Оценка объекта недвижимости

3) Рассчитаем внешний износ

В непосредственной близости к оцениваемому объекту нет предприятий и иных объектов недвижимости, приносящие потери в арендной плате.

Теперь рассчитаем стоимость оцениваемого объекта  с учетом износов.

Таблица 8 – Стоимость оцениваемого объекта  с учетом износов, рублей

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, составляет 1 598 109,6 руб.

3.2 Сравнительный подход

Для определения цены квартиры методом сравнения продаж рассмотрим еще четыре двухкомнатных квартир, проданные на рынке. Расчет корректировок по сравниваемым параметрам продаваемых объектов, а также итоги расчетов представлены в таблице 9. Данные взяты из газеты “Из рук в руки”. Рост цен на данном сегменте рынка недвижимости примем равным 2%.  Корректировку на экологическую обстановку примем +2/-2, этажность +1/-1, шум – +3/-3,  наличие балконов - +3/-3, наличие евроокон - +3/-3, состояние квартиры - +4/-4,   наличие телефона - +4/-4, вид из окна - +3/-3.

Таблица 9–Корректировка стоимостей продаваемых объектов

Таким образом, в 6результате проведения сравнительного анализа количественных, качественных и стоимостных характеристик нескольких аналогичных объектов недвижимости, продаваемых на рынке, удалось выяснить, что цены за 1 м2 колеблются в пределах от 30 412  до 39 960 рублей. Средняя стоимость 1 м2 составляет:

С сравн = (34 181+39 960+35 670+30 412)/ 4 = 35 056 руб.

Теперь рассчитаем полную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

С сравн =35 056 * 50 = 1 752 800 руб.

3.3 Доходный подход

В данной работе в качестве расчетной модели используется общая ипотечно-инвестиционная модель. Под доходом в работе понимается  доход от сдачи оцениваемого объекта в аренду.

Предположим, что покупатель (инвестор) квартиры планирует использовать ее в коммерческой деятельности (сдавать в аренду) на протяжении 7 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он берет кредит в банке на сумму 1 000 000 руб. сроком на 10 лет под 12 % годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом расходов по обслуживанию долга.

Предположим, что чистый операционный доход в первый год составит 15 000*12=180 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 15 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 7 года равна 2 500 000 руб.

Годовая сумма по обслуживанию долга (Затробс кр) рассчитана как произведение коэффициента капитализации заемного капитала (Rm) на размер кредита (ЗК). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (12%, 10 лет, ежемес.) на 12. Таким образом:

Rm =  0,1722

Затробс.кр= Rm * ЗК = 0,1722 * 1 000 000 = 172 200 руб.

Невыплаченный остаток кредита (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (12%, 3 года, ежемес.):

BAL= (172 200 / 12) * 30,1075 = 433 011 руб.

Суммарный денежный поток 7-го года будет равен чистому операционному доходу этого года, минус платежи по обслуживанию долга (Затробс кр) плюс доход от реверсии (Rev), минус невыплаченный остаток долга (BAL):

Таблица 10 - Расчет денежных потоков инвестора

Теперь, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать настоящую стоимость всех будущих денежных потоков, для чего воспользуемся методом дисконтирования (ставка дисконтирования 13 %).

Таблица 11 - Расчет настоящей стоимости будущих денежных потоков

Используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа, определим стоимость объекта оценки доходным методом:

Сдох=1 293 050 + 1 000 000 = 2 293 050 руб.

3. 4 Заключение о рыночной стоимости объекта

По результатам проведенной оценки получили следующие значения стоимости объекта оценки:

Затратный подход: 1 598 109,6 руб.

Сравнительный подход: 1 752 800 руб.

Доходный подход: 2 293 050 руб.

Так как в данном случае мы имеем дело с квартирой, то за основную и наиболее значимую оценку следует принять стоимость, рассчитанную на основе сравнительного подхода, он более точно отражает рыночную ситуацию. Кроме того, данная недвижимость  используется в коммерческой деятельности с целью получения дохода, то не менее значимой будет стоимость, рассчитанная доходным методом.

Вес стоимости квартиры, рассчитанной разными методами, распределится следующим образом:

Затратный подход:20%

Сравнительный подход: 40%

Доходный подход:40%

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки – двухкомнатная квартира составляет:

С=1 598 110*0,20+1 752 800*0,40+2 293 050 *0,40=1 937 962 руб.

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры расположенной по адресу Челябинск, Пр.Победы 333а-115, по состоянию на 01.04.2011г., составляет (округленно) 2 286 795 руб. (два миллиона двести восемьдесят шесть тысяч семьсот девяносто пять) рублей (в том числе НДС 18%).