Правовое регулирование оценочной деятельности

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДЕПАРТАМЕНТ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

МОСКОВСКИЙ ЭКОНОМИКО-ФИНАНСОВЫЙ ИНСТИТУТ

 

 

Специальность: Антикризисное управление

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: Теория и практика оценочной деятельности

 

ТЕМА: Правовое регулирование оценочной деятельности

 

 

                                                                                       Выполнил: студент

                                                                                      заочного отделения

                                                                          

                                                                                                Проверил: ____________

 

                                                                                               Оценка: ______________

 

 

 

 

 

Уфа – 2010

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………………3

1 Закон об оценочной деятельности…………………………. ………………….....5

   1.1 Сфера правового  регулирования………………………………………………5

   1.2 Понятие рыночной стоимости…………………………………………………7

 1.3 Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности.

        Оценщики и заказчики как субъекты оценки …..……………….………...10

2 Права оценщика…………………………………………………………………..15

3 Обязанности оценщика…………………………………………………………..17

4 Обязательные требования  к договору об оценке………………………………18

5 Отчет об оценке…………………………………………………………………..19

Заключение…………………………………………………………………………22

Список литературы……………………………………………………………...…24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Введение

 

Оценочная  деятельность  как  объект  правового  регулирования  представляет  с  одной  стороны  услугу  оценщиков –  независимых  экспертов  по  определению  рыночной  стоимости,  с  другой  стороны  – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных  в договоре  об  оценке (или иного основания проведения оценки)  цели (целях).  Поэтому оценка,  проведенная в соответствии  с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

  С развитием в  России рыночных отношений категория  стоимости имущества из объекта  планового регулирования переросла  в рыночную категорию.  Стоимость   имущества  определяет  намного   большее  число факторов,  по  сравнению  с  плановой  экономикой.  Определение стоимости,  в экономике,  где основным фактором цены  товара  является соотношение спроса  и предложения,  представляет  сложный процесс, осуществление которого  требует серьезного  экспертного исследования. Экспертное установление  стоимости имущества необходимо  во многих ситуациях  делового  оборота,  а  отчет  о  стоимости,  составленный экспертом  оценщиком  должен  иметь  доказательственное  значение.  В целях  упорядочивания  деятельности  экспертов-оценщиков,  а  также  в целях  установления  их  правового  статуса  Российская  Федерация установила  ряд  законов  и  других  нормативно-правовых  актов, регулирующих  оценочную  деятельность.   Если  широко  определить понятие  оценочной  деятельности,  то   оценка  представляет  собой суждение  кого-либо  обладающего  специальными  знаниями  об  объекте окружающей действительности. 

Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается  в  контексте  установления  суждения  о  стоимости объекта оценки.

Под  оценочной  деятельностью, в рамках  законодательства  об оценочной  деятельности  понимается  деятельность  субъектов оценочной  деятельности,  направленная  на  установление  в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. 

Исходя  из  логики  законодательства  об  оценке,  деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами  оценки,  не  подпадает под регулирование законодательства об  оценочной деятельности.  Отчет,  составленный  не  оценщиками,  не может  иметь  доказательственного  значения  и  такая  стоимость  не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка,  не  соответствующая  требованиям  законодательства  не запрещена  законом.  На  практике  инвестиционные,  аналитические компании,  другие  юридические  и  физические  лица,  государственные органы  определяют  и  анализируют  стоимость  отдельных  видов имущества. Даже на  бытовом  уровне мы  часто  анализируем  стоимость различных  товаров,  услуг,  объектов  недвижимости.  Однако, суждение  о стоимости,  не  подпадающие под сферу правового регулирования законодательства  об  оценке,  не  может являться независимым экспертным  заключением о стоимости объекта оценки,  и не  имеет законного доказательственного  значения.  Таким  образом, одним  из  существенных  условий  признания  доказательственной  силы суждения  о  стоимости  является  осуществление  этой  деятельности субъектами  оценочной  деятельности  в  соответствии  с законодательством.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

 

Основой правового регулирования  оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной  деятельности».  Согласно  ч. 2  ст. 15  Конституции  РФ:  органы  государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица,  граждане и  их  объединения  обязаны  соблюдать  Конституцию  Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные  акты  министерств  и  ведомств  и  др.).  Условием юридической  силы  иных  законов  и  нормативно-правовых  актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ «Об  оценочной  деятельности»  и  международным  договорам.  Если международным  договором  РФ  установлены  иные  правила,  чем  те, которые  предусмотрены  законодательством  РФ  в  области  оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ. 

