Особливості формування ціни у будівництві

Засоби, що враховують економічно обґрунтований прибуток і ризик, визначаються, виходячи з умов виконання робіт, складності будівництва, рівня трудових витрат, економічних і фінансових умов, гостроти ринкової конкуренції й інших факторів.

Вартість будівництва визначається:

- на стадії проектування - кошторисна вартість будівництва в складі інвесторської кошторисної документації;

- на стадії визначення виконавця робіт (проведення тендера) - ціна тендерної пропозиції претендента (договірна ціна, яка може встановлюватися твердою, динамічною, періодичною – Більш детально розглянуто в 2-му питанні);

- на стадії проведення взаєморозрахунків - уточнюються окремі вартісні показники, визначені на попередніх стадіях, залежно від виду договірної ціни в порядку, обумовленому в контракті.

Щодо проблеми  реформування  ціноутворення  у  будівництві  існує ряд публікацій. Так, у роботі А.В.Беркути зазначається, що необхідно визначити функції та місце кошторисної вартості будівництва і договірних  цін, щоб  реформування  ціноутворення  було  ефективним.  У роботі  Н.Е.Куденко  зазначається,  що  основним  недоліком  ціноутворення  у  будівництві  вважається  відсутність  системи  оперативного оновлення нормативної бази, необхідної для розрахунків кошторисної вартості  будівництва  .  В  роботі  В.С.Резниченко  і  Н.Н.Ленінцева пропонується розробка механізмів визначення оптимальної кошторисної вартості будівництва. З  метою  усунення  недоліків  діючої  системи  ціноутворення Л.П.Кузняк розробила науково обґрунтовану концепцію ціни та побу дувала модель ціни на будівельну продукцію. При цьому норма планових накопичувань визначається на основі поелементного обліку витрат в кошторисній вартості з урахуванням коригуючих коефіцієнтів.

1.2.Договір підряду та порядок встановлення договірної ціни у будівництві

Будівництво може здійснюватись трьома способами: господарським, підрядним або змішаним.

При господарському способі будівництво здійснюється власними силами підприємства (забудовника) без залучення спеціалізованих підрядних будівельно-монтажних організацій. При цьому на підприємстві може створюватися будівельно-монтажний підрозділ (наприклад, відділ капітального будівництва), який здійснює відповідні будівельні роботи, найчастіше із реконструкції та розширення підприємства або будівництва невеликих об'єктів допоміжного призначення.

При підрядному способі будівництво здійснюється підрядними будівельними та монтажними організаціями за договорами будівельного підряду, що укладаються між замовником та підрядником.

При змішаному способі будівництво здійснюється з використанням власних потужностей підприємства із залученням до певної частини робіт підрядних організацій.

Основними учасниками будівельного контракту є замовник та підрядник. Організація, якій за рішенням інвестора делегуються функції замовника та яка отримує кошти на капітальні інвестиції, називається забудовником.

Інвесторами є суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення щодо здійснення капітальних вкладень в об'єкт будівництва. Між інвестором та замовником-забудовником укладається договір про реалізацію інвестиційного проекту.

Генеральним підрядником виступає загально-будівельне підприємство, а субпідрядниками можуть бути спеціалізовані підприємства.

Замовник як учасник контракту визначає умови складання контракту, приймає закінчені роботи і здійснює розрахунки з підрядником. Замовником може виступати інвестор або за його дорученням інші фізичні та юридичні особи.

Основним документом, що регулює взаємовідносини між замовником І генеральним підрядником протягом всього періоду будівництва, є генеральний договір будівельного підряду.

Договір будівельного підряду - це угода, на підставі якої одна сторона (генеральний підрядник) зобов'язується виконати за завданням іншої сторони певний комплекс будівельно-монтажних робіт з її або своїх матеріалів, а інша сторона (замовник) зобов'язується забезпечити підрядника обсягом робіт, передати йому затверджену проектно-кошторисну документацію, прийняти та оплатити виконану роботу.

Розрізняють два види договорів підряду - звичайний підряд і підряд на капітальне будівництво.

Звичайний підряд в будівництві застосовується для виконання ремонтних, монтажних та інших робіт на власний ризик підрядника та із власних матеріалів або із матеріалів замовника.

