Жилищная проблема имеет
несколько важных аспектов:
- дефицит жилья - количественный аспект;
- несоответствие структуры жилищного
фонда демографической структуре семей
- структурный аспект;
- несоответствие имеющегося жилищного
фонда требованиям к потребительским
качествам жилья - качественный аспект;
- несоответствие требований к техническому
содержанию жилищного фонда - эксплуатационный
аспект.
Средняя жилищная обеспеченность
в городах страны составляет не более
18 кв.м. общей (полезной) площади жилья
на одного жителя, многие семьи имеют
менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую,
в коммунальных квартирах. Опыт развитых
стран показывает, что для успешного
решения жилищной проблемы необходимо
повысить средний уровень жилищной
обеспеченности в 2-3 раза.
Состав квартирного фонда
во многих городах страны не соответствует
демографической структуре населения,
что существенно ухудшает жилищные
условия горожан. О недостаточных
темпах решения жилищной проблемы свидетельствует
невыполнение государственных программ
в сфере обеспечения жильем определенных
категорий населения (военнослужащие,
вынужденные переселенцы и т.д.). Многие
семьи проживают в коммунальных квартирах
и общежитиях.
Важным аспектом данной проблемы
является несоответствие существующего
жилищного фонда функционально-потребительским
требованиям, предъявляемым к жилым
помещениям: неудобная планировка,
недостаточный уровень производства,
влагостойкость, звукоизоляция и
другие параметры жилых помещений.
Отсутствие современных
видов благоустройства и конструктивные
недостатки жилых зданий приводят к
завышенному потреблению энергоресурсов
и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования
жилищный фонд является весьма неэффективным.
Это во многом объясняется тем, что в существующем
жилищном фонде Росси значительную долю
(в некоторых регионах до 80%) составляют
дома из сборного железобетона, имеющие
значительные теплопотери, которые к тому
же на 20-30% выше проектных из-за низкого
качества строительства и эксплуатации.
Наиболее значительные теплопотери в
зданиях происходят через наружные стеновые
ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных
зданий) и окна (32 и 35% соответственно).
В результате показатели удельного теплопотребления
в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные
показатели в странах Европы и Америки
с близкими климатическими условиями.
Наконец, невыполнение требований
по содержанию и современному ремонту
жилищного фонда приводит к ухудшению
технического состояния жилья и
нарастанию его «недоремонта». Например,
четверть жилого фонда Санкт-Петербурга
находится в неудовлетворительном техническом
состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет
собой потенциальную угрозу жизни и здоровью
жителей. Имеют место случаи обрушения
конструктивных элементов и элементов
декора фасадов зданий.
Следует также отметить, что
качество жилой среды во многом зависит
от уровня содержания и технического
обслуживания жилых домов и придомовых
территорий. В этой сфере также
имеется целый ряд нерешенных
вопросов: несвоевременное проведение
капитальных и текущих ремонтов,
низкий уровень обслуживания инженерного
и санитарно-технического оборудования
жилых зданий, неудовлетворительное
санитарное содержание лестничных клеток
и придомовых территорий и т.д.
Применяемый в течение
длительного времени административный
механизм управления жилищной сферой,
отсутствие экономической заинтересованности
строительных, ремонтно-эксплуатационных
организаций в результатах своей
деятельности и отчуждение жителей
от собственности привели к серьезным
негативным последствиям и деформациям
в жилищной сфере. Произошло снижение
качества жилищного фонда и ухудшение
условий его эксплуатации. Население
же было поставлено в крайне пассивную
позицию, так как жители не имели
реальных рычагов воздействия на
строительные, ремонтные и эксплуатационные
организации.
Основными причинами обострения
жилищной проблемы является отсутствие
реального собственника и эффективного
управления жилищным фондом в современных
условиях, а также бесхозяйственное
отношение к жилью.
