффективную ставку по данному кредиту.

Задача 9

Господин Петров И.И. собирается через 5 лет приобрести квартиру, для этих целей он открыл счет в банке на сумму 50000 ден. ед. под 15% годовых. Какими денежными средствами будет обладать господин Петров по истечении 5 лет.

Задача 10

Инвестор анализирует  проект покупки земельного массива  для освоения под жилищное строительство. Земельный массив подлежит разбивке на отдельные участки с последующей их продажей индивидуальных застройщиков. Рассчитать стоимость земельного массива, если затраты на его приобретение составляют 0,74 тыс. ден. ед., на первом году освоения предполагается получить 1,32 тыс. ден. ед., на втором  - 2,41, на третьем – 3,53. Ставка дисконта на инвестиции составляет 12%.