Рынок недвижимости

ПВД = S * А, где S – площадь объекта;

                                  А – арендная ставка.

ПВД = 100 * 3,2 = 320 т.р.

П = 10% от ПВД = 320 * 10% = 320 * 0,1 = 32 т.р.

     Определив потенциальный валовый доход и потери определяем действительный валовый доход:

ДВД = 320 – 32 = 288 т.р.

      Теперь находим чистый операционный доход:

ЧОД = 288 – 50 = 238 т.р.

     Расчет ставки капитализации  определяем по следующей формуле:

СК = НП + Р + Л + И, где НП –безрисковая норма прибыли, %;

                                                   Р – надбавка за риск, %;

                                                   Л – надбавка за ликвидность,%;

                                                  И – надбавка за инвестиционный                                      

                                                          менеджмент, %.

СК = 9 + 2 + 2 + 1 = 14%

     Коэффициент капитализации определяем  по формуле:

R = СК / 100 = 14 / 100 = 0,14

     Используя исходные данные определяем  стоимость объекта недвижимости  доходным методом, результаты расчета сводим в таблицу №3.

Со.н. = 238 / 0,14 = 1700 т.р. 

Таблица №3 

 

Метод сравнения продаж.

     С позиции сравнительного подхода  величина стоимости объекта недвижимости  рассчитывается исходя из сопоставления  цен недавних продаж сопоставимых  объектов.

     Основополагающим принципом метода  сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

     В качестве единицы сравнения  выбираем цену за единицу площади. Она составляет:

1-й объект  недвижимости – 15 т.р.

2-й объект  недвижимости – 16 т.р.

3-й объект  недвижимости – 17 т.р.

     Выполним корректировку продажных  цен объектов сравнения по  каждому элементу сравнения, применяя  корректировку к цене за единицу  сравнения.

     Величина корректировки для объекта  аналога составляет:

1-го  объекта недвижимости – 0,8;

2-го  объекта недвижимости – 0,6;

3-го  объекта недвижимости – 0,7.

     Проводим корректировку стоимости  1м² полезной площади путем перемножения этой стоимости на соответствующий коэффициент.

     Откорректированная цена составит:

1-й объект  недвижимости – 15 * 0,8 = 12 т.р.

2-й объект  недвижимости – 16 * 0,6 = 9,6 т.р.

3-й объект  недвижимости – 17 * 0,7 = 11,9 т.р.

     По трем скорректированным величинам  стоимости находим среднюю стоимость 1м² по формуле средней арифметической взвешенной используя весовые коэффициенты объектов недвижимости.

Х = Х  ₁ * М₁ + Х ₂ * М ₂ + Х₃ * М ₃ / М₁ + М ₂ + М₃ , где Х – скорректированная                                                                                                                                                                                                                                          

                                                                                             величина стоимости 1м²;

                                                                                             М – весовой       

                                                                                             коэффициент.

     Весовой коэффициент для объектов  аналогов:

1-го  объекта недвижимости – 1;

2-го  объекта недвижимости – 2;

3-го  объекта недвижимости – 3.

     Таким образом, средняя стоимость  1м²  составит:

Х = 12 * 1 + 9.6 * 2 + 11.9 * 3 / 1 + 2 +3 = 11,15 т.р.

     Теперь находим среднюю стоимость  объекта недвижимости площадью 100м², а результаты заносим в таблицу №4.

Со.н. = 11,15 * 100 = 1115 т.р. 

Таблица №4 

 

Согласование  результатов оценки.

    

     Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которого оценщик должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

     Значимость метода определяется  путем присвоения ему итогового  весового коэффициента:

                         Затратный метод – 1;

                         Доходный метод – 2;

                         Метод сравнения продаж – 3.

     Окончательную рыночную стоимость  объекта недвижимости находим  по формуле, расчет сводим в таблицу №5:

С = ∑С_{i *} F_i / ∑F_i, где C_i – стоимость по i методу;

                                       F_i – весовой коэффициент по i методу.

Со.н. = (927,76 * 1) + (1700 * 2) + (1115 * 3) / 1 + 2 + 3 = 927,76 + 3400 + 3345 / 6 = 7672,76 / 6 = 1278,79 т.р. 

Таблица №5 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.    

    

     Рынок недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.     

     Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований. 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ. 

1. В.А.Горемыкин «Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет»,  Москва 2006г.

2. В.А.Горемыкин «Экономика недвижимости»,  Москва 2002г.

3. Под общей редакцией профессора В.М.Джухи и доцента В.Д.Киреева учебное пособие «Оценочная деятельность в экономике»,  Москва – Ростов-на-Дону 2003г.

4. Федеральный  Закон №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

5. Информационный  центр «Бабр.ru».

6. Интернет-проект  «Вся недвижимость Иркутска».

7. Недвижимость: недвижимость Иркутск.

8. «Вестник  риэлтора» № 8 сентябрь 2006г.