Определение величины ставки капитализации связанных нвестиций

Четвертая операция: корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости .

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Пятая операция: вынесение решения о стоимости недвижимости .

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.  Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки..

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

– проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

– анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

– ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

– проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате оценки стоимости.  В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику (прил. 14). В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

Доходный подход

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход от объекта оценки. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости.

• Преимущества метода:

– считается лучшим теоретическим методом;

– учитывает динамику рынка;

– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применяется, когда доход и рынок нестабильны;

– применяется, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

• Основными недостатками доходного подхода являются:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход (при определении текущей стоимости необходимо учитывать предполагаемый риск, связанный с получением в будущем дохода от владения недвижимости, а величина предполагаемого риска в сложившихся российских условиях значительна, что влияет на точность получаемого результата оценки недвижимости);

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности, а проверка фактической доходности объектов недвижимости существенно затруднена, соответственно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации);

– стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

И все же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

 Рис. 4. Расчет стоимости объекта доходным подходом

Основными методами доходного подхода являются:

– метод капитализации доходов;

– метод дисконтирования денежных потоков.

1. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта Скап, имеет вид:              

                                               ,                                             (12)

где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

 Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносящему им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Этапы расчета:

1.   Определение ожидаемого годового дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

2.   Расчет ставки капитализации;

3.   Определение стоимости объекта.

Определение доходов

Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход. При этом рассчитываются:

1) потенциальный валовый доход PGI – доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. То есть представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

                                                        ,                                            (13)

где S – площадь объекта недвижимости, м2; Аст – ставка аренды за 1 м2.

2) действительный валовый доход (NGI) – рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузки помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

Потери на недозагрузку могут быть обусловлены двумя факторами:

• превышением предложения над спросом;

• техническими перерывами в аренде, связаными с проведением текущего ремонта или ремонта перед заселением нового арендатора.

3) чистый операционный доход NOI – это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

                                                   ,                                          (14)

где ОР – операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.

Операционные расходы делятся на три группы.

1.   Условно-постоянные издержки, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения (налог на имущество; страхование недвижимости; зарплата управляющего персонала).

2.   Условно-переменные (эксплуатационные) – изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (коммунальные, издержки на содержание территории, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности).

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

– экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

 – обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т. е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

– подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

– дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

– предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

3. Резервы замещения RR – отчисления на замену отдельных элементов объекта недвижимости в течение его экономической жизни, особенно тех, которые наиболее подвержены износу (кровля, сантехника, лифтовое оборудование и т. п.). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашива­ющихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

                                     ,                                  (15)

где Сэл – стоимость элемента, требующего замещения, руб.; rf – безрисковая ставка; t – время нормальной эксплуатации, годы.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

    Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживании долга, т. е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет ставки капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

– метод кумулятивного построения;

– метод связанных инвестиций;

– метод прямого сопоставления.

Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится в следующем виде: