Рынок недвижимости и его характеристики

5. Этапы становления рынка недвижимости в России

Обобщение опыта становления  рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России⁶.

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и  рынок жилой недвижимости. Деление  рынка не является условным, все  сделки с коммерческой и жилой  недвижимостью определены законодательством  РФ.

[править] Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент  рынка специализируется на сделках  с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены  для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и  торговые помещения, земельные участки  для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты  и т. п. – все то, что предназначено  для эксплуатации физическими или  юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

[править] Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они  составляют основную долю по сделкам  с жилой недвижимостью. Все тенденции  рынка рассматриваются на примере  квартир. Цены и спрос на жилые  дома немного отличаются от цен и  спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть  рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная  черта становления рынка —  быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м² общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост наблюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий прирост  цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается — начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий  которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в  Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые  объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение  составило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении  снизился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах  формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы  начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. В Петербурге пионерами  стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и некоторые  другие. Затем в 1992—1993 гг. к ним  присоединились «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» и целый ряд других. Но особенно бурный рост числа фирм относится ко второму этапу становления рынка, когда на рынок практически ежемесячно выходили новые фирмы.

Известное представление  об интенсивности роста числа  риэлтерских фирм могут служить данные о времени регистрации фирм, входивших в состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (сейчас Ассоциация профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга). Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось. Сейчас на рынке недвижимости Санкт-Петербурга официально работают (имеют лицензию на право заниматься риэлтерской деятельностью) около 500 фирм.

При сокращении прироста цен  и сделок на втором этапе становления  рынка, стабилизации и снижении их уровня — на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились проблемы, присущие деятельности риэлтерских фирм на первых этапах становления рынка. Как известно, одной из характерных черт первых лет становления рынка недвижимости было широкое распространение наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов. В результате в условиях постоянного прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно свободных средств. Ряд руководителей фирм оказался неспособен устоять перед соблазном их «рационального» использования через выдачу займов (как правило, нелегальных), «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и выпуск собственных.

До тех пор пока рынок  был на подъеме, такие операции могли  оказаться вполне успешными и  приносить немалый дополнительный доход. Однако в условиях начавшегося в 1997 г. спада у целого ряда фирм начали возникать серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами. Если же на ситуацию начинали воздействовать негативные внешние внутренние факторы (например, вмешательство правоохранительных или налоговых органов или конфликты внутри фирмы), то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

В целом параллельно с  возникновением и развитием риэлтерских  фирм росло их влияние на организацию  рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества, то в конце второго этапа - в 1995г., поданным ГБР Санкт-Петербурга, около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог  не привести к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов (с помощью использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

Другим ударом, снизившим  долю организованного рынка в  общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен  и размера комиссионного вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий уровень общефирменных  расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов но своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, может оказаться недостаточно. Необходимо изменение организационных схем работы агентств, разработка и внедрение новых механизмов взаимоотношений между фирмой и агентом.

Завершение становления  рынка отнесено автором к 1998г. Конечно, эта дата несет в себе известную условность. Экономические процессы - не курьерские поезда, следующие точно по расписанию, тем более что завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начинает развиваться как сформировавшееся явление. То есть:

• можно выделить тенденции развития рынка;
• выявилась структура рынка;
• сложилась профессиональная среда рынка;
• сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

Современное состояние рынка  может быть охарактеризовано как  завершение процесса становления рынка  и начало его развития как явления  уже сформированного.

Очевидными направлениями  этого развития могут быть следующие:

Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребнотей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большому счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечивающие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтажной застройки, коттеджные поселки и др.

Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по качеству, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут появляться и востребованы объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет расширяться и находиться в интервале от $200 до $1.5 тыс.— 3 тыс. за м².

Расширение спектра  объектов на рынке торговой и офисной  недвижимости, появление многофункциональных  торгово-развлекательных центров, обеспечивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Развитие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

Появление спроса на услуги, связанные с развитием  рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление первых в большей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

Дифференциация  фирм, оказывающих услуги на рынке  недвижимости. Очевидно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений  между фирмой и агентами, превращение  брокера (и его имени) в ведущее  лицо на рынке посреднических услуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть превращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих группами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.