Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Марта 2012 в 08:14, контрольная работа
Целью семестрового задания является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в процессе выполнения семестрового задания должны быть решены следующие задачи:
1. Описать объект оценки и его местоположение;
2. Определить стоимость объекта тремя методами:
- затратным методом,
- сравнительным методом,
- доходным методом;
ВВЕДЕНИЕ
1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАЧИ
1.1 Основные предположения и ограничивающие условия 6
1.2 Назначение оценки
1.3 Цель оценки
1.4 Используемое определение стоимости и дата оценки
2 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1 Описание объекта оценки
2.2 Местоположение объекта оценки
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
3.1 Затратный подход
3.2 Сравнительный подход
3.3 Доходный подход
3.4 Заключение о рыночной стоимости объекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Продолжение таблицы 2
Полнота застройки | 25-75% |
Этажность застройки | Смешанная |
Социальная инфраструктура | Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения |
Объекты повышенной опасности | - |
Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары. |
В нашем случае объектом оценки является квартира. В связи со сложившейся на данный момент конъюнктурой рынка города Челябинска, можно прийти к выводу, что наибольший доход в максимально короткие сроки можно получить, сдавая данный объект в аренду.
Произведем расчет стоимости исследуемого объекта недвижимости тремя способами: затратным, сравнительным, доходным.
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам.
Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего те же недостатки, что и оцениваемое здание.
3.1.1 Определение восстановительной стоимости
При определении стоимости оцениваемого объекта используются относительные показатели, отражающие стоимости затрат на строительство объекта жилого фонда.
Таким относительным показателем может являться стоимость одного 1 кв.м. общей площади жилых домов по объектам представителям.
В данной работе будем использовать метод сравнительной единицы, поскольку отсутствуют полные данные по смете затрат на строительство данного объекта.
Стоимость строительства 1 м2 в г. Челябинске на данный момент составляет примерно 36 000 рублей.
Поскольку базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то данная стоимость подлежит корректировке. Расчет общего корректировочного коэффициента представлен в таблице 3.
Таблица 3 – Расчет коэффициента, учитывающего отличия
№ п/п | Наименование коэффициента | Имеет (+) / не имеет (-) | К |
|
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА | ||||
1 | СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА |
| 1,02 |
|
| а) социальные услуги удалены | - |
| 0,95 |
| б) частичные присутствие | - |
| 1,00 |
| в) присутствие всех социальных услуг | + |
| 1,02 |
2 | УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА |
| 1,05 |
|
| а) удаленные от центра районы | - |
| 0,95 |
| б) районы, примыкающие к центру | + |
| 1,05 |
| в) центр | - |
| 1,10 |
3 | ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ |
| 1,05 |
|
| а) трамвай | - |
| 1,00 |
| б) троллейбус | - |
| 1,00 |
| в) автобус | - |
| 1,00 |
| г) все виды транспорта | + |
| 1,05 |
4 | РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м |
