Понятие недвижимости. Рынок недвижимости и его особенности в России

 

 

Ожидаемая дневная  выручка от сдачи всех номеров  люкс =

40 * 650 = 26 000,00 

Ожидаемая годовая  выручка от сдачи всех номеров  люкс =

26 * 365 = 9 490,00 

Ожидаемая годовая  выручка от сдачи номеров люкс, с учетом заполняемости =

9 490,00 * 50 % = 4 745,00 

Ожидаемая дневная  выручка от сдачи всех стандартных  номеров =

130 * 200 = 26 000,00 

Ожидаемая годовая  выручка от сдачи всех стандартных  номеров =

26 * 365 = 9 490,00 

Ожидаемая годовая  выручка от сдачи стандартных номеров, с учетом заполняемости =

9 490,00 * 80% = 7 592,00 

Ожидаемая годовая  выручка от сдачи всех апартаментов, с учетом заполняемости =

4 745,00+7 592,00= 12 337,00 

Доход от ресторана =

12 337,00 * 13% =  1 603,81 

Всего доходов =

1 603,81 + 12 337,00 = 13940,81 

Годовые расходы  на апартаменты =

12 337,00 * 60 % =  7 402,20 

Годовые расходы  на ресторан =

1 603,81* 85 % =  1 363,24 

Годовой резервный  фонд =

170 * 3 = 510 

Итого расходов =

7 402,20 + 1 363,24 + 800 + 510 = 10 075,44 

Чистый операционный доход =

13 940,81 - 10 075,44 = 3865,37

Дисконтированный  операционный доход  =

доход в i – й период( от 1 года до 6)

r = ставка дисконтирования

чистая  стоимость от продажи  = - 3% от выручки от продажи 

окончательная стоимость гостиницы = 1 составляющая + 2 сост.

1 сост. – это  ∑ дисконтированной величины  денежных поступлений по годам

2 сост. – Дисконтированная чистая стоимость =  
 

Задача  № 2

        Стоимость имущественного комплекса составляет 750 тыс.руб., из них стоимость земли 190 тыс.руб. К кап. Земли = 0,15; К кап. Зд. = 0,26.

        Определите общую ставку капитализации  методом связанных инвестиций. 

РЕШЕНИЕ:

Метод связанных инвестиций земли и здания

К кап.общ. = (К  кап.зд. * СТ.зд.) + (К кап.зем. * Ст.зем.), где

      К кап.зд. – коэффициент капитализации  здания;

      СТ.зд. – стоимость здания, %;

      К кап. Зем. – коэффициент капитализации  земли;

      Ст.зем. – стоимость земли, %.

750 – 100 %

190 – Х  %

Х = 25,33 (Ст.земли)  => (100 - 25,33) = 74,67 (Ст.зд) 

К кап.общ. = (0,26 * 74,67) + (0,15 * 15,33) = 19,41 + 3,80 = 23,21

К кап.общ = 23,21 

 

Задача  № 3 

       Выручка от основного вида деятельности составляет 1520 тыс.руб., потери от недоиспользования – 8 % от полученной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 35 % от выручки, в том числе амортизация 240 тыс.руб.. Внереализационные доходы 94 тыс.руб., налог на прибыль 24 %, К кап. = 13 %. Определите цену объекта недвижимости. 

РЕШЕНИЕ: 

Выручка = 1520 тыс.руб.;

потери от недоиспользования = 8 % = (1520 * 8%) = 121,60 тыс.руб.;

Расходы на содержание объекта недвижимости = 35 % (в т.ч. 240 тыс.руб.) = (1520*35%) = 532 – 240 = 292 тыс.руб.;

Внереализ.доход = 94 тыс.руб.;

налог на прибыль = 24 %;

К кап. = 13 %. 

СТон. = ЧД/Ккап., где 

СТ.он – стоимость  объекта недвижимости;

ЧД – чистый доход;

Ккап. – коэффициент  капитализации. 

СТон. = (1520 -121,6 -292) +(94 * 24%) = 1106,40 + 22,56 = 1128,96 =  8684,31

                13%     13%    13% 
 

СТон. = 8684,31 тыс.руб.

 

Библиографический список 

1. Т.В.Дубровская, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: Сборник  задач для студентов / Т.В.Дубровская, Ю.В.Яричина. - Красноярск: СибГТУ, 2005.- 76с.
2. А.Г.Грязнова, Оценка недвижимости: учебник / А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, И.Л.Артеменков – М.: Финансы и статистика, 2005-496с.
3. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6.– 2007.

  4. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 2004. – 124

  5. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М. :РИО

  Мособлупрполиграфиздата, 2007. –231 с.