Оценка жилой недвижимости

Экономико-географическое положение (ЭГП) Тюмен­ской области имеет ряд особенностей. Его благоприятными чертами можно считать близость, по сравнению с другими регионами Сибири, к экономически развитым районам ев­ропейской части страны, прежде всего к Уралу, а также высокую степень обеспеченности разнообразными природ­ными ресурсами. Среди неблагоприятных черт ЭГП обла­сти — суровость природных условий, слабые освоенность и заселенность большей части территории. Почти 9/10 ее площади относится к районам Крайнего Севера. Тюменская область на тысячи километров удалена от мо­рей и транспортных узлов, через которые осуществляют­ся внешнеторговые связи страны.

Климат Тюменской области — континентальный, в раз­личной степени суровый — определяют четыре ее основных особенности:

1. Значительная протяженность с севера на юг, с которой связаны большие различия величины солнечной радиации в арктических, субарктических и умеренных широтах.

2. Удаленность от Атлантического океана.

3. Преобладание равнин, открытых для проникновения, как холодного арктического воздуха, так и теплого воздуха Центральной Азии.

4. Наличие Уральских гор, перехватывающих значи­тельную часть влаги атлантических воздушных масс.

При характеристике климата необходимо учитывать его сезонные изменения, влияние климатообразующих факторов на температурный режим, атмосферное давле­ние, ветры и осадки. При организации хозяйственной дея­тельности важно знать климатические ресурсы.

Климатообразующие факторы

Важнейший климатообразующий фактор любой терри­тории — солнечная радиация. Именно она определяет энергетику теплооборота, влагооборота и циркуляцию ат­мосферы. В свою очередь, солнечная радиация (прямая рассеянная) связана с углом наклона солнечных лучей и зависит от географической широты. Значительная про­тяженность области с севера на юг обусловливает поступ­ление на ее территорию различного количества энергии, излучаемой солнцем.

Тундра Ямальского и Гыданского п-овов получает в год 65—70 ккал/см2. На остальной части Ямало-Ненецкого ав­тономного округа суммарная солнечная радиация составляет 70—80 ккал/см2. Ее показатель в средней тайге и подтайге возрастает до 80—90 ккал/см2. Суммарная солнечная ради­ация лесостепного юга области — более 90 ккал/см2.

Продолжительность периода со среднесуточной темпе­ратурой воздуха выше 0°С в крайних северных районах области (105—110 дней) почти на три месяца меньше, чем в южных (190—200 дней).

Циркуляция атмосферы. На большей части области формируются континентальные умеренные воз­душные массы. Для северных районов более характерны холодные и сухие арктические воздушные массы.

В зимнее время главную роль в циркуляции атмосфе­ры играет Азиатский антициклон, точнее, его западный отрог, известный под названием «оси Воейкова». Южными и юго-западными ветрами на территорию области выно­сятся холодные воздушные массы. Формируются мороз­ные и ясные погоды. Аналогичная погода характерна при вхождениях переохлажденных арктических масс с запада. Число дней с антициклонической погодой увеличивается с севера на юг.

Активность западного циклонального переноса возра­стает при ослаблении Азиатского антициклона. Это при­водит к проникновению на территорию области значи­тельно трансформированных морских воздушных масс с Атлантики. Их вторжение сопровождается потеплением, снегопадами, оттепелями.

В целом для Тюменской области характерен циклонально-антициклональный тип циркуляции атмосферы с господством западного переноса воздушных масс. Континентальность климата увеличивается с севера на юг: активно воздействуют Азиатский антициклон зимой и суб­тропические антициклоны летом.

Подстилающая поверхность — третий из наиболее су­щественных климатообразующих факторов. По равнинам области воздушные массы беспрепятственно проникают с севера на юг. Уральские горы преобразуют атмосферные потоки тепла и влаги с запада, перехватывая их как барь­ер. В равнинной части области в понижениях рельефа — долинах рек и котловинах, на заболоченных местах и лес­ных полянах — заморозки прекращаются на 5—10 дней позднее. Осенью здесь они начинаются на 5—15 дней раньше. Продолжительность безморозного периода в та­ких местах сокращена на 10—25 дней.

Снежный покров как составляющая часть подстилаю­щей поверхности способствует ее выхолаживанию. Задер­жка таяния снежного покрова повышенной мощности на Урале, в бассейнах Пура и Таза увеличивает период с по­ниженной температурой.

Значительная изменчивость на территории области ос­новных климатообразующих факторов — солнечной ра­диации, циркуляции атмосферы и подстилающей поверх­ности — определила существенные различия климата различных ее частей. [2]

1.4.2.       Основные макроэкономические показатели.

В Тюменской области основными макроэкономическими показателями являются:

       Промышленность;

       Строительство;

       Транспорт;

       Связь;

       Потребительский рынок;

       Финансы;

       Инвестиционная деятельность и др.

Ниже представлена подробная информация по каждому из показателей.

              Промышленность. Тюмень - развитый промышленный центр, здесь производится более 16% всей промышленной продукции области. В 2003 году органи­зациями города (без субъектов малого предпринимательства) выпущено продукции на 17,3 млрд. рублей или 106,6% к предыдущему году.