Таким образом, жилищная проблема
является весьма многогранной, требующей
значительных усилий по ее решению. Основные
пути решения жилищной проблемы:
- поиск
и привлечение централизованных
и децентрализованных источников
финансирования строительства, капитального
ремонта и реконструкции жилья
(разработка и реализация государственных
и муниципальных жилищных программ
и проектов, формирование городских
фондов строительства, реконструкции
и ремонта жилищного фонда,
привлечение средств инвесторов,
предприятий и организаций, населения
путем сооружения элитного и
массового коммерческого жилья,
строительство жилых домов на паевых основах,
концентрации средств в конкретных фондах
и проектах);
- повышение
доступности жилья для широких
слоев населения (создание благоприятных
условий для развития рынка
жилья и жилищных услуг по
эксплуатации жилищного фонда,
оказание реальной помощи населению
в приобретении жилья на первичном
и вторичном рынках в разных
формах, стимулирование развития
систем жилищного кредитования,
в том числе ипотеки, использование
муниципальных жилищных займов);
- совершенствование
системы обеспечения жильем социально
незащищенных категорий населения
(разработка эффективных систем
целевой поддержки социально
незащищенных групп населения,
усиление принципа адресности государственной
и муниципальной помощи, предоставление
бесплатного или дешевого муниципального
жилья и т.д.);
- совершенствование
градостроительных, архитектурно-планировочных
и экологических подходов к
формированию благоприятной жилой
среды (развитие качественной
малоэтажной и смешанной застройки,
переход от типовых проектов
к индивидуальным и образцовым,
развитие комплексной застройки,
включающей благоустройство территории);
- повышение
качества эксплуатации жилищного
фонда (существенное улучшение
содержания и ремонта жилищного
фонда, экономия энергетических
ресурсов, стимулирование снижения
издержек и повышения качества
жилищно-коммунальных услуг, развитие
систем самоорганизации граждан).
Как показывает богатый зарубежный
опыт, наиболее перспективным и массовым
направлением решения жилищной проблемы
является кредитование граждан и, в
первую очередь, ипотечное кредитование,
которое подразумевает выдачу кредита
на длительный срок под залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых
стран, в которых жилищная проблема
практически решена, можно определить
следующие характерные черты
функционирования жилищной сферы:
- большая
часть жилищного фонда города
находится в частной или коллективной
собственности, а городской жилищный
фонд составляет лишь незначительную
часть (10-15%);
- заметная
доля горожан является собственниками
жилья, в котором они проживают,
а остальные нанимают квартиры
в частном или муниципальном
фонде;
- собственники
жилья несут все расходы на
его содержание, ремонт и восстановление
и выплачивают страховые взносы
и налоги на недвижимость;
- оплата
найма в частном фонде покрывает
все затраты собственника жилья
и прибыль домовладельца, а
в муниципальном фонде - затраты
муниципалитета (без прибыли);
- ставки
за наем жилья всех форм
собственности во многих городах
страны и странах регулируются
муниципалитетом с помощью косвенных
экономических рычагов;
- субсидии
на содержание жилья выплачиваются
для ограниченной части нанимателей
с низкими душевыми доходами;
работы
по содержанию, ремонту, реконструкции
и строительству жилья определяются
собственником с учетом действующих
норм и правил, принятых в данном
городе (регионе) на договорной основе;
интересы собственника может представлять
компания по управлению недвижимостью;
- приобретение
жилья в большинстве случаев
осуществляется в кредит на
длительный срок (10-25 лет); используются
разные формы кредитования, в
том числе ипотечные кредиты
под залог недвижимости;
- уровень
дохода большинства населения
позволяет полностью оплачивать
наем жилья или содержать его
в качестве собственника, вносить
первоначальный взнос на строительство
и выплачивать соответствующие
проценты;
- строительство
и сдача внаем жилья является
прибыльной коммерческой сферой
и потому привлекательны для частного
капитала.
Для практической реализации
приведенной выше системы необходимы
следующие условия:
- наличие развитого рынка жилья и подрядных
работ;
- достаточно высокий уровень жизни большинства
населения;
- устойчивое и надежное действие механизма
инвестирования, долгосрочного кредитования
и страхования;
- развитая правовая основа рыночных механизмов;
- политическая, социальная и экономическая
стабильность.
