Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики  являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что  же мы понимаем под самим термином "рынок недвижимости".

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди  субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь  связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку  недвижимости, их взаимосвязь и зависимость  друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок  оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" дается следующее определение: "Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования" .

Подобные определения фиксируют  весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение  и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении  из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных  с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже  существующих объектов. Между тем  интересы многих субъектов рынка  связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это  не права на недвижимость, а права  на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для  пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны  и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его  издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение  рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости .

В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

"Рынок" в самом общем  понимании определяется как система,  регулируемая соотношением спроса  и предложения. В более узком  значении понятие "рынок"  используется специалистами как  место купли-продажи товаров и  услуг. Специфика рынка недвижимости  проявляется в том, что он  не имеет определенного места купли-продажи. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок  несовершенной конкуренции, что  обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной  конкуренции	Рынок несовершенной  конкуренции
1. Однородные и делимые  товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние  каждого из них на уровень  цен	2. Ограниченное число  участников, что обусловлено условиями  финансирования и сложными юридическими  правами, характерными для каждого  объекта
3. Полная, достоверная и  доступная для всех участников  информация	3. Сложно получить достоверную,  своевременную и полную информацию  о сделках
4. Централизованное ведение  сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные  расходы	5. Высокие операционные  издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью  действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью (в  Пензе операциями с недвижимостью  уже более 10 лет занимается Пензенское агентство недвижимости АльянсЪ), финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

 

Введение

В России в условиях становления  рыночной экономики все большую  роль играет рынок. Одним из его видов  является рынок недвижимости, в котором  главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники  рынка.

Как известно цена и рынок  неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют  друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем  быть полноценными и профессиональными  участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена  данная работа.

 

1. Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной  деятельности, в том числе и  сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно  не только с позиций академического интереса, но и с практической точки  зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок  оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной  работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования»¹.

Подобные определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы — рыночные механизмы  обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение  недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении  из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных  с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более  правильным представляется следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости².

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

* в ходе создания объектов  недвижимости — между инвесторами,  застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

* в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями  и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как  стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем  понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

 

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной  конкуренции³

Рынок совершенной  конкуренции	Рынок несовершенной  конкуренции
1 . Однородные и делимые  товары	1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и  доступная для всех участников  информация	3. Сложно получить достоверную,  своевременную и полную информацию  о сделках
4. Централизованное ведение  сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные  расходы	5. Высокие операционные  издержки