Основные отрасли - машиностроение и металлообработка, на долю которых приходилось около 38% общего объема промышленной продук­ции, электроэнергетика - 29%. Продукция лесной и дере­вообрабатывающей промышленности занимала 8,2%, пищевой - 6,4%, медицинской - 5,7%, легкой - 2,8%. Произ­водимые медицинская техника и инструменты, аккумуля­торы и аккумуляторные батареи широко известны в Рос­сии и за ее пределами. В городе выпускаются электро­энергия, деревообрабатывающие станки, бетоно смесители, широкий ассортимент мебели, древесностружечные плиты, пиломатериалы, фанера, сборные железобетонные конструкции и изделия, полиэтиленовые трубы, шерстя­ные ткани и пряжа, медикаменты, разнообразная пищевая продукция, винно-водочные изделия.

Объем промышленной продукции на душу населе­ния в 2003 году составил 30,6 тыс. рублей, потребитель­ских товаров - 7,1 тыс. рублей.

Строительство.   В  2003  году  по  договорам строительного подряда выполнено работ на 4586 млн. рублей, что на уровне предыдущего года. Построены новые жилые дома, общеобразовательные школы, учебно-лабораторные здания высших учебных заведений, объекты коммунального хозяйства, автоматические телефонные станции, автодороги с твердым покрытием и другие объек­ты.

Для Тюмени характерно интенсивное жилищное строительство. За 2003 год организациями всех форм собст­венности и населением построено 314,8 тыс. кв. метров об­щей площади жилых домов (105% к предыдущему году). В расчете на 1000 жителей ввод составил 558,3 кв. метра жи­лья, что значительно превышает средне областной показа­тель.

Индивидуальными застройщиками построено жилых домов общей площадью 52,4 тыс. кв. метра, что в 2,2 раза больше уровня 2002 года. Доля индивидуального строительства в общем, объеме жилищного строительства составила 16,6%.  

Транспорт. Тюмень - важнейший транспортный узел: здесь находятся международный аэропорт, речной порт, железнодорожный и автомобильный вокзалы. Сооб­щение осуществляется с населенными пунктами области, включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автоном­ные округа, с Европейской частью России и Уралом, Вос­точной Сибирью и Дальним Востоком.

Наиболее быстрыми темпами развивается автомо­бильный транспорт. В 2003 году грузооборот автомобиль­ного транспорта составил 536,3 млн. т-км (рост к предыду­щему году - 69%), пассажирооборот - 1981,4 млн. пасс.- км (на 7%). Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием в городе составила 82 км, проложено 30,5 км троллейбусных линий.

Связь.  Тюмень - это современный информационно -телекоммуникационный центр. В городе установлено 174,7 тыс. телефонных аппаратов сети общего пользования, из них 76% - квартирные.

Организации связи расширяют комплекс новых видов услуг, особенно по документальной электросвязи. Растет число абонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи, осуществляется роуминг со многими го­родами России и мира.

Ежегодно в городе вводятся в действие цифровые АТС и радиорелейные линии связи. Все население области охвачено телевизионным ве­щанием, осуществляется прием эфирного и спутникового телевидения, работают FМ - радиостанции.

Потребительский рынок. В 2003 году обо­рот розничной торговли во всех формах проявления со­ставил 32473 млн. рублей, или 110% к предыдущему году, в расчете на одного жителя - 57,6 тыс. рублей. В структу­ре розничного товарооборота продовольственные товары занимали 48%, непродовольственные - 52%.

Растет оборот общественного питания, его объем достиг в 2003 году 2462 млн. рублей, на душу населения -4,4 тыс. рублей.

За год населению оказано платных услуг на 9427 млн. рублей (113% к предыдущему году), в расчете на од­ного жителя 16,7 тыс. рублей, из них бытовых - на 1,2 тыс. рублей.

Финансы. Бюджет 2003 года в г.Тюмени испол­нен с дефицитом в размере 126,3 млн. рублей.

Сальдированный финансовый результат деятельно­сти организаций города за год составил 44,7 млрд. рублей. По итогам года 61% организаций основных отраслей эко­номики были прибыльными, остальные убыточными.

По насыщенности банковскими учреждениями и ос­новным показателям их деятельности Тюмень занимает лидирующее место среди городов области.

Инвестиционная деятельность. На развитие экономики и социальной сферы города в 2003 году использовано инвестиций в основной капитал на 10,8 млрд. рублей, что на 7% больше уровня предыдущего го­да. Основная их часть вложена в промышленность, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт. Объем инве­стиций в основной капитал на душу населения составил 19 тыс. рублей.

Объем инвестиций, поступивших в экономику от иностранных инвесторов, составил за год 14,5 млн. долл. США, из них 95,4% - прямые инвестиции. Подавляющая часть инвестиций направлена в топливную промышлен­ность. Основные страны-инвесторы - Кипр и Нидерлан­ды. [13]

1.4.3.       Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке.

На 1 января  2004 года в городе Тюмени во всех отраслях экономики насчитывалось 26213 хозяйствующих субъектов (по данным Единого государственного регистра предприятий и организаций).

С 2000 года во всех отраслях экономике наблюдается постоянный рост числа организаций и к 2004 году составляет 132,9 %.

Рассмотрим распределение организаций по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года. (Табл.1)

Таблица 1

Распределение организаций по отраслям экономики