| 1,02 |
|
| а) далее 500 | - |
| 0,97 |
| б) в пределах 500 | - |
| 1,00 |
| в) в пределах 100 | + |
| 1,02 |
5 | ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА |
| 1,00 |
|
| а) загазованность выше нормы | - |
| 0,95 |
| б) загазованность в норме | + |
| 1,00 |
6 | ШУМОВОЙ МЕШОК |
| 1,00 |
|
| а) выше уровня ПДУ | - |
| 0,95 |
| б) в пределах нормы ПДУ | + |
| 1,00 |
7 | РАССТОЯНИЕ ДО АВТОСТОЯНКИ, м |
| 1,02 |
|
| а) далее 500 | - |
| 0,98 |
| б) в пределах 500 | - |
| 1,00 |
| в) в пределах 100 | + |
| 1,02 |
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА | ||||
8 | ГОД ПОСТРОЙКИ, лет |
| 0,87 |
|
| а) более 25 | - |
| 0,83 |
| б) 15-25 | + |
| 0,87 |
| в) 10-15 | - |
| 0,90 |
| г) 5-10 | - |
| 0,93 |
| д) 5 | - |
| 1,00 |
| е) на момент оценки | - |
| 1,05 |
9 | МАТЕРИАЛ СТЕН |
| 0,98 |
|
| а) панельный (крупноблочный) | + |
| 0,98 |
| б) кирпич | - |
| 1,00 |
10 | СЕРИЯ ДОМА |
| 1,00 |
|
| а) "хрущевка" | - |
| 0,95 |
| б) обычная | + |
| 1,00 |
| в) улучшенная | - |
| 1,05 |
11 | МУСОРОПРОВОД |
| 1,02 |
|
| а) есть | + |
| 1,02 |
| б) нет | - |
| 1,00 |
12 | ОТОПЛЕНИЕ |
| 1,00 |
|
| а) центральное | + |
| 1,00 |
| б) индивидуальное | - |
| 1,02 |
13 | ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ |
| 1,00 |
|
| а) центральное | + |
| 1,00 |
| б) титан | - |
| 0,95 |
| в) колонка | - |
| 0,98 |
| г) центральное и колонка | - |
| 1,02 |
14 | СОСТОЯНИЕ ВЕНТИЛЯЦИИ |
| 1,00 |
|
| а) хорошее | + |
| 1,00 |
| б) удовлетворительное | - |
| 0,98 |
| в) неудовлетворительное | - |
| 0,96 |
15 | СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА |
| 1,00 |
|
| а) хорошее | + |
| 1,00 |
| б) удовлетворительное | - |
| 0,98 |
| в) неудовлетворительное | - |
| 0,96 |
16 | СОСТОЯНИЕ ЧЕРДАКА |
| 1,00 |
|
| а) хорошее | + |
| 1,00 |
| б) удовлетворительное | - |
| 0,98 |
| в) неудовлетворительное | - |
| 0,96 |
17 | СОСТОЯНИЕ ДВОРА |
| 0,98 |
|
| а) хорошее | - |
| 1,00 |
| б) удовлетворительное | + |
| 0,98 |
| в) неудовлетворительное | - |
| 0,96 |
ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ | ||||
18 | ЭТАЖ |
| 1,00 |
|
| а) цокольный | - |
| 0,85 |
| б) первый | - |
| 0,90 |
| в) последний | - |
| 0,92 |
| г) 2-й и 3-й этажи | - |
| 1,02 |
| д) остальные | + |
| 1,00 |
19 | ПЛАНИРОВКА КОМНАТ |
| 1,03 |
|
| а) изолированная | + |
| 1,03 |
| б) смешанные | - |
| 1,00 |
| в) смежные | - |
| 0,98 |
20 | ВЫСОТА ПОТОЛКА, м |
| 1,00 |
|
| а) до 3 | + |
| 1,00 |
| б) свыше 3 | - |
| 1,02 |
21 | ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв.м. |
| 1,02 |
|
| а) до 5 | - |
| 0,98 |
| б) 5-8 | - |
| 1,00 |
| в) свыше 8 | + |
| 1,02 |
22 | САНУЗЕЛ |
| 1,01 |
|
| а) смежный | - |
| 0,98 |
| б) раздельный | + |
| 1,01 |
23 | ВАННАЯ |
| 1,02 |
|
| а) в кафеле | + |
| 1,02 |
| б) покрашена | - |
| 1,00 |
24 | БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ |
| 1,01 |
|
| а) отсутствие балкона (лоджии) | - |
| 0,97 |
| б) балкон | - |
| 1,00 |
| в) лоджия 3 м | + |
| 1,01 |
| г) лоджия 6 м | - |
| 1,03 |
| д) лоджия 9 м | - |
| 1,05 |
25 | ВХОДНЫЕ ДВЕРИ |
| 1,02 |
|
| а) деревянные | - |
| 0,95 |
| б) дерматин, утепленные | - |
| 1,00 |
| в) металлические | + |
| 1,02 |
26 | ОСВЕЩЕННОСТЬ, % |
| 1,00 |
|
| а) 100 | + |
| 1,00 |
| б) затененность до 30 | - |
| 0,98 |
| в) затененность до 50 | - |
| 0,95 |
27 | НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА |
