Рынок недвижимости

     До половины всех сделок приходится на торговые и офисные площади от 50 до 200 квадратных метров. Объекты с площадью менее 50 квадратов настолько востребованы, что редко представлены в публичной продаже. Что касается объектов площадью от 200 до 500 квадратных метров, то в данном сегменте мало предложений и небольшой спрос, но говорить о превышении предложения над спросом также не приходится. К единичным объектам можно отнести площади от 500 до 1000 «квадратов».

     В большинстве случаев недвижимость приобретается под собственные нужды либо под сдачу в аренду. Арендные ставки на офисы колеблются от минимальной в 350 рублей за метр в Ленинском районе до максимальной в 1000 рублей – в Правобережном и Октябрьском округах. На торговые площади разброс цен больше: от 400 рублей (минимальная ставка в Ленинском округе) до 3 тысяч (максимальная ставка в Правобережном округе), по остальным районам аренда составляет в среднем от 500 до 1300 рублей за «квадрат».

     Привлекательность объекта инвесторы оценивают по следующей схеме: если за пять лет аренды объект окупается, то это выгодное вложение. Годовая арендная ставка, умноженная на пять, – это та цена, по которой инвестор готов купить объект.

     Поскольку основная причина роста цен – недостаток предложения, выход из сложившейся ситуации очевиден – насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости посредством строительства новых объектов, перевода жилой недвижимости в нежилую, перепрофилирование старых предприятий и выкуп частными инвесторами муниципальной собственности.

     В 2006 году количество объектов жилой недвижимости, предлагаемых под коммерческую деятельность с перспективой перевода в нежилой фонд, выросло по сравнению с 2005 годом примерно в полтора раза. Такое жилье выставляется на продажу по завышенным ценам. Причем, если раньше разница между стоимостью квартиры на первом этаже, перспективной с точки зрения перепрофилирования, и аналогичной квартиры, даже в том же самом доме, но этажом выше, составляла 10–15 процентов, то в прошедшем году она достигла 25–30 процентов. Причина тому – активность риэлторов, убеждающих граждан продавать первые этажи, даже если прежде они не собирались этого делать, а также инициативность самих продавцов, почувствовавших реальные выгоды от таких сделок.

     Сейчас в Иркутске достаточно квартир, пригодных для переоборудования под офис или магазин. Цена на них варьируется от 53 до 70 тысяч за квадратный метр. Ценовой максимум установился уже и в Октябрьском районе, а в Кировском такие цены действуют давно. Это пока слишком дорого для потенциальных покупателей, готовых платить за помещение, расположенное в жилом доме, не более 50 тысяч за «квадрат». Поэтому спрос есть, но продажи не активны.

     Перспективы, связанные с приватизацией муниципальных объектов, также нельзя назвать блестящими. Согласно действующему законодательству, к 2009 году муниципалитеты обязаны избавиться от «непрофильных» активов. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Иркутска начал эту работу в 2004–2005 годах. На сегодняшний день из 113 тысяч квадратных метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. Собственниками каждого четвертого выставляемого на торги помещения становятся его бывшие арендаторы. Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, продаются в последнюю очередь.

     По прогнозам, пиковым по продажам станет 2008 год. В 2007 году на аукцион будет выставлен 71 объект. Хотя уже в 2006 году, при всей внешней активности покупателей, специалисты отмечали спад ажиотажа вокруг муниципальной собственности. Это связано с тем, что ликвидные объекты в центре города, особенно по улице Карла Маркса, уже реализованы. Выставляя их на продажу первыми, КУМИ подхлестнул интерес инвесторов к торгам и поднял цены, благодаря чему даже на окраинах города здания уходили за хорошие деньги. Кстати, первый объект, реализованный по рекордно высокой цене, был именно муниципальным.

     В прошедшем году средняя стоимость квадратного метра проданных с аукциона объектов в Кировском районе составила 57,8 тысячи рублей, в Октябрьском – 25,8 тысячи. Самые низкие цены сложились в Свердловском – 10,6 тысячи за «квадрат» и Ленинском районах – 14,3 тысячи. В будущем, считают риэлторы, максимальная цена на аукционах КУМИ может дойти до 180–200 тысяч за «квадрат». Однако, по их мнению, продажа муниципальных объектов не провоцирует рост цен в секторе коммерческой недвижимости, поскольку их доля на рынке не превышает 20 процентов. Спрос по-прежнему перекрывает предложение в разы.