 

1. Сфера правового регулирования

 

Закон  об  оценочной деятельности  определяет  правовые  основы регулирования оценочной деятельности  в отношении имущества, принадлежащего  Российской  Федерации,  субъектам РФ  или муниципальным образованиям (публичное имущество),  физическим  и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве.  На  территории  РФ  данный  закон  обязателен  к применению,  так  как  осуществление  деятельности,  связанной  с имущественным  оборотом на  территории РФ необходимо иметь  статус физического  или юридического  лица. Иностранные юридические  лица для  осуществления  своей  деятельности  обязаны  пройти соответствующие  законные  процедуры  для  признания  их  статуса  на территории  РФ.  В российском  законодательстве  об  оценочной деятельности,  кроме того,  из  смысла  законодательства  вытекает,  что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также  попадает  в  сферу  правового  регулирования  законодательства  об оценочной деятельности.

Поправками к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», принятыми 14.11.2002 года расширена сфера правового  регулирования  данного  федерального  закона.  Если  ранее сфера   отношений,  регулируемых  законодательством  об  оценочной деятельности  ограничивалась  целями  совершения  сделок  с  объектами оценки,  то  после  внесения  поправок  в  законодательство,  сфера оценочной  деятельности  была  расширена  и  включает  в  себя  не  только определение стоимости для целей сделок с ними, но и для иных целей. Причем,  законодатель  не  привел  исчерпывающий  перечень  целей оценки,  регулируемых  законодательством об  оценочной деятельности, установив,  таким образом,  диспозитивный характер  этой  нормы. Диспозитивный характер  данной  нормы означает,  что субъекты оценочной деятельности  свободны  в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в отношении объектов оценки, кроме  тех целей,  для  которых  законодательством  предусмотрен  иной  порядок оценки имущества. Так, например, в стандартах оценки, обязательных к применению  субъектами  оценочной  деятельности,  даны  определения видов стоимости.  Одним из  видов стоимости в этом  нормативно-правовом акте является стоимость для целей налогообложения. Ранее, до внесенных поправок,  определение данного вида  стоимости было  вне рамок отношений,  регулируемых  законодательством об  оценочной деятельности, так как налогообложение не является сделкой. Налог как  безвозмездный  платеж  в  бюджет  РФ  не  является  сделкой,  так  как является  безусловной  обязанностью  налогоплательщика,  а  понятие сделки  предполагает  свободу  воли  лица,  ее  заключающего. Последней тенденцией  законодательства  о  налогах  и  сборах  является  стремление Министерства Финансов и Министерства Налогов и Сборов установить исчисление  налогооблагаемой  базы  для  некоторых  налогов  исходя  из рыночной  стоимости.  Таким  образом  новые  поправки  к законодательству  об  оценочной  деятельности  расширили  сферу регулирования  с  позиции  регулирования  стоимости  объектов  оценки  в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы. 

2. Понятие рыночной стоимости

 

Фундаментальной  категорией  законодательства  об  оценочной  деятельности,  является  категория  рыночной  стоимости.  В  ст. 3  закона «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  рыночная стоимость  определяется  как  наиболее  вероятная  цена,  по  которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей  необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не отражаются   какие  либо  чрезвычайные  обстоятельства,  то  есть когда:

•  одна  из  сторон  сделки  не  обязана  отчуждать  объект  оценки,  а другая сторона  не обязана  принимать исполнение;

•  стороны  сделки  хорошо  осведомлены  о  предмете  сделки  и действуют в своих интересах;

•  объект  оценки  представлен  на  открытом  рынке  посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

•  цена  сделки  представляет  собой разумное  вознаграждение  за объект  оценки  и принуждения к совершению  сделки  в отношении сторон  сделки с чьей либо стороны не было;

•  платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

 Согласно  ст.7 ФЗ «Об  оценочной   деятельности  в  РФ» в случаях проведения  обязательной  оценки (если  в нормативно-правовых содержится  требование  обязательного  проведения  оценки  какого-либо объекта  оценки),  либо  если  в  договоре  об  оценке  не  определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная  стоимость данного объекта. Это положение  закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной  стоимости,  если  в договоре об  оценке  не  указано  иное.  Также  предположение  об  установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит  применению в случае использования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной  деятельности  или  стандартами  оценки,  обязательных  к применению,  терминов  определяющих  вид  стоимости  объекта  оценки, например,  таких  как «действительная  стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. 

