Определение величины ставки капитализации связанных нвестиций

Определение величины ставки  капитализации связанных нвестиций.

Метод прямой капитализации  используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации должна:

а) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

б) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных выплат);

в) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет не интересно вкладывать собственные средства в покупку недвижимости.

г) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

А. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.

Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Б. Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций JКР.

Тогда доля собственного капитала равна ( 1- JКР ) = КС .

Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Изобразим схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Составляющая заемного капитала K = KKP x JКР

Составляющая собственного капитала K = KСОБСТВ, x ( 1- JКР )

КОБЩ = Сумме составляющих

где KKP - ипотечная составляющая,

KСОБСТВ, - ставка капитализации на собственный капитал.

Пример.

Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций 60%

Ипотечная постоянная 0.15.

Срок погашения кредита - 20 лет

Ставка капитализации на собственный капитал - 12%.

Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Решение:

КОБЩ = ( 0,15 x 0,6 ) + (1- 0,6 ) x 0.12 = 0.13.

Зная ожидаемый годовой доход от недвижимости (65 000 $), можно определить рыночную стоимость данного объекта:

С = ЧД / К = 65000 / 0,13 = 50000 $.

Данный метод определения общей ставки капитализации применяется тогда, когда имеется достаточное количество рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, то есть имеется достаточное количество сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса - строению и земельному участку.

Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации производится по формуле:

КОБЩ = СЗЕМЛИ x КЗЕМЛИ + СЗДАНИЯ x КЗДАНИЯ,

где СЗЕМЛИ и СЗДАНИЯ - стоимость земли и здания соответственно, в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

КЗЕМЛИ и КЗДАНИЯ - ставки капитализации для земли и здания соответственно.

Исследования рынка недвижимости в Москве позволили получить размеры параметров для расчета общей ставки капитализации по методу связанных инвестиций - земли и здания (таблица 8.1).

Таблица. Ставки по разным типам объектов недвижимости

Тип объектов Параметры: С земли К земли С здания К здания К общ.

1. Особняки без участка земли 0,2 0,102 0,8 0,215 0,1924

2. Особняки с участком земли 0,4 0,102 0,6 0,2 0,1608

3. Типовые здания старой постройки 0,3 0,102 0,7 0,244 0,2014

4. Типовые многоэтажные здания (серии московских ДСК) 0,13 0,102 0,85 0,23 0,2088

Анализ данных таблицы показывает, что величина общего коэффициента капитализации дохода по объектам недвижимости гражданского назначения (в данном случае жилья) находится в диапазоне от 16 до 22%, а ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов от 14 до 16%.

Суть данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка.

Первый компонент процентной ставки - безрисковая ставка. Она обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ).

К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:

Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.

Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки должен быть от 1 до 5%.

Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой активности в данном секторе рынка.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс указанные три поправки.

Метод дисконтированных денежных потоков  применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3–5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков:

– построение трендов денежных потоков доходов и расходов;

– периодичность получения дохода.

Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:

– метод построения;

– метод сравнения альтернативных инвестиций;

– метод выделения;

– метод мониторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где Сt – денежный поток периода t; it – ставка дисконтирования денежного потока периода t

5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка  предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т. е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

Рыночный подход  основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных данных .

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок .

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные корректировки . Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.