За договором підряду на капітальне будівництво підприємство-підрядник зобов'язується власними силами та коштами побудувати і в установлений строк здати підприємству-замовнику передбачений планом об'єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язаний надати підряднику будівельний майданчик, передати йому затверджену проектно-кошторисну документацію, забезпечити своєчасне фінансування будівництва, прийняти закінчені будівництвом об'єкти та провести оплату виконаних робіт.

Договірна ціна визначається замовником і генеральним підрядником за участю проектних підприємств шляхом прямої домовленості або за результатами проведених тендерних торгів і залежить від складу витрат з урахуванням чинних нормативних документів, інформації про вартість раніше збудованих об'єктів, розрахунків кошторисної вартості проекту тощо та включає кошторисну вартість будівельних і монтажних робіт, лімітовані та інші витрати.

Для виконання робіт підрядник одержує проектно-кошторисну документацію. її розробку звичайно здійснює спеціалізована фірма — проектант.

Якщо планується поетапна здача об'єкта в експлуатацію, ціна робіт може встановлюватись тільки на перший етап із визначенням у контракті порядку розрахунку ціни робіт наступних етапів.

Договірні ціни на виконання будівельно-монтажних робіт в Україні можуть бути твердими і динамічними та періодичними ( згідно з пунктом 3.3 ДБН 2000):

Тверді (остаточні) договірні ціни є незмінними на весь обсяг будівництва (реставрації, ремонту) та період цього виконання з урахуванням можливого коливання цін. При встановленні твердих договірних цін до них можуть включатися витрати по страхуванню ризиків, що забезпечують захист майнової зацікавленості учасників контракту в обґрунтованих і погоджених замовником (інвестором) розмірів, проте не більше ніж 2 % від кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт.

Динамічні (неостаточні, відкриті) договірні ціни мають, як правило, незмінну частину витрат — базову кошторисну вартість, що відноситься до діяльності підрядника. Дані ціни є відкритими і можуть уточнюватися протягом усього терміну будівництва, але не частіше 1 разу на рік. При цьому уточнюється вартість матеріально-технічних ресурсів. Питома вага прибутку і засобів на покриття ризиків, визначена на початок будівництва, не уточнюються. Зарплата уточнюється тільки у випадку, якщо засоби на ризик не покривають витрат, пов’язаних з ростом цін на зазначені ресурси (у випадку досягнення рівня інфляції більш 10 % у рік). Динамічні договірні ціни уточнюються також і у випадках, передбачених для уточнення твердих договірних цін.

Періодичні договірні ціни установлюються відкритими і мають елементи як динамічної, так і твердої договірної цін. Особливість такої ціни полягає в тому, що на обсяги робіт, плановані на визначений період (як правило, це річний план), установлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни). Формування і застосування фіксованої частини періодичної договірної ціни здійснюється за правилами, як для твердої договірної ціни.

Основним виробництвом для підрядних організацій є роботи із зведення, реконструкції, розширення, капітального ремонту або відновленню будівель та споруд, а також з монтажу обладнання, тобто усі так звані будівельно-монтажні роботи (далі - БМР).

Будівельні роботи належать до робіт тривалого строку виконання. Облік виконаних будівельно-монтажних робіт здійснюється за договорами підряду.

Обов'язком підрядника є ведення всієї виконавчої документації, що передбачена чинними нормами та правилами. Замовник має право перевіряти правильність її ведення.

Здача-приймання об'єкта в експлуатацію оформляється актом, підписання якого визначає момент передачі об'єкта у власність замовника.

Розрахунки здійснюються на підставі підписаної замовником довідки про вартість виконаних підрядних робіт і витрат за формою № КБ-3 .

Акт приймання виконаних підрядних робіт складається для визначення вартості виконаних обсягів підрядних робіт та проведення розрахунків за виконані підрядні роботи на будівництві на основі журналу обліку виконаних робіт (форма № КБ-6) у двох примірниках і подається субпідрядником генпідряднику, генпідрядником-замовнику (забудовнику).

