Рынок недвижимости и его характеристики

 

За последние годы рынок  недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие  уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом  и предложением.

 

2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится  под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).

 

Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими  на рынок недвижимости⁴

 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного  регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие  сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального  дохода;

2.2 - объем промышленного  производства;

2.3 - занятость трудоспособного населения;

2.4. - ставки доходности  финансовых активов; 

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового  баланса; 

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских  цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие  региона;

3.2 - диверсификация занятости  работоспособного населения; 

3.3 - экономические перспективы  развития региона; 

3.4 - притоки капитала в регион;

3.5 - оттоки капитала из  региона.

4. Социальное положение  в регионе. 

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному  капиталу;

4.3 - отношение к иностранному  капиталу;

4.4 - устойчивость политики  администрации региона; 

4.5 - уровень безработицы  в регионе; 

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в  регионе: 

5.1 - экологическое положение  в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

 

3. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно  по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет  свою структурную определенность и  специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с  ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок  и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень  влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора  управления, как это имеет место  сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных  источников инвестирования;

- большая альтернативность  потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка  развития;

- отсутствие качественно  отработанных технологий эффективного  и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного  спроса на строительное оборудование  и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько  рентабельным является новое строительство  при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и  зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации.

Однако при всей сложности  этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как  уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых  заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение  — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное  управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство; 

- строительство, подлежащее  реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные  объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания  и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады  и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и  помещения общественного питания  и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения; 

- предприятия как имущественные  комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи  и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют  сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

4. Особенности функционирования рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных  признаков, подтверждающих наличие  их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей  и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических  отношений между продавцами и  покупателями;

• проявление экономических  отношений между стоимостью и  потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного  товара и обдающих реальными или  потенциальными возможностями для  такого приобретения.

• получение дохода от объекта  инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам  средства, что, с одной стороны, может  потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может  просто не оказаться достаточных  средств.