| 1,00 |
|
| а) есть | + |
| 1,00 |
| б) нет | - |
| 0,98 |
28 | ОКНА ВЫХОДЯТ |
| 0,95 |
|
| а) на улицу | + |
| 0,95 |
| б) во двор | - |
| 1,00 |
| в) на улицу и во двор | - |
| 1,01 |
29 | ПОЛЫ |
| 1,00 |
|
| а) дощатые | - |
| 0,97 |
| б) линолеум | - |
| 0,98 |
| в) паркет | + |
| 1,00 |
30 | СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ |
| 1,00 |
|
| а) новая | - |
| 1,03 |
| б) хорошее | + |
| 1,00 |
| в) требуется косметический ремонт | - |
| 0,95 |
| г) требуется капитальный ремонт | - |
| 0,90 |
31 | ПРЕСТИЖНОСТЬ |
| 1,00 |
|
| а) художественная отделка | - |
| 1,03 |
| б) стандартная | + |
| 1,00 |
| Итоговый коэффициент | 1,002 | ||
Скорректированная стоимость 1 м2 общей площади оцениваемого объекта составляет: 36 000 * 1,002 = 36 072 руб.
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта составит:
36 072 * 50 = 1 803 600 руб.
3.1.2 Определение величины износа
Сумма накопленного износа включает три составляющие: физический, функциональный и внешний износ.
1) Рассчитаем физический износ
Неустранимого износа нет, т.к. экономически невыгодно менять отделку квартиры и мебель - это не приведет к значительному увеличению стоимости квартиры. При определении физического износа использованы Правила Оценки физического износа (ВСН 53-86 (р)), технический паспорт, а также визуальный осмотр объекта оценки.
Таблица 4 –Расчет физического устранимого износа
Наименование конструкций | Доля от общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания,% |
Фундаменты | 2,00 | 2 | 0,04 |
Стены и перегородки | 32,00 | 2 | 0,64 |
Перекрытия | 13,00 | 5 | 0,65 |
Крыши | 2,00 | 10 | 0,40 |
Полы | 10,00 | 15 | 1,50 |
Проемы | 12,00 | 15 | 1,80 |
Отделочные работы | 6,00 | 10 | 0,60 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 18,00 | 20 | 3,6 |
Прочие работы | 5,00 | 10 | 0,50 |
Итого | 100,00 |
| 9,73 |
В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 9,73 %.
Физический износ = 1 803 600*0,0973= 175 490,3 руб.
2) Рассчитаем функциональный износ
Функциональный износ – снижение функциональной полезности, вызванное несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа недвижимости.
Таблица 5 – Функциональный износ исправимый
Отсутствие компонентов, наличие которых является обязательным в соответствии с текущими рыночными стандартами | ||
Необходимость замены устаревших компонентов | ||
| Сантехника | |
Восстановительная стоимость элемента | 20 000 | |
Физический износ элемента | 9 000 | |
Возврат материалов | 500 | |
Стоимость демонтажа | 1 000 | |
Стоимость нового элемента | 7 800 | |
Установка нового элемента | 5 000 | |
Испр. функц. износ | 24 300
| |
Наличие компонентов, которые по современным стандартам считаются излишними (сверхулучшения) | ||
| Кладовка | |
Восстановительная стоимость сверхулучшений | 5 000 | |
Физический износ | 2 500 | |
Стоимость демонтажа | 2 000 | |
Испр. функц. износ | 4 500
| |
Итого общий исправимый функц. износ | 28 800 | |
Предположим, что при наличии обустроенного балкона доход от сдачи квартиры в аренду увеличится на 400 руб. в месяц.
Таблица 6 –Функциональный износ неисправимый
Обустроенный балкон | |
Чистые потери дохода | 400*12 =4 800 |
Коэффициент капитализации для зданий | 10% |
Капитализированная потери дохода | 4 800/0,10=48 000 |
Стоимость пластиковых окон | 50 000 |
Неисправимый функциональный износ | 5 000 – 48 000=2 000 |