Оценочная деятельность

Введение

     Развитие  рыночных отношений в российской экономике увеличивает потребность  в оценке бизнеса. Тема является актуальной, так как оценка недвижимости, в частности бизнеса, в настоящее время является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности. Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости недвижимости в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендных платежей. В оценке недвижимости нуждается и государство, прежде всего в целях налогообложения.

     Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам.

Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразие видов  стоимостей.

Регулирование проведение анализа и оценки стоимости  бизнеса происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций – служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.

     В данной работе область рассмотрения лежит в области изучения нормативных  актов и законов, на основании  которых, осуществляется оценочная деятельность в России. Также кратко будет изучен зарубежный опыт в этой области. В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм достижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства. Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы - брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, - страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости.

Цель данной работы - рассмотреть особенности  обучения экспертов-оценщиков в  России и за рубежом.

Задачи - изучить особенности обучения экспертов-оценщиков в России;

выявить обучение оценщиков за рубежом. 
 
 
 

Глава 1. Особенности  обучения экспертов-оценщиков в  России  
1.1. Нормативно-правовая база обучения

     Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.)¹, который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

     Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную  деятельность в Российской Федерации.

     Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим  Федеральным законом.

     Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.

     Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

     Ст. 5. Объекты оценки.

     Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации или муниципальных  образований, физических лиц и юридических  лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

     Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

     Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих  РФ, субъектам РФ либо муниципальным  образованиям при из использовании  в качестве предмета залога, а также  при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях  возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

     Во  второй главе «Основания для осуществления  оценочной деятельности и условия  ее осуществления»² представлены следующие статьи:

     Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

     Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

     Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

     Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

     Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

     Ст. 14. Права оценщика.

     Ст. 15. Обязанности оценщика.

     Ст. 16. Независимость оценщика.

     Ст. 17. Страхование гражданской ответственности  оценщиков.

     В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

     Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной  деятельности в Российской Федерации.

     Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

     Ст. 20. Стандарты оценки.

     Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

     Ст. 22. Саморегулируемые организации.

     Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.

     Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной  деятельности.

     В составе четвертой главы «Заключительные  положения» представлены следующие  статьи:

     Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в  соответствии с настоящим Федеральным  законом.

     Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»³ основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалисты в области оценки недвижимости подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости. При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут»⁴. В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство. На основании Гражданского кодекса РФ известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».

     В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются  законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при  определении вклада учредителей  при создании предприятия, разработке проекта. Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГКРФ следующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности»⁵. Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственности имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков….». Оценка стоимости этого имущества и убытков возможно лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка…. В т.ч. упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов. 

     1.2. Образовательные программы и  обеспечение обучения оценщиков 

     Настоящие Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков (далее - Государственные требования) разработаны в целях осуществления  единой государственной политики в  области профессиональной переподготовки специалистов по оценочной деятельности. Государственные требования основываются на основных положениях следующих законодательных  и нормативных актов Российской Федерации: Законов Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "Об образовании". "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", "Об утверждении Временного положения о лицензировании учреждений среднего, высшего, послевузовского профессионального и соответствующего дополнительного образования в Российской Федерации" (Приказ Госкомвуза от 7 февраля 1994 г. №108), "Об утверждении Типового положения о структурных подразделениях дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов, организуемых в высших и средних специальных учебных заведениях Российской Федерации" (постановление Госкомвуза России от 10 апреля 1996 г. № 2), "Об утверждении Типового положения об образовательных учреждениях дополнительного профессионального образования (повышения квалификации)специалистов" (постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 г. №610), "Об утверждении Положения о порядке и условиях профессиональной переподготовки специалистов" (постановление Госкомвуза России от 27 декабря 1995 № 12), "Об утверждении форм документов государственного образца о повышении квалификации и профессиональной переподготовке специалистов и требований к документам" ⁶(постановление Госкомвуза России от 27 декабря 1995 г. №13), "06 утверждении Инструкции о порядке заполнения государственных документов о повышении квалификации и профессиональной переподготовки специалистов" (приказ Госкомвуза России от 19 апреля 1996 г. № 708), Постановлении Минтруда РФ от 21 августа 1998 г. № 37 "Квалификационный справочник должностей руководителей специалистов и других служащих", Постановлении Правительства РФ № 932 от 20 августа 1999 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации". Нормативная трудоемкость профессиональных образовательных программ очной формы обучения при профессиональной переподготовке устанавливается по четырем видам оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности - свыше 500 часов , оценка предприятий (бизнеса) - свыше 800 часов. Слушателям, успешно завершившим обучение, выдается диплом о профессиональной переподготовке⁷.

     Обучение  оценщиков в соответствии с настоящими "Государственными требованиями" осуществляется в подразделениях дополнительного  профессионального образования  высших учебных заведений и в  образовательных учреждениях дополнительного  профессионального образования, имеющих  лицензию Министерства образования Российской Федерации. К обучению допускаются лица, имеющие высшее профессиональное образование. Обучение может осуществляться по очной или очно-заочной формам. В основе программ обучения лежит блочный принцип, в соответствии с которым все программы состоят из трех основных блоков: базовые дисциплины, дисциплины специальности, дисциплины специализаций. Базовые и специальные дисциплины являются обязательными для всех обучающихся по программе профессиональной переподготовки. Блок дисциплин специализации выбирается слушателем самостоятельно в соответствии с выбранным видом оценочной деятельности. Обучение по программам должно предусматривать интенсивную работу слушателей, основанную на сочетании аудиторных занятий и обширной самостоятельной работе, а также стажировку и практику. Допускается зачет ранее пройденных программ повышения квалификации, при условии, что данные программы были пройдены в учреждениях образования, имеющих соответствующие лицензии Министерства образования Российской Федерации или органов управления образованием субъектов Российской Федерации. Действовавшие до принятия настоящих “Государственных требований” учебные планы и программы профессиональной переподготовки по оценочной деятельности приводятся учреждениями образования в соответствие с настоящими “Государственными требованиями”. Освоение образовательных программ подтверждается аттестационной комиссией образовательного учреждения, по решению которой в случае успешного завершения курса обучения выдается диплом о профессиональной переподготовке на ведение профессиональной деятельности в сфере: оценки стоимости недвижимости; оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств; оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценки стоимости предприятий (бизнеса). Образовательные программы по оценочной деятельности могут включать наряду с освоением обязательных дисциплин определенный объем дисциплин по выбору слушателя (факультативные дисциплины), а также предусматривать оперативное внесение изменений в содержание программ по предложению Министерства государственного имущества Российской Федерации. Утверждаемый образовательным учреждением порядок реализации образовательных программ должен учитывать совместимость программ разных уровней профессионального образования и обеспечивать возможность продолжения образования по программам более высокого уровня. Требования п.п. 1.2 и 3.7 в отношении документов⁸, подтверждающих освоение образовательных программ профессиональной переподготовки оценщиков, вступают в силу с 1 июля 2000 г. Государственный контроль за исполнением настоящих "Государственных требований"Правовые основы государственного контроля за соблюдением настоящих Государственных требований определяются законодательством Российской Федерации. Организация государственного контроля за соблюдением настоящих требований осуществляется Министерством образования Российской Федерации и Министерством государственного имущества Российской Федерации. Все изменения и дополнения к настоящим Государственным требованиям могут вноситься только Министерством образования Российской Федерации по согласованию с Министерством государственного имущества Российской Федерации.