Оценка износа имущественных активов

 

Таблица 7

Расчет чистого операционного  дохода

№ п/п	Наименование	Расчетная формула	Итого, руб.
1.	Потенциальный валовой  доход (PGI)	Сарен. * площадь = ___________
2.	Коэффициент недоиспользования	0,10 (10%)
3.	Действительный (эффективный) валовой доход (EGI)	стр.1 - стр.2
4.	Операционные расходы	5%
5.	Чистый операционный доход(NOI)	стр.3 - стр.4

 

Расчет  стоимости объекта оценки методом  прямой капитализации

Используя вышерассмотренную формулу, рассчитаем стоимость объекта:

С = NOI/R = _______ / _________ = __________ руб.

Таким образом, стоимость  квартиры, рассчитанная доходным подходом, составляет ___________ руб.

 

Согласование  полученных результатов и заключение об оценке величины рыночной стоимости  объекта оценки

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Затратный метод – ________ тыс. руб.

Метод сравнения продаж – ___________ тыс. руб.

Метод прямой капитализации  – _________ тыс. руб.

На основе анализа  применимости каждого метода для  оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Затратный метод - 0,1 ( ________тыс. руб.)

Метод сравнения продаж - 0,8 ( ________тыс. руб.)

Метод прямой капитализации - 0,1 ( ________тыс. руб.)

Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта (округленно) – ______________  тыс. руб.

 

Итоговое заключение

На основании проведенного анализа рынка нежилых помещений, а также выполненных расчетов были получены следующие результаты:

Рыночная стоимость  оцениваемого объекта на 1 этаже  жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел ул. Гуртьева, 6-38 составляет на дату оценки с учетом НДС:

_____________  тыс. руб.  
_____________________________________ рублей ____ коп. 
(прописью)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 5

 

Тема: Оценка земель сельскохозяйственного назначения

 

Задание

1. Изучить основы рыночной оценки сельскохозяйственных земель.
2. Использую данные таблиц 8 и 9 в таблице 10 рассчитать земельную ренту, получаемую с 1 га сельскохозяйственных угодий СП «Становоколодезьское» Орловского района Орловской области.
3. На основе показателя земельной ренты определить стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий вышеуказанной организации.

 

В соответствии с методическими  рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанными Минимуществом России, рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость  земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость  земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость  земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость  земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Как известно, при проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Сельскохозяйственные  угодья, которые могут быть использованы для сельскохозяйственного производства, оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Ввиду того, что информация по сделкам с сельскохозяйственными угодьями в настоящее время ограничена (недостаточно полна), наиболее часто используется метод капитализации земельной ренты.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность  сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих  сельскохозяйственных культур, по которым  производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в  денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается  методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует  исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равен 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

возраст многолетних  насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного  размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения  дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Приведем пример расчета  стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий СП «Становоколодезьское» Орловского района Орловской области методом капитализации земельной ренты.

Таблица 8

Исходные данные по субъекту РФ, полученные от управления Роснедвижимости Орловской области

Показатели	Значения
1.Средняя продуктивность 1 га с-х угодий, руб. (ВПб)	1607
2.Средние затраты 1 га с-х угодий, руб. (Зб)	1075
3.Средний совокупный  балл бонитета 1 га с-х угодий, балл (Бо)	59
4.Средний индекс технологических свойств с-х угодий (Ито)	1,10
5.Среднее эквивалентное  расстояние внехозяйственных перевозок, км (Эро)	32
6.Средняя грузоемкость 1 га с-х угодий, т (Кго)	0,74
7.Тариф перевозки 1т  на 1 км, руб. (Т)	7
8.Транспортные затраты,  руб./га (Тз) (стр. 5* стр. 6* стр.7)	181,3
9.Доля затрат, зависящая  от плодородия почв (Дзу)	0,196
10.Доля затрат, зависящих  от технологических свойств земельных участков (Дзт)	0,347
11.Доля затрат, зависящих  от местоположения хозяйства (Дтр) (стр. 8/ стр. 2)	0,169
12.Доля постоянных  затрат (Дпос) Дпос=1-(Дзу+Дзт+Дтр)	0,288

 

Таблица 9

Исходные данные по СП «Становоколодезьское» Орловского района Орловской области

Показатели	Значения
1.Балл бонитета 1 га  с-х угодий, балл (Бх)	66
2.Индекс технологических  свойств с-х угодий (Итх)	1,08
3.Эквивалентное расстояние  внехозяйственных перевозок, км (Эрх)	25
4.Грузоемкость 1 га с-х  угодий, т (Кгх)	0,55

 

Таблица 10

Расчет земельной ренты  хозяйства СП «Становоколодезьское»  Орловского района Орловской области

Показатели	Значения
1.Продуктивность 1 га  с-х угодий, руб. (ВПх) ВПх=(ВПб/Бо)*Бх
2.Затраты, зависящие  от продуктивности, руб. (Зпх) Зпх=Зб*Дзу*(Бх/Бо)
3.Затраты, обусловленные  технологическими свойствами, руб. (Зтсх) Зтсх=Зб*Дзт*(Итх/Ито)
4.Затраты на внехозяйственные  перевозки, руб. (Зтрх) Зтрх=Зб*Дтр*(Бх/Бо)*(Эрх/Эро)
5.Постоянные затраты,  руб. (Зпос) Зпос=Зб*Дпос
6.Всего затрат на 1 га с-х угодий, руб. (Зх) Зх= Зпх+ Зтсх+ Зтрх+ Зпос
7.Цена  производства  валовой продукции, руб. (ЦПх) ЦПх=Зх*(100+Р)/100 Где Р – нормативная  рентабельность к затратам, % (30%)
8.Дифференциальная рента  с 1 га с-х угодий, руб. (ДРх) ДРх= ВПх- ЦПх
9.Абсолютная рента  (АР), руб. (берется на уровне 12 на 1 га с-х угодий)
10.Земельная рента с 1 га с-х угодий, руб. (ЗРх) ЗРх= ДРх+ АР

 

Рассчитаем рыночную стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, капитализируя земельную ренту (ставка капитализации примем в размере 17% - ставка ссудного процента):

_________ /  ______ = __________ руб/га.

Следовательно, стоимость 1 га СП «Становоколодезьское» Орловского района Орловской области составляет ____________  руб/га.

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  6

 

Тема: Расчет стартовых  аукционных и залоговых цен на земли сельскохозяйственного назначения

 

Задание

1.Изучить понятия «стартовая аукционная цена» и «залоговая цена».

2. В таблице 11 рассчитать стартовые аукционные и залоговые цены по Орловской области.
3. Проанализировать таблицу 11 и дать краткий письменный комментарий.