     Все эксперты единодушны во мнении, что стабилизировать рынок и уравнять спрос с предложением можно только строя новые современные объекты. Говоря о цене на объекты коммерческой недвижимости, стоит учитывать и цели инвесторов, и риски, и направления их деятельности. Но в среднем эта цена в 1,5–2 раза выше, чем на жилье. Даже при том, что к коммерческой недвижимости предъявляются дополнительные требования – простор площадей, места для парковки, – она все равно приносит хорошую прибыль.

     Недаром многие строительные компании обратили внимание на сектор деловой недвижимости, благодаря чему он начал развиваться. Правда, пока не в тех объемах, которых требует рынок. Строится новый торгово-офисный центр в Академгородке. Практически все новостройки сдаются в эксплуатацию с объектами коммерческой недвижимости на первых этажах и в цоколях: магазинами, аптеками, парикмахерскими, спортивными залами. В перспективе перестройка «Шанхайки» даст много современных офисных площадей в центре города.

     Что касается строительства объектов промышленного назначения, то в Иркутске оно не ведется. Как правило, под эти цели переоборудуются уже имеющиеся площади. Хотя заметен некоторый интерес к земельным участкам, пригодным под строительство промобъектов. В основном это небольшие площадки до 350 квадратных метров, на которых можно разместить маленькие, к примеру лесоперерабатывающие, производства.

     На ближайшие два года прогноз не утешительный, объектов коммерческой недвижимости на рынке крайне мало. Большинство из них сосредоточено в районе улицы Карла Маркса и в радиусе двух-трех улиц от Торгового комплекса. Еще к зонам деловой активности можно отнести улицу Декабрьских Событий. На этом интересные бизнесу площадки исчерпываются, да и на них практически все места уже заняты. Проблему можно было бы решить за счет строительства в центре города высоток, и такие варианты периодически обсуждаются в профессиональной среде. Однако из-за действующих ограничений по этажности возводимых в историческом центре зданий сделать это невозможно. Исходя из этого, специалисты заверяют, что рост на рынке коммерческой недвижимости неизбежен, но только цен и спроса.     Есть ожидание прихода на иркутский рынок западных инвесторов, скорее всего, это будут фирмы, связанные с туризмом, или крупные промышленные группы.

     Что касается земли, то на нее сохранится устойчиво высокий спрос. Цены на земельные участки росли и в прошедшем году, но без резких скачков, как на другую недвижимость. Стоимость участка существенно зависит от его месторасположения. В центре Иркутска сотка земли стоит примерно миллион рублей. Проблема в том, что и таких площадок остается все меньше. Хотя в других районах города земля обходится значительно дешевле.

     По мнению риэлторов, будущее коммерческой недвижимости выглядит все же более благополучным, чем жилой. Есть обоснованные надежды на то, что на этом рынке активизируются и риэлторы, и строители. Свою лепту внесут и объекты КУМИ.  

Развитие  ипотечного кредитования.

     Ипотека – многоуровневая проблема. Существенно тормозит продвижение ипотечного кредитования в Иркутске недостаточный уровень строительства жилья. Сегодняшний уровень сдачи объектов жилой недвижимости в Иркутске составляет 300 тысяч кв. м. в год. По этому показателю Иркутск занимает одно из последних мест в Сибири. Для сравнения, в Красноярске эта цифра составляет 450 тыс. кв. м., а в Кемерово – 600 тысяч. Причем, далеко не всем по карману то жилье, которое строят иркутские строители. Доступное жилье, то есть, жилье эконом-класса, строят только государственные предприятия, а их не так много, как хотелось бы. Коммерческие же фирмы делают ставку на элитное жилье. И пока оно пользуется достаточным спросом, у строительных компаний просто нет стимула создавать более дешевые варианты, приемлемые для людей среднего класса.

     Многие хотят взять кредит в банке на приобретение жилья. Для большинства это единственный способ решить жилищную проблему для себя и своей семьи. Однако доказать банку свою платежеспособность могут далеко не все. Значительная часть населения получает «черную» и «серую» зарплату, а значит, не может рассчитывать на получение кредита в банке. Еще часть потенциальных заемщиков теряются на пути к получению кредита. Пройти через длительное оформление всех необходимых документов суждено не всем. Только заключительный этап сделки – регистрация договора в Росрегистрации – занимает 2 недели. В других регионах России, например, в Краснодарском крае, регистрация договора ипотеки занимает максимум 5 дней.

