Определение величины ставки капитализации связанных нвестиций

:justify">Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

Данная безрисковая ставка активно использовалась в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность:

– по депозитам российских банков высшей категории надежности;

– ОФЗ (облигации внутреннего федерального займа);

– ставке рефинансирования ЦБ России;

– государственным ценным бумагам по операциям внешнего заимствования (евробонды);

– государственным облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ);

– и другим вариантам.

 

Расчет различных составляющих премии за риск

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т. п.

1. Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статические и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход, собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это риск, который можно актуально рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплат страховки или выплаты ее в полном объеме.

Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же, как и для получения дополнительной прибыли. 

2. Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Это надбавка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора, принимается на основании исследования рынка недвижимости в городе, проведенных по данным печати.

3. Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур – ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 

,                                             (16)

 

где n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций.

    Пример. Условия инвестирования: срок – 5 лет; Ry – ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

    Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20 %, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12 % + 20 % = 32 %).

    Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

    Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

 

 ,                                      (17)

где SFF – фактор фонда возмещения; Y = Ry (ставка дохода на инвестиции).

    Пример. Условия инвестирования: срок – 5 лет; доход на инвестиции – 12 %.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12 %, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12 %, 5 лет).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

 

,                                     (18)

где Y6 – безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12 %-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6 %.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6 % за 5 лет, то коэффициент капитали­зации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично – за счет текущих доходов.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной (Rm) и рассчитывается:

 

,                                               (19)

где ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

 

.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 

 ,                                   (20)

 

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала – 30 %; ставка процента по кредиту – 12 %; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5 %.

Решение. Общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12 % годовых, – 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 20:

R = 0,7 · 0,127500 + 0,3 · 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425 (10,42 %).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

 

1. onby.ru/mafonasovanedvizhimostj/12/

2. onby.ru/mafonasovanedvizhimostj/11/a1a6/

3.  businessval.ru/adept/real-estate/time-value/

4.  www.forexo.ru/forexknigi/68-economick-nedvijimost?start=50

5.  polbu.ru/afonasova_realestate/ch21_all.html