Акт складається обов'язково щомісячно фахівцями будівельного підприємства (незалежно від форми власності цього підприємства), якщо підприємством у звітному періоді виконувались будівельні і монтажні роботи, роботи з капітального та поточного ремонту будівель і споруд та інші підрядні роботи із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності.

У разі виконання робіт господарським способом Акт за формою № КБ-2в (Додаток А) складається в аналогічному порядку.

Вартісні показники форми відображаються за поточним рівнем цін, визначених у договірній ціні, складеній у поточних цінах згідно з контрактом (договором) на виконання робіт.

Вартість окремих видів робіт визначається калькулюванням на підставі витрат ресурсів за ресурсними елементними кошторисними нормами на одиницю виміру та їх вартості у поточних цінах.

Витрати на будівництво (прямі, накладні та інші) визначаються за елементами витрат згідно з чинними Державними будівельними нормами України.

Додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий період визначаються за окремим розрахунком і передбачаються тільки у випадку виконання робіт у зимовий період, якщо таке планується.

Податки, збори, обов'язкові платежі, що не враховані складовими вартості будівництва і відносяться на собівартість підрядних робіт, визначаються згідно з чинним законодавством.

Актами здачі робіт за формою № 2 оформляються розрахунки за виконані будівельні роботи за окремими конструктивними елементами.

Згідно з договорами підряду будівельно-монтажні підприємства, що виступають в ролі генерального підрядника, мають право від свого імені і на свій розсуд укладати договори субпідряду із загальнобудівельними і спеціалізованими підприємствами. В цьому випадку на генерального підрядника покладається виконання обов'язків замовника, а на субпідрядника – обов'язки підрядника. Субпідрядники несуть відповідальність перед генеральним підрядником за виконання всіх видів і комплексів робіт за обсягами і в строки, визначені в договорах підряду. У свою чергу, генеральний підрядник відповідає за ці роботи перед замовником. Субпідрядні підприємства виконують окремі види спеціалізованих будівельних робіт:

• роботи нульового циклу (земляні, забивання паль, закладання фундаментів);

• бурові та вибухові роботи;

• роботи з монтажу залізобетонних та металевих конструкцій;

• роботи з монтажу технологічного, енергетичного, механічного, сантехнічного та електротехнічного обладнання;

• роботи з влаштування повітряних і кабельних ліній електропередач та інші електромонтажні роботи.

До договору субпідряду додаються календарний план здійснення робіт і графік передачі субпідряднику креслень та іншої технічної документації.

Роботи, виконані за договором субпідряду, приймає генпідрядник в присутності представника замовника на підставі складеної субпідрядником довідки за формою № КБ-3. Наявність належно заповненої довідки за формою № КБ-3 є обов'язковою умовою для здійснення розрахунків за виконані роботи.

Особливістю виробництва будівельної продукції є довгостроковість її виготовлення порівняно з часом виготовлення інших видів продукції сфери матеріального виробництва.

Відповідно до Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" під довгостроковим договором слід розуміти будь-який договір на виготовлення, будівництво, установку або монтаж матеріальних цінностей які будуть входити до складу основних фондів замовника або складових частин таких фондів, а також на створення матеріальних активів, пов'язаних з таким виготовленням, будівництвом, установкою або монтажем (послуг типу "інжиніринг", науково-дослідних і дослідно-конструкторських робіт та розробок), за умови, якщо такий контракт не планується завершити раніше ніж через 9 місяців з моменту здійснення перших витрат або отримання авансу (передоплати).

Датою виникнення податкових зобов'язань виконавця за довгостроковими контрактами є дата збільшення валового доходу виконавця довгострокового контракту.

Дохід виконавців у звітному періоді визначається як добуток загально договірної ціни довгострокового контракту на оціночний коефіцієнт виконання довгострокового контракту.

Оціночний коефіцієнт обчислюється відповідно до Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" і визначається як співвідношення суми фактичних витрат звітного періоду до суми загальних витрат, що плануються виконавцем при виконанні довгострокового контракту.

Отже, величина податкових зобов'язань з ПДВ і дата їх виникнення залежить від величини визнаного у звітному періоді (з метою обкладення податком на прибуток) валового доходу і дати виникнення цього доходу.