     Получить кредит в банке – полбеды. Нужно еще найти квартиру, отвечающую определенному набору требований. И как показывает практика, выбор у заемщика небольшой. Некоторые банки работают только со вторичным жильем, а кредиты на первичном рынке жилья дают только под новостройки, построенные аккредитованными при банках компаниями-застройщиками. Выбор страховых компаний также сводится к одной-двум. Все это существенно ограничивает желающих купить квартиру при помощи ипотечного кредита. Тем более что на рынке недвижимости Иркутска пока еще нет недостатка в покупателях с наличными деньгами, которые могут заплатить всю сумму сразу.

     Все участники рынка согласны, что сделок с ипотечными кредитами могло быть и больше. Если бы все игроки рынка недвижимости активнее взаимодействовали друг с другом. Необходимо разделение труда на ипотечном рынке. Ведь в конечном итоге каждый должен заниматься своим делом: строители – возводить новое жилье, риэлторы – находить покупателей на квартиры, банки и кредитные организации – выдавать кредиты для приобретения жилья – тогда работа будет эффективнее. Но пока не налажен механизм взаимодействия между основными участниками рынка недвижимости, пока каждый пробивается на новый, неосвоенный рынок самостоятельно, тратя на это много времени и средств, ипотеке будет сложно найти путь в массы.

Риэлторский бизнес.

     Агентства недвижимости менее активны в общественной жизни Иркутска, чем строительные компании, большинство из которых узнаваемо не только благодаря рекламе, но и запоминающимся PR-проектам, участию в различных мероприятиях. Агентства недвижимости делают ставку на рекламу в СМИ. Но, честно говоря, судя по этой рекламе, у большинства агентств нет тех самых конкурентных преимуществ, на которых можно построить эффективную информационную и рекламную кампанию. Вообще, конкурентной борьбы за клиента, той самой, что заставляет бизнес развиваться, на иркутском рынке недвижимости нет.

     Видимых причин несколько. Во-первых, любая недвижимость в Иркутске, как и в любом другом крупном городе, востребована и ликвидна, она будет в цене при любых обстоятельствах. А значит, и продаваться она будет, независимо от того, насколько массирована и эффективна будет рекламная кампания фирмы и, по сути, от того, какое агентство недвижимости ее продает. Клиент же в большинстве случаев выбирает квартиру, а не агентство.

     Потребителю сложно ориентироваться на рынке риэлторских услуг. Фирм, которые продают и покупают недвижимость в Иркутске - масса. Критерии, по которым можно было бы объективно оценить работу этих агентств, нет. Объективно оценивать работу агентства недвижимости потребителю мешает и стереотипное отношение к риэлторскому бизнесу. Что ни говори, а в глазах рядового потребителя деятельность агентств недвижимости до сих пор выглядит полулегальной. Да и с точки зрения представителей власти – тоже. Не секрет, что основа работы каждого риэлтора – личные связи. Особого статуса, дающего право прямого и открытого взаимодействия с различными государственными службами и учреждениями, у риэлторов нет, а оправдывать комиссионные надо. Отсюда и отношение к сотруднику агентства недвижимости – как к человеку, знающему нужных людей, а не как к специалисту в сфере недвижимости. Кроме того, традиция брать процент от сделки понятна далеко не всем клиентам агентств недвижимости, как и система работы агентства. Именно поэтому потребитель чувствует себя незащищенным на рынке недвижимости, подсознательно причисляя сделку с недвижимостью к рискованным мероприятиям, а сотрудников агентств недвижимости – к потенциально опасным людям.

     У представителей властных структур тоже неоднозначное отношение к работе агентств недвижимости. Примером может служить недавнее сообщение о том, что администрация Иркутска намерена существенно упростить процедуру приватизации жилья. При этом первый заместитель мэра Иркутска О. Шандрук выразил надежду на то, что горожане будут меньше обращаться к посредникам при оформлении прав собственности на квартиру, а значит, возможно, спадет ажиотаж вокруг приватизации, «искусственно подогреваемый риэлторскими фирмами». Получается, что власти, желая облегчить жизнь гражданам, не намерены рассматривать риэлторов в качестве представителей интересов тех самых граждан. С этой точки зрения, риэлторский бизнес существует только благодаря наличию очередей и волокиты в соответствующих службах и ведомствах. Если бы их не было, не было бы и посредников на рынке недвижимости.