К сожалению, эти условия
в нашей стране пока не сложились,
и потому быстрый переход к
рассматриваемой системе невозможен.
Но это не означает, что решение
жилищной проблемы должно быть отодвинуто
на долгий срок. Развитие жилищного
строительства и повышение уровня
содержания жилищного фонда возможно
и в современных условиях при
наличии благоприятных условиях
при наличии благоприятных тенденций
изменения макроэкономической ситуации
в стране.
3.
Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной
реформы
Важнейшими результатами
реформы должны стать существенное
улучшение жилищных условий населения,
обеспечение нормативных требований
к содержанию жилищного фонда
и повышение уровня жилищно-коммунального
обслуживания потребителей. Для достижения
ожидаемых результатов необходимо
соблюдение определенных условий, основными
из которых являются наличие развитого
рынка жилья и подрядных работ,
повышение уровня доходов граждан,
наличие экономико-правового механизма
инвестирования, долгосрочного кредитования
и страхования в жилищной сфере, а также
политическая и социально-экономическая
стабильность. Как уже отмечалось выше,
эти условия в полной мере в большинстве
городов страны на современном этапе не
выполнены, но если же вообще не принимать
мер по ее преобразованию, то ситуация
может серьезно ухудшиться и миллионы
людей останутся без тепла, электричества,
воды, газа и даже без крыши над головой.
В настоящее время руководством
страны и администрацией ряда городов
и регионов приняты важные документы,
определившие содержание реформы ЖКХ.
В ряде регионов и городов страны
разработаны программы реформирования
ЖКХ.
В настоящее время имеются
два альтернативных подхода к
реформированию жилищной сферы. Согласно
первому из них приоритет отдается
снижению расходов бюджета в части
финансирования жилищной сферы для
освобождения средств, которые могут
быть направлены на социальные нужды
и на другие жизненно важные потребности
населенных пунктов. Признавая актуальность
и обоснованность такого подхода, отметим,
что практически он может быть
реализован путем переложения чрезмерно
высоких издержек городского хозяйства
на плечи потребителей и соответствующего
повышения тарифов на жилищно-коммунальные
и прочие услуги.
При втором подходе приоритет
отдается структурной перестройке
хозяйственных отношений в жилищно-коммунальном
секторе города путем его демонополизации,
повышения эффективности управления,
создания конкурентной среды, действенного
ресурсосбережения и т.п. Совершенствование
тарифной политики и увеличение доли
платежей населения является составной
частью реформ, но повышение тарифов
должно проводиться только по исчерпанию
возможностей комплекса экономико-организационных
и институциональных мер, не затрагивающих
непосредственно интересов населения
и создающих условия для снижения
уровня затрат и повышения эффективности
функционирования предприятий городского
хозяйства. Данный путь реформирования
представляется правовым и реально осуществимым.
Важнейшей стратегической целью
развития жилищной сферы является повышение
качества жизни путем улучшения
жилищных условий, повышения сохранности
жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального
обслуживания граждан в соответствии
с действующими стандартами качества.
Исходя из этой базовой цели, формируются
целевые ориентиры:
- снижение производственных издержек;
- снижение расходов городского бюджета
на содержание жилищной сферы;
- смягчение для населения негативных
последствий реформы;
- повышение уровня жилищной обеспеченности
населения;
- повышение качества жилья;
- повышение уровня технического содержания
жилищного фонда;
- повышение качества коммунальных услуг
по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;
- обеспечение потребностей населения
в холодной воде, горячем водоснабжением,
в теплоснабжении, в электроэнергии;
- повышение качества содержания придомовых
территорий и др.
Как следует из этого перечня
целевых установок, особое внимание
здесь уделяется качественным подходам.
Включение качественных целей позволяет
перейти на принципиально иной уровень
управления данной системой, но это
связано с трудностями количественной
оценки качественных параметров. Для
ее решения предлагается использовать
квалиметрические методы определения
качественных показателей, методы экспертных
оценок и социологические опросы потребителей.