Категория  рыночной  стоимости  напрямую  связана  с  категорией рыночной  экономики.  Рыночная  экономика  это  хозяйство, предполагающее  удовлетворение  потребностей  посредством  обмена, принятие  решений  является  прерогативой  самостоятельных экономических субъектов. Основы рыночной экономики заложены в ст. 8, 35,36  Конституции РФ.  Рыночная  экономика предполагает  наличие определенной  степени саморегуляции.  Таким образом,  в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота,  в которой субъекты  обладают  свободой  воли,  и  вся  система  отношений обладает определенной степенью саморегуляции.  Поэтому, один  из  принципиальнейших  экономических  явлений -  явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною  стоимость  выражает  свое  суждение  о  вероятной  расчетной сумме,  на  которую  объект  оценки  может  быть  обменен.  Оценщик  по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует  собственнику ту  расчетную сумму,  цену,  которую он  должен  назначить для своей собственности,  а лишь  высказывает суждение  о предполагаемой  её величине в данных условиях. 

Это  положение  связана  с  категорией  свободы  договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4  закрепляет,  что  условия  договора  определяются  по  усмотрению сторон,  кроме  случаев,  когда  содержание  или  существенное  условие предписано  законами  или  иными  нормативно-правовыми  актами.  Так, согласно  ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по  цене,  установленной соглашением сторон,  за  исключением предусмотренных законом случаев применения  цен устанавливаемых или регулируемых  уполномоченными на  то  государственными органами. Свобода договора  в отношениях  свободы определения цены сделки  в большинстве видов сделок  в российской  правовой  системе составляет  основу  формирования  рыночных  отношений и базой для определения рыночной  стоимости в работе  экспертов  оценщиков.  В затратном,  сравнительном  и  доходном  подходах  к  оценке  для определения  обоснованной  рыночной  стоимости  эксперт  оценщик использует  информацию  о  заключенных  на  рынке  сделках  с имуществом,  которая  необходима  для  суждения  о  рыночной  или  иной стоимости  объекта  оценки.  Таким  образом,  само  существование рыночной  стоимости  обязано  свободой  установления  цены  сделок  в гражданско-правовых  отношениях.  Действия  эксперта  оценщика  по определению  рыночной  или иной  стоимости,  в случае,  если  результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со  всеми объектами собственности искоренило  бы  саму  сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости  объекта  оценки,  определенную  из  индикативов  стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора. Таким образом, можно  определить  оценочную  деятельность  как  деятельности по выражению  суждения о  стоимости имущества в отдельных  случаях, по  волеизъявлению  стороны,  заказавшей  или  потребовавшей  оценку  и только  в  отдельных  случаях,  суждение  о  стоимости  может  быть обязательным  для  заключения  сделки  по  установленной  оценщиком цене.

Согласно  ст. 7  закона  об  оценочной деятельности   устанавливает презумпцию  установления  рыночной  стоимости объекта оценки. Предположение об  установлении  рыночной  стоимости справедливо, если  в  законе  или  ином  нормативно-правовом  акте,  содержится требование  о  б  обязательном  проведении  оценки  или в договоре  не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные  стандартами  оценки  или  законом  об  оценочной деятельности,  в  том  числе  терминов  разумная  стоимость, действительная  стоимость,  реальная  стоимость  и  др.  Такое  положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению  в  Российской  Федерации  стандартов  оценки,  в  которых есть  упоминание  вышеизложенных  терминов.  Кроме  того  данное положение  предоставляет  свободу  применения  услуг  независимых оценщиков. Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно  гражданскому  законодательству,  такой  договор  может  быть оплачен  исходя  из  цены,  которая  при  сравнительных  обстоятельствах обычно  взимается  за  аналогичные  товары,  работы,  услуги.  Здесь в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора. Понятие рыночной  стоимости недостаточно  раскрыто  в  отечественной  нормативно-правовой  базе  по оценочной  деятельности.  Так,  например,  многие  зарубежные  и международные  стандарты  оценки  разъясняют,  что  дата  отчета  об определении рыночной стоимости не может быть ранее чем дата оценки. Данный  факт  связан  с пониманием  деятельности  оценщика  по определению данного вида  стоимости,  как анализ  уже сложившейся рыночной  конъюнктуры на  дату  оценки,  что позволяет определять рыночную стоимость обоснованно.